北京順義區(qū)土地激烈競(jìng)拍，福建雄旺以16.56億元摘得，溢價(jià)率達(dá)15%

北京近郊的順義區(qū)于6月1日舉行了一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地拍賣，吸引了45家房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)拍。最終，名為"福建雄旺"的企業(yè)以16.56億元的價(jià)格中標(biāo)，成交價(jià)溢價(jià)率達(dá)到15%。

這次土地競(jìng)拍中，參與競(jìng)拍的45家房企數(shù)量創(chuàng)下了北京土地拍賣的最高紀(jì)錄。三個(gè)月前，昌平區(qū)朱辛莊地塊曾引起42家房企的爭(zhēng)奪。

順義區(qū)土地備受歡迎的重要原因之一是起拍價(jià)低而利潤(rùn)空間大。根據(jù)公開信息，該土地的房?jī)r(jià)與地價(jià)相差約3萬元。更重要的是，這次土地拍賣取消了一個(gè)限制，即拿地后，房企可以讓其他競(jìng)拍對(duì)手入股，這激發(fā)了開發(fā)商參與競(jìng)拍的動(dòng)力?，F(xiàn)在是使用"馬甲"搶地的時(shí)刻。

在參與競(jìng)拍的45家房企中，除了保利、華潤(rùn)、萬科、綠城等知名房企外，還有十多家不太熟悉的房企，有的房企成立不到一個(gè)月，甚至包括主營(yíng)防水的東方雨虹。而"幸運(yùn)兒"福建雄旺成立僅七個(gè)月，沒有任何員工，之前從未獨(dú)立開發(fā)過樓盤項(xiàng)目。

公開資料顯示，福建雄旺曾參與福建國(guó)企建發(fā)集團(tuán)旗下項(xiàng)目的股權(quán)投資。市場(chǎng)猜測(cè)，它可能是幫助建發(fā)集團(tuán)拿地的"馬甲"。

中指研究院在一份研究報(bào)告中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資邏輯趨同，導(dǎo)致核心城市土地競(jìng)拍中簽率不斷下降，央企尤其如此。為了拿地，房企會(huì)廣泛參與土地拍賣，甚至使用"馬甲"，這增加了搖號(hào)的難度。一些下游房企也積極參與土地拍賣，在與主辦方的合作中可以增加談判籌碼。

那些已經(jīng)度過債務(wù)危機(jī)的開發(fā)商變得異常謹(jǐn)慎，為了尋求確定性的投資，他們紛紛從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)向一二線城市的核心區(qū)域。

以被稱為"三四線之王"的碧桂園為例，今年初宣布重新開始拿地，并將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一二線城市和三四線核心區(qū)域。

土地?fù)屬?gòu)的熱潮導(dǎo)致了不同城市之間的分化，一線城市和部分二線城市的土地市場(chǎng)回暖，而三四線城市仍然持續(xù)低迷，沒有起色。

申港證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前五個(gè)月，一線城市的成交面積同比增長(zhǎng)30%，而二三線城市的增長(zhǎng)率僅為3%和2%。一線城市的成交總價(jià)同比增長(zhǎng)10%，而二三線城市則下降了19%和12%。

利潤(rùn)豐厚，搶地如"打新"

過去，林海經(jīng)常飛往全國(guó)各地出差，他是一家國(guó)有企業(yè)的投資人員，負(fù)責(zé)考察土地，評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量。但現(xiàn)在，這樣的差旅減少了，他所在的公司也提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)。

他所在的公司在2020年，只有當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)達(dá)到6%、內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到20%時(shí)，才會(huì)批準(zhǔn)拿地。而現(xiàn)在，這兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)提高到了10%和30%。

"只有達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，總部才會(huì)批準(zhǔn)拿地。"林海感嘆道。"從去年下半年開始，大家的拿地策略趨同?，F(xiàn)在融資有限制，償債壓力大，相比利潤(rùn)率，公司對(duì)現(xiàn)金流回正的要求更高。

按照如此高的標(biāo)準(zhǔn)，林海所在的房企大幅縮減了投資范圍，除了北上廣深這四個(gè)一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些二線城市，以及東莞、寧波等極少數(shù)的三線城市。