使用硬錢購買和固定投資物業(yè)的基礎(chǔ)

硬錢是房地產(chǎn)投資者通常用于購買和維修一塊房地產(chǎn)的一種貸款。貸款人主要是有資金可投資的小公司或私人。這些公司和個人的運作方式與傳統(tǒng)的抵押貸款機構(gòu)不同，傳統(tǒng)的抵押貸款機構(gòu)提供政府支持的貸款，例如FHA或VA。因此，他們可以確定自己的貸款規(guī)則，并且可以像他們希望的那樣靈活。

硬錢貸款基于“維修后價值”或ARV，而不是當(dāng)前的評估價值。根據(jù)放款人的不同，該物業(yè)可能是住宅或商業(yè)物業(yè)，因此這種貸款類型可用于多種物業(yè)。

假設(shè)您在一個不錯的地方找到了一個家庭住宅。房屋需要油漆，地毯以及廚房和浴室的一些常規(guī)更新。您檢查了維修費用，發(fā)現(xiàn)維修費用約為$ 15,000。您計劃修理該物業(yè)，并將其出租給租戶以獲取現(xiàn)金流量。

您已對附近區(qū)域的近期銷售情況進行了一些檢查，并確定維修完成后的財產(chǎn)價值為100,000美元。這是“ 修復(fù)后”值。(ARV)

通常，硬錢放貸人可以借出房產(chǎn)約50%至68%的ARV。這大約是$ 68,000。假設(shè)您有51,000美元的合同約定的財產(chǎn)。您的總購買成本加上15,000美元的維修費用為66,000美元。您可能會借用購買和修理房產(chǎn)所需的全部金額。

貸款成本比傳統(tǒng)抵押貸款要高一些，這反映出將貸款抵押到甚至不處于宜居狀態(tài)的房地產(chǎn)的風(fēng)險也增加了。與各種貸方核對以比較其成本，但典型的硬錢需要大約3至5點，利率為12至15%。這些貸款專門用于購買和固定的目的，因此它們更昂貴。目的是僅在短時間內(nèi)使用它們，并在維修完成后通過為房產(chǎn)重新融資來盡快償還它們，然后可以使用更傳統(tǒng)的低成本貸款。

您已借入$ 66,000來購買和維修房屋，維修完成后，房屋評估價為$ 100,000。然后，您以80%的貸款對價值進行了30年的傳統(tǒng)抵押貸款再融資。“ refi”將提供80,000美元。您將有$ 66,000用來償還硬錢貸款，再加上$ 10,000的積分，利息和交易費用，您仍然會把$ 4,000的貸款收益放到口袋里。這稱為“現(xiàn)金提取”。而且，在LTV足夠低以滿足抵押貸款準(zhǔn)則的情況下，仍然可能會這樣做。

重要提示：在結(jié)清硬錢貸款之前，請先對您的永久性再融資貸款進行資格審查?？焖賰斶€硬錢貸款對于全面成功至關(guān)重要。

一些硬錢放貸人甚至?xí)七t償還貸款，直到財產(chǎn)再融資為止。那可能意味著很少的錢可以花在你前面。

業(yè)主購買者也可能會用硬錢購買和修理他們希望居住的房產(chǎn)。這種策略不僅限于投資者購買者。但是，大多數(shù)業(yè)主并不十分了解這種融資策略，因為它主要是向投資者社區(qū)推廣的。

當(dāng)房地產(chǎn)市場崩潰時，許多貸方停止放貸或倒閉?，F(xiàn)在價格已經(jīng)低了很多，并且有數(shù)百萬抵押的財產(chǎn)需要維修，硬錢貸款開始卷土重來。

購買硬錢放貸者時，請務(wù)必仔細(xì)檢查您的貸款成本。在購買物業(yè)之前，請先了解您的總費用。確保您的貸款金額能夠滿足您的需求，并且不超出預(yù)算。使您的維修工作可管理并與您的能力保持一致。不要進入一個太大而您無法處理的項目。

投資者用硬錢貸款犯下的最常見錯誤是維修落后，和/或維修費用超出預(yù)算。如果發(fā)生這種情況，您最終將欠更多的利息和滯納金。

使硬錢貸款可行的關(guān)鍵是以盡可能低的價格購買物業(yè)，并在維修方面做到具有成本效益的工作。最終的評估值將反映出這一點，無論您是想要大量居住的投資者還是業(yè)主，您都將獲得非?？捎^的收益。