不要高看自己 也不要小看行業(yè)

最近有個(gè)朋友留言給我，大概這樣的內(nèi)容

“16年的時(shí)候在X灘買(mǎi)了套老破小，5.3萬(wàn)入的手，17年的時(shí)候到了6萬(wàn)，但是隨著市場(chǎng)的下行，如今掛牌價(jià)格已經(jīng)到了5.1萬(wàn)，如今租金抵不上房貸，已經(jīng)不知道什么時(shí)候出手以什么樣的價(jià)格出手”

我看得這樣的消息，其實(shí)是最無(wú)奈的，在2016年高位的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)老破小，差不多這一輪樓市里最差時(shí)間點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)的最差物業(yè)了

但是以往很多人閉著眼睛買(mǎi)房都沒(méi)關(guān)系的核心原因是因?yàn)檎麄€(gè)樓市大勢(shì)強(qiáng)勁，所以總能蓋掉各種問(wèn)題。

而時(shí)至今日我們可以看到，在一個(gè)錯(cuò)的時(shí)間買(mǎi)下錯(cuò)誤的產(chǎn)品，那么面對(duì)的下場(chǎng)可能就是，虧本。

這是如今樓市折射的現(xiàn)狀，整個(gè)行業(yè)流動(dòng)性降低之后，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定也就決定了，你在購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻的錯(cuò)誤不會(huì)被房?jī)r(jià)所掩蓋住，隨著時(shí)間的推移慢慢的對(duì)外釋放

今天和大家聊聊，16年高位買(mǎi)房的一些副作用

01

首先，老破小成為了如今這一輪樓市周期里最不待見(jiàn)的一種產(chǎn)物，曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)兩篇關(guān)于不要碰老破小的文章，之后沒(méi)想到還會(huì)被diss，歸根到底也是因?yàn)檫^(guò)去的樓市區(qū)域掩蓋了問(wèn)題，也掩蓋了部分心智

老破小一頭面對(duì)二手市場(chǎng)老破小比重太高可替代性太強(qiáng)，另一頭還要提防租賃市場(chǎng)的需求分流，再加上整個(gè)資產(chǎn)維度的價(jià)值得不到兌現(xiàn)

幾乎是如今所有房地產(chǎn)資產(chǎn)需求和居住需求同時(shí)被拋棄的這么一個(gè)狀態(tài)

而這樣的狀態(tài)在未來(lái)只會(huì)進(jìn)一步放大，所以如果有人還在勸說(shuō)你要買(mǎi)老破小，那么請(qǐng)朋友們認(rèn)真看清他的臉

第二個(gè)副作用針對(duì)的是16年選擇投資買(mǎi)房的朋友們

樓市流派里曾經(jīng)有一個(gè)派別非常支持透支買(mǎi)房，就是信用卡來(lái)回套好幾張湊錢(qián)買(mǎi)。這么做的底氣是什么，其實(shí)就是看中了兩點(diǎn)，第一房?jī)r(jià)一直在漲，第二房子套錢(qián)極其容易

換句話來(lái)說(shuō)，哪怕現(xiàn)金流斷了還不出來(lái)了，把房子賣(mài)了就好，這么一來(lái)一回的過(guò)程中自己還能賺點(diǎn)錢(qián)

那現(xiàn)在這兩點(diǎn)支撐點(diǎn)全部都沒(méi)了，第一房?jī)r(jià)沒(méi)有短線上漲的背景，第二，現(xiàn)在賣(mài)房周期拉長(zhǎng)，不可能非?？斓馁u(mài)房，甚至降價(jià)對(duì)于成交周期的改變也并不大

而這個(gè)時(shí)候，如果你的現(xiàn)金流斷了，那么你面對(duì)的問(wèn)題可能會(huì)比想象中要更大。仔細(xì)想想如果16年你買(mǎi)的投資的房子房貸要2萬(wàn)但是房租只有6000，那么你要面對(duì)的情況就是，你每個(gè)月要貼14000的個(gè)人收入進(jìn)去，是每個(gè)月的14000

換句話來(lái)說(shuō)，扛的過(guò)程中房產(chǎn)的負(fù)債部分一直存在，需要一直貼現(xiàn)去支撐。這樣的過(guò)程讓很多本來(lái)準(zhǔn)備咬牙堅(jiān)持的人斷了很多的念頭

所以說(shuō)如今買(mǎi)房真的是一個(gè)人的綜合實(shí)力，靠膽買(mǎi)房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，靠膽致富的人，希望未來(lái)你不會(huì)成為韭菜

02

以上是16年買(mǎi)房人群中問(wèn)題最大的兩類(lèi)，希望你不是其中之一

另外還有兩類(lèi)問(wèn)題不太大，但是或多或少會(huì)在未來(lái)各位的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中產(chǎn)生影響。

第一種是選擇在2016年用光房票的這么一群人，未來(lái)的流動(dòng)性會(huì)加大的降低他們?cè)偻顿Y的可能

換句話來(lái)說(shuō)很有可能未來(lái)家庭的資產(chǎn)就會(huì)固化。類(lèi)似于今年年初翠湖天地這種大抄底的可能性不太在他們身上發(fā)生

2016-2017這兩年，樓市里進(jìn)入的最大一個(gè)新鮮血液就是90后中產(chǎn)，而之所以他們可以稱之為中產(chǎn)是因?yàn)榧彝ソo到他們的賦能

所以這也導(dǎo)致了在他們沒(méi)有很好個(gè)人收入和穩(wěn)定現(xiàn)金流的時(shí)候就投身樓市市場(chǎng)

這并沒(méi)什么不好，但是因?yàn)檎w家族式購(gòu)買(mǎi)的可能性較大(爸媽出首付)，直接導(dǎo)致90后的置換的可能性比85后要低很多。

如果一步到位買(mǎi)了房子那還好，如果一不小心購(gòu)買(mǎi)了過(guò)渡性的兩房甚至一房，那再想換的門(mén)檻會(huì)比想象中要更大

另一類(lèi)是16年購(gòu)買(mǎi)一手房的朋友，說(shuō)真的，這一年的開(kāi)發(fā)商都不太靠譜，特別是那些快周轉(zhuǎn)的企業(yè)。不是因?yàn)樗麄冇袥](méi)有能力做好產(chǎn)品，而是那個(gè)世道讓他們沒(méi)有能力關(guān)注在產(chǎn)品層面

維權(quán)的案例就不說(shuō)了，大家看到不少，最怕的是這樣的產(chǎn)品未來(lái)流入到二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始下滑

03

另外，這一年高位買(mǎi)房的用戶，大概率面對(duì)著如今不論是長(zhǎng)三角一體化以及粵港澳大規(guī)劃的時(shí)候，都會(huì)和這樣的機(jī)會(huì)失之交臂吧。

16年前后城市格局也恰好經(jīng)歷改變，16年之前依然在城市之間各自為營(yíng)的狀態(tài)，城市發(fā)生的好不好看自己根基。而16年之后發(fā)生的，是紅利傾斜和聯(lián)動(dòng)性改變。

在這些趨勢(shì)下，不同城市的未來(lái)肯定是不同的，所以提前布局異地城市作為投資釋放的朋友，可能現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看也不是特別好的選擇

04

總而言之，言而總之，以前我們覺(jué)得小問(wèn)題的問(wèn)題，或者不介意的事情，未來(lái)可能都會(huì)一一浮現(xiàn)，三年周期后的2019年到未來(lái)，會(huì)逐步兌現(xiàn)

而且沒(méi)有意外的話，短線內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)改變，而且還有可能會(huì)被放大，因?yàn)闃鞘性谡邔用孢€有兩個(gè)異類(lèi)尚未發(fā)威

第一個(gè)時(shí)候租售并舉的貫徹程度，第二個(gè)就是房產(chǎn)稅的落地程度。這兩件事會(huì)讓各種小錯(cuò)誤放大的更加明顯，所以如果各位在2016年之后購(gòu)房有過(guò)錯(cuò)誤，抓緊時(shí)間調(diào)整

05

所以給大家?guī)讉€(gè)建議，全部是一家之言

1、老破小，快速出貨，不要糾結(jié)不要想不通，也不要等著所謂的舊改會(huì)給社區(qū)帶來(lái)本質(zhì)性改變，這類(lèi)產(chǎn)品的最大問(wèn)題就是來(lái)自不同維度的可替代品太多。手上有多少套就出多少套

2、如果出不掉以及各種原因不能賣(mài)，給老破小裝修翻新，然后出租掉，爭(zhēng)取切入到高端租賃市場(chǎng)，增強(qiáng)老破小的租金水平，加強(qiáng)現(xiàn)金流

3、未來(lái)買(mǎi)房，不是用足杠桿，而是用足房票。而這里說(shuō)的用足房票不是說(shuō)花光房票，而是每一張房票都盡可能買(mǎi)最好的房子。

戶型功能盡可能多元，社區(qū)盡可能的好，地段盡可能的還有概念，我知道這么說(shuō)很貪心，但是樓市未來(lái)就是拼的綜合能力，光便宜吃遍天的可能性不在了

4、任何一套房子做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，任何一套房子永遠(yuǎn)要有plan B。

如今買(mǎi)房各種訴求盡可能的要綜合，比如說(shuō)哪怕你自住，你也要考慮到投資的邏輯;哪怕是指望他資產(chǎn)增值，也要看下租賃市場(chǎng)是否能夠穩(wěn)定租金;哪怕本來(lái)就沒(méi)準(zhǔn)備賣(mài)掉，你也想好萬(wàn)一你缺錢(qián)這套房子能不能快速變現(xiàn)。

這種情況下的房子存在么，我告訴你一定存在的，樓市進(jìn)入到買(mǎi)賣(mài)更加均衡的狀態(tài)下，優(yōu)劣房子的分層會(huì)更加明顯。

但是前提是什么，第一你要能看懂，第二你要有現(xiàn)金流+房票隨時(shí)的stand by，其中第二點(diǎn)更加重要

5、最后說(shuō)幾個(gè)不要：

不要買(mǎi)過(guò)渡性產(chǎn)品，不要買(mǎi)小開(kāi)發(fā)商，不要買(mǎi)老破小，不要輕易用房貸，不要買(mǎi)陌生城市，不要相信一夜暴富，不要想著能占到小便宜，不要把自己現(xiàn)金流逼太緊

06

我還是地產(chǎn)人的時(shí)候，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有這么一句話，現(xiàn)在我送給所有的購(gòu)房者

市場(chǎng)不論經(jīng)歷幾個(gè)輪回幾個(gè)大勢(shì)，當(dāng)勢(shì)頭來(lái)的時(shí)候，最重要的是你在桌面上，并且手里還有籌碼