紐約市的小額交易吸引了大筆資金

雖然紐約市多戶(hù)家庭的整體交易量一直緩慢，但其中一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)尤其呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。由不到 10 個(gè)單元組成的多戶(hù)住宅吸引了大量投資興趣，因?yàn)檫@些單元到第三季度已經(jīng)超過(guò) 2020 年該資產(chǎn)類(lèi)別的總美元數(shù)量的 24%。將當(dāng)前約 6.01 億美元至 8.01 億美元的美元交易量按年計(jì)算，代表了更令人印象深刻的 65% 的增長(zhǎng)。雖然這仍然落后于 2018 年和 2019 年的總額分別為 11.5 億美元和 10.5 億美元，但該行業(yè)的顯著增長(zhǎng)明顯超過(guò)了大型房地產(chǎn)。

對(duì)投資者的吸引力與這些房產(chǎn)在紐約的相對(duì)較高的租金有很大關(guān)系，如果它們是自由市場(chǎng)單位的話(huà)。較小的房產(chǎn)往往是受稅收保護(hù)的，而且在很大程度上是自由市場(chǎng)。此外，它們通常不需要更大的高層建筑日益需要的昂貴的美化包和維護(hù)。

以下是推動(dòng)這一趨勢(shì)的一些因素：

法規(guī)對(duì)較小的、主要是自由市場(chǎng)建筑的積極影響

在考慮《住房穩(wěn)定和租戶(hù)保護(hù)法》時(shí)，政策開(kāi)始發(fā)揮作用，該法案阻礙了對(duì)租金穩(wěn)定房產(chǎn)的投資，并推動(dòng)了對(duì)自由市場(chǎng)單位的投資。投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的興趣重新燃起，但對(duì)積極增長(zhǎng)感興趣的業(yè)主可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資于大型小型建筑組合(而不是投資高層建筑)會(huì)帶來(lái)多元化并降低風(fēng)險(xiǎn)。從稅收的角度來(lái)看，這些較小的房產(chǎn)往往屬于紐約稅級(jí) 2A 和 2B，這對(duì)評(píng)估價(jià)值可以增加的幅度設(shè)置了上限，相當(dāng)于每年不超過(guò) 8%，五年內(nèi)不超過(guò) 30%具有 10 個(gè)或更少單元的建筑物。

在 HSTPA 之前，在紐約有業(yè)務(wù)的大股東可以投資穩(wěn)定租金的資產(chǎn)，并計(jì)劃將一些資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自由市場(chǎng)單位。該策略旨在帶來(lái)一定程度的盈利能力，以平衡租金穩(wěn)定建筑物的低增長(zhǎng)/高穩(wěn)定性性質(zhì)，并為預(yù)防性維護(hù)和建筑物升級(jí)提供資金。取消此選項(xiàng)后，大型投資者看到較小的多戶(hù)住宅建筑帶來(lái)了一些相同的增長(zhǎng)和穩(wěn)定性組合，尤其是現(xiàn)在租金回升而可用庫(kù)存下降。

畢竟，雖然在大量遷移到郊區(qū)和小鎮(zhèn)，但在紐約市內(nèi)，許多留下來(lái)的居民仍然搬到了新公寓。優(yōu)惠和大幅降低的租金導(dǎo)致許多人搬到更昂貴的社區(qū)中更大或更新的建筑物，這些社區(qū)通常(但不總是)由更高的高層建筑定義。隨著市場(chǎng)的再次好轉(zhuǎn)，紐約市二級(jí)市場(chǎng)的 B 級(jí)和 C 級(jí)建筑為業(yè)主提供了大量的投資增長(zhǎng)，因?yàn)樽饨鹪俅卫^續(xù)上漲。特別是在勞動(dòng)力短缺、供應(yīng)鏈中斷和高建設(shè)成本的情況下，投資這些物業(yè)可能比在新興住宅子市場(chǎng)中重新定位、改善或建造更大的 A 級(jí)建筑更有意義。

更容易的地方法律

25,000 平方英尺以下的較小建筑不受地方法 97 規(guī)定的成本高昂的碳減排基準(zhǔn)的約束。該法律是使紐約商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更具環(huán)境可持續(xù)性的更廣泛倡議的一部分，它規(guī)定