是山姆大叔在幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)還是僅僅完成了它

根據(jù)FHA Watch 2012年5月號(hào)的報(bào)道，山姆大叔現(xiàn)在已成為房屋抵押貸款以及經(jīng)濟(jì)其他主要領(lǐng)域的絕對(duì)主導(dǎo)力量。

“ 關(guān)注政府對(duì)消費(fèi)者貸款和私人債務(wù)的日益增長(zhǎng)的壟斷：未償還的消費(fèi)者債務(wù)總額超過(guò)12萬(wàn)億美元，占所有未償還私人債務(wù)(包括消費(fèi)者和企業(yè))的44%。住房抵押貸款(9.8萬(wàn)億美元)和學(xué)生貸款(0.9萬(wàn)億美元)構(gòu)成了消費(fèi)債務(wù)領(lǐng)域的兩個(gè)最大資產(chǎn)類(lèi)別。

2011年，政府抵押綜合體占所有首次抵押來(lái)源的88%，而政府還控制著約90%的學(xué)生貸款市場(chǎng)。政府在住房抵押貸款和學(xué)生貸款類(lèi)別中的主導(dǎo)地位日益增長(zhǎng)，令人擔(dān)憂，這對(duì)私人投資者，借款人和納稅人構(gòu)成了威脅。”

自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，政府支持的貸款已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。隨著住房市場(chǎng)越來(lái)越依賴(lài)政府借款和公共債務(wù)，這一事實(shí)為住房市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。

這是一切道德風(fēng)險(xiǎn)的根源。它所做的更多事情本來(lái)使我們陷入了房地產(chǎn)泡沫。只有這次，我們才使用政府借貸為抵押市場(chǎng)提供資金，而不是私人部門(mén)投資。

當(dāng)政府將大量資金注入住房抵押貸款時(shí)，它冒著風(fēng)險(xiǎn)較高的“低首付”貸款而借入資金的風(fēng)險(xiǎn)。與私人部門(mén)相比，這反過(guò)來(lái)往往使貨幣更容易借貸，從而推高了房?jī)r(jià)。如果價(jià)格開(kāi)始上漲，趨勢(shì)就是以越來(lái)越高的價(jià)格提供更多的貸款。幾年后，您將遇到一個(gè)真正的泡沫，它完全取決于政府繼續(xù)為其提供資金的能力。政府要么借更多的錢(qián)，要么選擇印更多的美元。無(wú)論哪種情況，它都是注定會(huì)在某個(gè)時(shí)刻失敗的模型。

政府資助的抵押貸款使借款人付出了很多額外的錢(qián)。實(shí)際上，鑒于所涉及的首期付款低，再加上這些貸款的費(fèi)用所增加的費(fèi)用，借款人更有可能最終“陷入困境”或拖欠這些貸款。

《FHA觀察》就FHA的破產(chǎn)問(wèn)題提出了許多重要觀點(diǎn)，其政府會(huì)計(jì)制度在私營(yíng)部門(mén)中是非法的。FHA保險(xiǎn)支持這些抵押的絕大多數(shù)。

聯(lián)邦住房管理局(FHA)可以?xún)斶€抵押貸款被取消抵押品贖回權(quán)的貸方提出的索賠要求。當(dāng)貸方提出FHA保險(xiǎn)索賠時(shí)，實(shí)際上是由納稅人支付索賠。自2008年以來(lái)，F(xiàn)HA的總拖欠率已增長(zhǎng)到近16%。相比之下，歷史高潮前的平均水平約為3.5%。

每月會(huì)產(chǎn)生數(shù)十億的潛在未來(lái)?yè)p失和新的公共部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)而言之，我們用政府大部分借來(lái)的錢(qián)來(lái)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也轉(zhuǎn)移了數(shù)十億美元的資金，這些資金本來(lái)可以用于私營(yíng)部門(mén)的貸款。

實(shí)際上，政府在支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的嘗試可能是我們的失敗，因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)正在承受-用借入的資金為高風(fēng)險(xiǎn)貸款融資。

政府在抵押貸款方面的擴(kuò)張是驚人的。2008年1月1日，政府貸款占所有抵押貸款的40%。今天，它占所有新抵押貸款的88%。在短短的5年中，針對(duì)絕大多數(shù)潛在購(gòu)房者的私人部門(mén)投資幾乎被政府控制的抵押貸款市場(chǎng)所取代。