當監(jiān)管機構(gòu)介入時 房地產(chǎn)開發(fā)商無法代表客戶提供貸款

如果您打算使用25:75計劃購買您的夢想家園，其中建筑商承擔指定時期的利息負擔，那么對您來說有一些壞消息。

住房金融公司(HFC)監(jiān)管機構(gòu)住房(NHB)已禁止此類產(chǎn)品。“建議氫氟碳化合物停止提供貸款產(chǎn)品，涉及建筑商/開發(fā)商等代表借款人償還貸款，”閱讀NHB于7月19日發(fā)布的通告。

因此，開發(fā)商不能代表購房者提供貸款，貸款支出將嚴格與房產(chǎn)建設(shè)的進度掛鉤。

補助金計劃允許買方通過支付房產(chǎn)價格的一小部分來購買房產(chǎn)。在傳統(tǒng)的住房貸款產(chǎn)品中，隨著房產(chǎn)建設(shè)的進展，將貸款金額交給建筑商。同時，購房者開始向支付等額的每月分期付款(EMI)。

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另一方面，補助金計劃向建筑商提供了很大一部分貸款，然后每月向HFC支付貸款利息，直到買方獲得財產(chǎn)。

舒適的安排

到目前為止，這對所有人來說都是一個雙贏的局面。購房者被告知，他們不必擔心EMI支付，直到他們獲得房子的所有權(quán)。已經(jīng)支付租金的人不必擔心支付租金(對于他們住的地方)以及建設(shè)中房產(chǎn)的EMI。因此，氫氟碳化合物在其他低迷的房地產(chǎn)市場中受到關(guān)注。資金匱乏的開發(fā)商獲得了廉價資金和房地產(chǎn)銷售。

“一個典型的開發(fā)商將以16%至22%的利率獲得資金。很少有人在房地產(chǎn)業(yè)找到好名字，籌集資金約為13%。但如果開發(fā)商根據(jù)補助安排以房產(chǎn)買家的名義借款，那么適用的利率將是房屋貸款的利率 - 約為8.5%至9%，具體取決于借款人的信用狀況，“Sukanya Kumar表示。 ，RetailLending.com的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官 - 一家住房貸款咨詢公司。

這大大節(jié)省了開發(fā)人員的利息成本。此外，它還推動了房地產(chǎn)市場緩慢的房地產(chǎn)銷售。即使那些無力償還貸款的人也支付了一小部分金額并預(yù)訂了房產(chǎn)。但是，有一些問題是不容忽視的。

如果開發(fā)商停止償還貸款怎么辦?如果項目延遲怎么辦?“資助計劃的物業(yè)買家必須明白他們是這些安排的共同借款人。如果開發(fā)商不為貸款提供服務(wù)，則責任轉(zhuǎn)嫁給購房者。更重要的是，他們的信用評分會折騰，使他們將來沒有資格獲得貸款，“Sukanya Kumar指出。

福利有限

還有其他問題。一些開發(fā)商在規(guī)定的時間內(nèi)提供補助金，比如36個月，而其他開發(fā)商則提供補助金直至占有。一旦規(guī)定期限結(jié)束，購房者應(yīng)該為貸款提供服務(wù)。如果項目延遲并且即使在規(guī)定期限之后也沒有獲得財產(chǎn)，那么仍然希望借款人能夠償還貸款。

“占有”本身就是一件棘手的事情。一些開發(fā)商會將“裝修藏品”紙張交給買家。在這些情況下，開發(fā)商只需將鑰匙交給購房者而無需獲得主管的入住證明。

這不合法。在許多情況下，即使買家提出抗議，開發(fā)商也會告知HFC他們已經(jīng)交出了公寓。雖然開發(fā)商和房產(chǎn)買家爭論誰應(yīng)該支付貸款，但借款人的信用評分會折騰。許多貸方使用這一規(guī)則，“如果在過去12個月中甚至有一筆違約或延遲付款，那么這種貸款就無法再融資。”在這種情況下，借款人無法再融資以利用較低的貸款。利率，如果市場上有的話。

有些開發(fā)商使用所收到的資金用于建造他們所售房屋以外的用途。這些將包括為一些其他項目提供資金，使用其他項目的金額，甚至出于個人原因。然而，在引入房地產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)法案(RERA)之后，許多與濫用資金有關(guān)的不法行為都受到了限制。

停止錯誤的做法

目前來自NHB的通告現(xiàn)在全面禁止這些產(chǎn)品。2013年，儲備禁止提供此類產(chǎn)品。七月2016年，NHB也已明確告知，以氫氟碳化合物的住房貸款發(fā)放鏈接到建設(shè)中的問題和前期支出的財產(chǎn)被禁止。但是，氫氟碳化合物和開發(fā)商提供的產(chǎn)品很多。“NHB繼續(xù)收到有關(guān)上述住房貸款產(chǎn)品的若干投訴。此外，據(jù)稱，某些建筑商使用資助計劃進行的欺詐行為也已引起NHB的注意，“NHB發(fā)布的通告稱。雖然2016年7月的通告只是一個建議，但NHB的2019年7月聲明完全禁止此類住房貸款計劃。

歡迎的救濟

盡管這一禁止這些產(chǎn)品的決定對所有利益相關(guān)者來說都是一個巨大的打擊，但它肯定會遏制與這些貸款相關(guān)的風險并保護購房者的利益。

“根據(jù)預(yù)算公告，氫氟碳化合物將由儲備監(jiān)管。NHB的這一決定是朝著為和氫氟碳化合物提供公平競爭的方向邁出的一步，“Pune LoanTap Financial Technologies的創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事Satyam Kumar說。

“這是NHB正確方向的一個受歡迎的步驟。這將遏制開發(fā)商所做的不法行為，并保護購房者的利益，“IIFL家庭財務(wù)負責人Ajay Jaiswal表示。但是，也有一些不同意見的聲音。

“如果監(jiān)管機構(gòu)發(fā)現(xiàn)差距和滑點，然后提出明確的條款和條件來提供此類產(chǎn)品，那么如果不對這些產(chǎn)品進行全面禁止，那就更好了。這對那些熱衷于遵守公平慣例的開發(fā)商和氫氟碳化合物都有用，并且可以為購買者帶來EMI負擔，“一位不愿透露姓名的高級房地產(chǎn)專業(yè)人士表示。

市場參與者認為，根據(jù)貸款協(xié)議，現(xiàn)有的貸款將繼續(xù)發(fā)放。利用此類產(chǎn)品的購房者必須通過他們的貸款和房產(chǎn)購買協(xié)議(如果他們之前沒有這樣做)來決定他們未來的行動方案。2013年，當儲備禁止這些產(chǎn)品時，大多數(shù)都有一個簡短的窗口，以便在貸款被批準但未支付的情況下完成貸款支付的文件。但是，如果他們有這樣一個產(chǎn)品的制裁函但沒有選擇支付，個人應(yīng)該聯(lián)系他們的HFC以明確。

“這些補助產(chǎn)品被用來推動潛在的房產(chǎn)買家購買房產(chǎn)。由于這些產(chǎn)品被禁止，為了提高銷量，一些建筑商可能會降價以吸引買家，“薩蒂揚庫馬爾說。

如果您在購買夢想家園時仍處于繪圖板上，最好等待觀看。在季風季節(jié)期間房地產(chǎn)市場疲軟以及持續(xù)的價格調(diào)整可以提供一個購買夢想家園的好機會，一個月或兩個月。