投資者關(guān)注英國地區(qū)以提高辦公室回報(bào)率

來自遠(yuǎn)東的投資者在倫敦特別活躍，2018年投資超過50億英鎊，但有證據(jù)表明海外資金被放置在英國其他地方。例如，科威特人去年在希思羅機(jī)場附近的曼徹斯特和斯托克利公園的辦公室投入了9000萬英鎊。

那么，是什么推動(dòng)了投資者對地區(qū)辦事處的興趣呢?

毫無疑問，供需動(dòng)態(tài)起著重要作用。在廣為人知的私人和公共遷移的幫助下創(chuàng)造了新的就業(yè)機(jī)會(huì)，導(dǎo)致了更多的人數(shù)增加。加上缺乏新的開發(fā)以及通過允許的開發(fā)權(quán)將舊庫存轉(zhuǎn)換為住宅用途，加強(qiáng)了租賃增長的前景。

區(qū)域辦公樓市場不像倫敦那樣暴露于與英國相關(guān)的問題，因?yàn)樗鼈儗ν鈦硗顿Y的依賴程度較低，而且更依賴于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。

雖然目前已將政府的稅收和支出權(quán)決策權(quán)下放到地方，但委員會(huì)已將財(cái)產(chǎn)投資作為增加額外收入和對需要重建的資產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略控制的一種方式。

在新基礎(chǔ)設(shè)施方面的支出有助于吸引國際業(yè)務(wù)到該地區(qū)。HS2等重大項(xiàng)目將把一些Northern Powerhouse經(jīng)濟(jì)體與伯明翰和倫敦及其周邊地區(qū)連接起來。希思羅機(jī)場的擴(kuò)建將推動(dòng)一些地區(qū)城市的發(fā)展。

定價(jià)顯然是一個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。對于質(zhì)量和收入持續(xù)時(shí)間非常相似的產(chǎn)品，頂級區(qū)域中心的辦事處提供比倫敦和其他歐洲城市更高的收益折扣。通常這需要彌補(bǔ)較低的租金增長前景。然而，最新的IPF共識預(yù)測表明，在未來五年內(nèi)，區(qū)域辦事處的租金將超過倫敦的租金，與同期的城市和西區(qū)相比，預(yù)期的年度總回報(bào)率更高。

我們認(rèn)為，在周期的這一點(diǎn)上，對東部頂級城市和東南部地區(qū)的辦公室投資提供了比倫敦中心更好的相對價(jià)值。挑戰(zhàn)是采購適當(dāng)?shù)膸齑妗Ｓ捎谟媾R政治不確定的時(shí)期，我們與任何其他長期機(jī)構(gòu)投資者在為穩(wěn)定和可持續(xù)的收入狀況支持的客戶尋求高質(zhì)量，流動(dòng)資產(chǎn)方面沒有什么不同。這將是投資在低回報(bào)環(huán)境中表現(xiàn)的關(guān)鍵。

隨著倫敦辦事處的回報(bào)疲軟，投資者可能會(huì)進(jìn)一步調(diào)高風(fēng)險(xiǎn)曲線以提升業(yè)績。具有一定程度的租賃或建筑風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)，或通過翻新或重建提供改善余地的更多二級資產(chǎn)，將成為短期業(yè)績范圍內(nèi)的目標(biāo)。對翻新或重新開發(fā)所涉及的成本進(jìn)行準(zhǔn)確，預(yù)先分析將有助于確保最大限度地降低這些風(fēng)險(xiǎn)并使回報(bào)最大化。