國內(nèi)的絕大多數(shù)城市發(fā)展新區(qū)都并不是因?yàn)橹鞒菂^(qū)沒有地

前日里，在家翻看新聞，作為地產(chǎn)從業(yè)者，深圳衛(wèi)視有一條新聞非常吸引眼球。

深圳并非沒有土地空間。

其中的例子便是光明區(qū)。今年3月，光明科學(xué)城啟動區(qū)土地整備項(xiàng)目，22天簽約，28天騰空，不足一個月的時間，整備出182萬平方米土地。

借此，我們來聊一聊兩個問題，一個是城市到底有沒有地的話題。

另一個話題則是從第一個問題衍生出的，關(guān)于要不要去賭新區(qū)的問題。

利用效率

聊新區(qū)之前，我們先聊聊土地和土地利用效率。

作為最年輕的一線城市，深圳早在八九十年代其實(shí)就已經(jīng)把羅湖建設(shè)的非常繁華，老街國貿(mào)地王大廈，承載了很多人的記憶。

隨著時間推移，福田南山崛起，關(guān)內(nèi)土地越來越少，整個城市的土地中心放在了關(guān)外和填海，龍崗龍華也基本處于大面積建成的階段。

本身就不足2000平方公里的土地，加上飛速的城鎮(zhèn)化和生態(tài)保護(hù)紅線，無論是百姓還是媒體都把深圳沒有地、深圳土地困局掛在嘴邊。

而事實(shí)上，雖然深圳的城市面積與其他一線城市相比來說偏小，但還不能說沒有空間，實(shí)際上，深圳面臨的問題是國土空間挖潛不夠。

以文首新聞中的例子來看，利用效率低是最大的問題，不談商住和生態(tài)，僅僅看工業(yè)區(qū)，深圳工業(yè)區(qū)就有高達(dá)7200個，而平均毛容積率約為1.4，平均建筑層數(shù)4層。

相較于容積率三四五的住宅，容積率八九十的商辦來說，土地的利用率低的可憐。

再比如，土地閑置，按照目前全市的清查情況，全市已批未建的土地面積超過了10平方公里。

所以，即便是對于深圳這樣的城市而言，尚有土地可以挖掘，更不用說相對來說，更為平攤的內(nèi)陸二三線城市。

我們以鄭州為例來測量一下，鄭州傳統(tǒng)的老三環(huán)內(nèi)有多大面積(以中州大道為東界)。

要不要在新區(qū)買房?關(guān)鍵在這一點(diǎn)!

通過多邊形測量，大概是135平方公里。

在這135平方公里中，一塊一塊摘出來閑置或者可盤整土地，工程量有點(diǎn)大，我們把例子再縮小到人口最密，建設(shè)最早的老城區(qū)之一，中原區(qū)的其中一部分。這部分的面積是約15平方公里。

要不要在新區(qū)買房?關(guān)鍵在這一點(diǎn)!

在這15平方公里，我們可以看到有覆蓋綠網(wǎng)黑網(wǎng)的待建設(shè)用地和將要拆除改造的舊廠房。

把大塊大塊的挑出來，分別是120平方米、9萬平方米、59萬平方米、23萬平方米、8萬平方米、10萬平方米、11萬平方米、5萬平方米。

幾千平到一兩萬方的地塊不計(jì)，幾十年待改造的老舊危小區(qū)不計(jì)，粗略盤點(diǎn)出來的面積就已經(jīng)超過了240萬平方米，約占案例區(qū)域中的15%。

整個老三環(huán)內(nèi)135平方公里，按照15%的比例至少有20平方公里土地，實(shí)際是閑置或低效利用可盤整的。

這一數(shù)據(jù)可能不夠準(zhǔn)確，但大體不會差太多。

按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，居住用地占城市建設(shè)用地的比例是32%～40%這樣的比例適用于新區(qū)新開發(fā)，傳統(tǒng)老城區(qū)的土地，至少會有70%以上是住宅用地或商住用地。

所以，粗略的推算至少有14平方公里的商住或住宅可以開發(fā)。3.5的容積率至少可以蓋到4千萬平方米，真按照房子算別管是住宅、安置、還是公寓，至少有幾十萬套。

這是一個什么樣龐大的數(shù)字，算了才知道。

更不用說三環(huán)外連片閑置未開發(fā)或者剛剛拆遷還沒有完全開發(fā)的土地，僅僅一個小小的鄭州，四環(huán)內(nèi)能開發(fā)的土地絕對不低于50平方公里。

所以，很簡單的一個道理，所有喊自己主城區(qū)缺地的城市，大多數(shù)都沒怎么缺地，除了極個別島嶼城市。

有條件的避開新區(qū)

然后我們說說新區(qū)。

為什么會有新區(qū)呢?有兩個原因。

一個是老城區(qū)的改造整備比較麻煩，耗時耗力，不出政績。二是新城區(qū)規(guī)劃輕松簡單。

但首先我們要了解一點(diǎn)，新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)最需要的是什么?

對，是錢!

然后我們再思考一個問題，就是政府到底有沒有錢，有多少錢，有多少地方要花錢。

如果你完全不知道城市運(yùn)營的繁復(fù)，建議可以下載一款游戲叫《模擬城市》，這款游戲的主要內(nèi)容，就是在一個固定范圍的土地上，由玩家擔(dān)任一職，滿足城市內(nèi)所有市民的日常生活所需。

從規(guī)劃住宅、商業(yè)及工業(yè)用地，建設(shè)公路、捷運(yùn)、體育場、海港、機(jī)場、和消防局，甚至稅金及各種公共設(shè)施支出的分配都由你自行設(shè)計(jì)。

當(dāng)你在游戲里體驗(yàn)過一個城市運(yùn)營的復(fù)雜之后，靜下來心。

再來思考如果一個城市有多個新區(qū)，特別是N個高規(guī)格的新區(qū)平行，或者省市區(qū)三級政府都分別推動新區(qū)的情況下，哪里來足夠多的錢去建設(shè)和推進(jìn)。

即便是錢到位了，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好的當(dāng)下，落地能否達(dá)到預(yù)期?打幾折?

所以，對于要不要選新區(qū)怎么選新區(qū)，你在理解清楚之后，還是要遵循一貫選擇新區(qū)的基本原則。

以及，另外再加兩個額外因素去篩選。

基本原則：

一、不看區(qū)級新區(qū)，起步市府推動新區(qū)和省府推動新區(qū)，謹(jǐn)慎對待龐大的級新區(qū)。

二、無論級別，需要滿足和城市邊緣沒有過大的斷裂帶，一般不超過5公里。

三、警惕一切沒有市府省府相關(guān)辦公遷入的新區(qū)，以及產(chǎn)業(yè)定位和城市嚴(yán)重不符的新區(qū)。

四、警惕一切以文旅為主題的不論誰推動的新區(qū)，特別是在非旅游城市。

五、警惕一切先賣房后建配套的偽新區(qū)。

六、警惕一切三四線以下城市的新區(qū)，特別是經(jīng)濟(jì)較弱的城市。

而兩個額外判斷條件分別是：

第一，你的城市是否是條狀城市，還是環(huán)狀城市?

如果你的城市是深圳一樣的帶狀條狀城市，那跟著新區(qū)走，往城市發(fā)展的主方向去，即便是遠(yuǎn)點(diǎn)也問題不大， 因?yàn)槌鞘械奶厥饨Y(jié)構(gòu)。

如果是環(huán)狀城市，未來的發(fā)展則會很有意思，當(dāng)核心老城區(qū)基本填滿后，有快速路的二環(huán)三環(huán)便會崛起，成為價格最高，最被人優(yōu)先選擇的區(qū)域，甚至某些城市四環(huán)也會雞犬升天。

但當(dāng)城市繼續(xù)環(huán)狀向外攤大餅的時候，由于通勤時間幾何增長，主城價值逐步回歸。主城和無縫外拓的新區(qū)成為兩或三足鼎立的狀態(tài)。

第二，你的城市可整備土地到底多不多，有沒有大量的城中村可以拆遷，廠礦企業(yè)物流倉儲被城市包圍，可能要大面積的退二進(jìn)三?

如果以上的因素都有，那基本上不推薦考慮新區(qū)，因?yàn)榈谝唬鞘杏凶銐虻耐恋乜梢愿?，?yōu)質(zhì)的地鐵交通配套以及學(xué)區(qū)配套。

第二結(jié)合剛剛講的原因，當(dāng)前期中心土地因?yàn)榉N種原因沒有被利用，主要開發(fā)力量都放到了更遠(yuǎn)的地方，因此而產(chǎn)生的大量通勤時間集合正常，也決定了主城區(qū)一旦更新，價值會面臨回歸。

文章寫的有些復(fù)雜，但其實(shí)核心觀點(diǎn)很簡單。

深圳乃至上海都有大片的土地可以利用，只是看想不想整備想不想開發(fā)，更不用說北京和廣州這樣的土地大市。

國內(nèi)的絕大多數(shù)城市發(fā)展新區(qū)都并不是因?yàn)橹鞒菂^(qū)沒有地。

絕大多數(shù)城市發(fā)展的新區(qū)，都會出現(xiàn)掛羊頭賣狗肉或者說落地打骨折，優(yōu)質(zhì)的投資新區(qū)機(jī)會已經(jīng)隨著時代基本過去。

遠(yuǎn)離低水平新區(qū)，遠(yuǎn)離有割裂帶的新區(qū)，選擇一個城市近中心又不進(jìn)中心，有快速路和軌道交通的區(qū)域，被韭菜的概率能降到最低。