辦公樓業(yè)主正以自己的品牌進(jìn)入共同辦公市場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)多個(gè)地點(diǎn)的辦公樓業(yè)主最近開始在其產(chǎn)品組合中推出品牌化，靈活的辦公空間，以為租戶提供協(xié)作的工作空間和靈活的條件，有時(shí)其價(jià)格比共同工作的運(yùn)營(yíng)商更具競(jìng)爭(zhēng)力。

WashREIT在整個(gè)華盛頓特區(qū)都會(huì)區(qū)擁有辦公資產(chǎn)，已經(jīng)建立了Space +，這是一種靈活的辦公替代方案。總部位于舊金山的SWIG Company最近推出了h 3體驗(yàn)。此外，總部位于紐約的Tishman-Speyer在全球范圍內(nèi)擁有辦公資產(chǎn)，已建立了兩個(gè)平臺(tái)：工作室(一個(gè)共同工作的平臺(tái))和Studio Private，該工作室提供了各種規(guī)模的靈活條款的私人套房。

創(chuàng)新主管Deborah Boyer表示，辦公樓擁有者可能比同班經(jīng)營(yíng)者擁有的優(yōu)勢(shì)是能夠提供任意大小的空間作為彈性辦公產(chǎn)品，而同班經(jīng)營(yíng)者通常受到租賃空間的限制。和對(duì)SWIG Company的影響。她指出，雖然SWIG是一家私有辦公投資公司，其資產(chǎn)主要位于加利福尼亞州北部和南部，以及曼哈頓中城，在其建筑物中設(shè)有聯(lián)合租戶，但該公司還希望為租戶提供靈活的辦公選擇，并有機(jī)會(huì)合并將自己的品牌和文化融入設(shè)計(jì)中。

Tishman-Speyer董事總經(jīng)理Thais Galli表示，辦公樓業(yè)主可以選擇根據(jù)需求水平擴(kuò)展他們提供的共享辦公空間。她指出，例如，當(dāng)Studio的曼哈頓地點(diǎn)被出租時(shí)，公司的業(yè)務(wù)范圍從一層擴(kuò)展到了多層。

同樣，WashREIT資產(chǎn)管理副總裁Anthony Chang說(shuō)：“我們研究了多種選擇，并嘗試了不同的概念。考慮到我們的中型租戶平均面積約為4,600平方英尺，我們看到了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)來(lái)吸引從共同工作空間畢業(yè)的租戶。人們希望將自己的品牌放在首位，這對(duì)吸引人才很重要。”

由于REIT的地理位置集中在華盛頓特區(qū)，Space +吸引了在選舉周期期間大量聚集的政府承包商，說(shuō)客和媒體公司，因此不能長(zhǎng)期致力于太空。

據(jù)加里說(shuō)，Tishman-Speyer認(rèn)為對(duì)靈活辦公空間的需求是目前市場(chǎng)的一種轉(zhuǎn)變，“租戶對(duì)房地產(chǎn)的看法與過去有所不同，”她說(shuō)。

根據(jù)Chang和Boyer的說(shuō)法，設(shè)計(jì)一個(gè)質(zhì)量高，即插即用的空間，該空間可以經(jīng)常轉(zhuǎn)換是建立靈活的辦公平臺(tái)時(shí)面臨的最大挑戰(zhàn)。Boyer注意到SWIG已聘請(qǐng)澳大利亞設(shè)計(jì)公司BVN設(shè)計(jì)靈活的工作區(qū)，Boyer評(píng)論說(shuō)：“我們并不是在每座建筑中都進(jìn)行千篇一律的設(shè)計(jì)，因?yàn)槲覀儾幌嘈盼幕瘯?huì)隨處可見。”

同樣，根據(jù)Studio的說(shuō)法，每個(gè)Studio合作空間對(duì)于場(chǎng)所和位置都是唯一的。雖然公司的共同工作空間設(shè)計(jì)是Studio品牌在公共區(qū)域設(shè)計(jì)的，但租戶可以在自己占用的空間中添加自己的品牌風(fēng)格。

博耶(Boyer)表示，傳統(tǒng)上，辦公樓的擁有者需要八至十年的時(shí)間來(lái)攤銷建筑成本。但是，有了靈活的辦公空間，就無(wú)法保證下一個(gè)租戶將需要任何現(xiàn)有租戶的設(shè)計(jì)元素。她補(bǔ)充說(shuō)：“困難的是，在空間轉(zhuǎn)向后找到適合新租戶的正確食譜。”她暗示所有房東都在努力解決這個(gè)問題。

據(jù)博耶(Boyer)稱，另一個(gè)首要的挑戰(zhàn)是為住戶提供即時(shí)入住的能力。她指出，在建筑方面需要?jiǎng)?chuàng)新：“為靈活的租戶建造空間要花費(fèi)太長(zhǎng)時(shí)間，而且成本太高。”加利說(shuō)，工作室共同工作空間可提供第二天的占用，因?yàn)樽赓U和付款都是以數(shù)字方式完成，但Studio私人空間需要四到五個(gè)月的擴(kuò)建時(shí)間。

為了加快交付速度和設(shè)計(jì)靈活性，所有三個(gè)房東都使用模塊化辦公元素來(lái)構(gòu)建租戶空間，因?yàn)榭梢詾樾碌淖鈶糁匦屡渲盟鼈?，并能夠根?jù)不斷變化的需求擴(kuò)展或收縮空間。

Chang表示，WashREIT團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了三到四年的實(shí)驗(yàn)，然后弄清了使其靈活的空間劃分工作所需的技能，包括技術(shù)，最佳實(shí)踐和直接營(yíng)銷。

這三家公司的高管均表示，他們提供的聯(lián)合辦公空間租賃期限短至一個(gè)月，而靈活的辦公平臺(tái)的租賃期限短于12個(gè)月。但是，他們指出，租用短期租賃的租戶往往會(huì)續(xù)簽更長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于SWIG和Tishman-Speyer，平均需要18到24個(gè)月，而WashREIT則需要5.2年。

據(jù)加利說(shuō)，長(zhǎng)期租賃提供了更大的租金折扣，因此租戶可以臨時(shí)進(jìn)入該空間，但是如果他們喜歡這種經(jīng)驗(yàn)，他們將選擇更長(zhǎng)的期限以利用折扣。她指出，共享辦公空間確實(shí)比傳統(tǒng)辦公空間要高得多的租金，但是當(dāng)租戶考慮所提供的所有便利設(shè)施和服務(wù)時(shí)，他們進(jìn)行了數(shù)學(xué)計(jì)算，并意識(shí)到他們無(wú)法提供更少的相同體驗(yàn)。

Boyer表示，根據(jù)所需擴(kuò)建的程度和租賃期限，SWIG的共同工作空間的范圍從無(wú)溢價(jià)到公司物業(yè)傳統(tǒng)空間成本的兩倍。

這三家公司提供的設(shè)施和服務(wù)可與WeWork等合作運(yùn)營(yíng)商相媲美，有些則超出了，具體取決于建筑物和位置。盡管SWIG不提供免費(fèi)啤酒，但它具有所有建筑物居民共享的公共設(shè)施，包括免費(fèi)使用一些建筑物的會(huì)議室和禮堂以容納大型活動(dòng)。此外，還有健身中心。舒適的休息區(qū)，可與其他建筑居民放松身心并保持聯(lián)系;室外空間提供可選的工作區(qū)域，可以連接到咖啡廳或咖啡吧。

在設(shè)計(jì)靈活的辦公空間時(shí)，Chang說(shuō)：“我們對(duì)租戶進(jìn)行了深入研究-我們'最佳地點(diǎn)'的租戶想要什么，并充分利用了共享辦公空間所提供的優(yōu)勢(shì)。”

就位置而言，Tishman-Speyer's Studio還提供調(diào)解室。午睡豆莢; 一個(gè)內(nèi)部咖啡師，在下午5點(diǎn)后轉(zhuǎn)換為酒吧，以及共用區(qū)域，例如租戶休息室，安靜的區(qū)域，并可以使用設(shè)備齊全的現(xiàn)場(chǎng)健身房。

所有租戶都可以使用ZO。，這是一個(gè)禮賓應(yīng)用程序，可讓他們找到附近的服務(wù)，包括日托，dog狗，醫(yī)生，美甲師和美發(fā)師等。