為什么海恩專員要求抵押貸款經(jīng)紀(jì)人收取費(fèi)用

皇家委員會(huì)的建議是，抵押貸款經(jīng)紀(jì)人的傭金，目前由貸款人支付，應(yīng)由借款人支付的前期費(fèi)用取代，至少可以說是有爭議的?；始覍T肯尼斯·海恩希望首先消除貸款人向經(jīng)紀(jì)人支付的“蹤跡”或年度持續(xù)傭金，然后是較大的前期傭金。

經(jīng)紀(jì)人將由使用它們的借款人支付，就像他們支付轉(zhuǎn)讓人，搬遷員和其他服務(wù)提供者一樣。

最初，財(cái)務(wù)主管Josh Frydenberg 表示同意，他說，自2020年7月1日起，他將取消新貸款的傭金傭金，三年后將要求金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)理事會(huì)和競爭和消費(fèi)者委員會(huì)審查這些變化的影響。消除前期傭金的影響。

然后，五周后，他逆轉(zhuǎn)說：

在與抵押貸款經(jīng)紀(jì)行業(yè)和規(guī)模較小的貸款人協(xié)商后，聯(lián)合政府決定不禁止對(duì)新貸款進(jìn)行跟蹤委托，而是在三年后審查其運(yùn)作情況。

經(jīng)紀(jì)人想要保持現(xiàn)狀，取得了勝利。但也許不會(huì)很久。

工黨仍然承諾廢除線索傭金，并至少限制前期傭金的規(guī)模。

政治雙方的謹(jǐn)慎是可以理解的。改變?nèi)藗儷@得報(bào)酬的方式具有破壞性，如果他們收取的費(fèi)用在前面顯而易見，可能會(huì)使他們失去業(yè)務(wù)。

但它有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

他們可以通過考慮預(yù)期的抵押貸款借款人Sam與她所接觸的(經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)的)抵押貸款經(jīng)紀(jì)人(MB)之間的假設(shè)對(duì)話來看待他們。

山姆和誠實(shí)的經(jīng)紀(jì)人

MB：你知道我們不向你收取任何費(fèi)用嗎?

山姆：太好了，但是你如何謀生 - 誰付出了你的時(shí)間和精力?

MB：我們貸款的貸款人向我們支付傭金。

山姆：所以這可能是出于我對(duì)貸款支付的利息?所以我間接地付錢給你?

是。

所以，我不能直接去銀行，通過切斷中間人(你)來要求降低利率?

你可以嘗試，但我省了銀行吸引和與潛在借款人打交道的一些費(fèi)用。最終，銀行支付給我的費(fèi)用可能比自己做的更便宜。所以他們可能不會(huì)為直接進(jìn)場提供較低的利率。

如果我不得不向你支付預(yù)付費(fèi)，而不是像皇家委員會(huì)提出的那樣從銀行獲得傭金，會(huì)發(fā)生什么?

情況很復(fù)雜。第一個(gè)問題：我會(huì)向所有使用我服務(wù)的客戶收取費(fèi)用，還是僅向最終通過我獲得貸款的客戶收取費(fèi)用?

目前只有通過您獲得貸款的客戶付款，對(duì)嗎?

這是正確的，所以為了保持簡單，我們假設(shè)只向成功的貸款申請(qǐng)人收取費(fèi)用。讓我們做一些更簡化的假設(shè)。

好的。

假設(shè)五年內(nèi)所需的貸款為500,000澳元，每年僅支付利息，并在最后支付本金。銀行收取利率以支付其資金成本(包括其利潤和風(fēng)險(xiǎn)邊際)以及與貸款相關(guān)的運(yùn)營費(fèi)用。

讓我猜一下：部分運(yùn)營費(fèi)用是向您支付的傭金，還是銀行承擔(dān)的費(fèi)用，如果它自己完成了您的工作?

正確。假設(shè)我對(duì)此類貸款的傭金為0.1%，即每年500澳元或2,500澳元。這只是我的費(fèi)用。如果貸方直接與您打交道，可能會(huì)產(chǎn)生額外(比如說)2,500澳元的費(fèi)用，這需要納入收取的利率。

因此，如果我按照皇家委員會(huì)的建議向您支付費(fèi)用，我可以向您支付2,500澳元，您可以與貸方協(xié)商向我收取較低的利率(在您的示例中為0.1%)，因?yàn)槲乙呀?jīng)通過了您而不是直接接近他們?

正確!

但那是2,500澳元!這是值得的，因?yàn)槲視?huì)節(jié)省那么多錢，對(duì)我來說更好，因?yàn)槟銜?huì)先把我的利益放在首位，而不是貸方和你自己的傭金。但我需要在房子的押金之上找到那么多。

這很容易處理。您將以502,500澳元的價(jià)格購買貸款，其中2,500澳元將用于支付我的費(fèi)用，因此您需要先支付額外的費(fèi)用。而較低的利率意味著你會(huì)收回它。您的利息總額將與之前借入500,000澳元的情況相同。

好的，為什么它對(duì)我來說會(huì)更好?

首先，我明確地為你而不是為銀行工作(特別是考慮到Hayne的其他建議，以防止銀行給我“軟傭金”，如家具，支付“貨架空間”，獎(jiǎng)金，海外旅行等等)。您可以根據(jù)我是否交付價(jià)值來決定是否聘用我。其次，如果我的費(fèi)用與貸款規(guī)模無關(guān)(經(jīng)紀(jì)人競爭可能會(huì)導(dǎo)致這種結(jié)果)，我就沒有動(dòng)力讓你進(jìn)行超出你需要的借款。

好吧，但是那些不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)紀(jì)人偽造申請(qǐng)數(shù)據(jù)以獲得客戶貸款批準(zhǔn)的問題呢?

我認(rèn)為這不會(huì)改變，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的收入仍然主要取決于所寫貸款的數(shù)量。這就是關(guān)于客戶最大利益義務(wù)的其他建議以及對(duì)從經(jīng)紀(jì)人外包到經(jīng)紀(jì)人的銀行風(fēng)險(xiǎn)的更嚴(yán)格審查的地方。