在第五屆年度凈租賃峰會上 人們普遍持樂觀態(tài)度

7月25日，來自全國各地的約175名商業(yè)地產(chǎn)和凈租賃投資專業(yè)人士齊聚芝加哥大學(xué)俱樂部，參加《re》和《中西部房地產(chǎn)新聞》第五屆年度凈租賃峰會。我們的目標(biāo)嗎?讓我們來仔細(xì)看看凈租賃行業(yè)在今年年中所處的位置。

博爾德集團(tuán)總裁兼創(chuàng)始人蘭迪·布蘭克斯坦(Randy Blankstein)領(lǐng)導(dǎo)了市場調(diào)查小組的工作，并拉開了活動的序幕。該行業(yè)的表現(xiàn)繼續(xù)超出預(yù)期，投資者對高質(zhì)量投資的興趣也保持不變?！?/p>

布蘭克斯坦指導(dǎo)了一個專家小組，其中包括安德烈斯·達(dá)拉爾，WP·凱里執(zhí)行主任;Gordon Whiting, Net Lease Real Estate的負(fù)責(zé)人，Angelo Gordon;以及SAB Capital的執(zhí)行合伙人兼聯(lián)合創(chuàng)始人亞倫?鮑姆(Aaron Baum)。博爾德首先要求對市場現(xiàn)狀進(jìn)行評估，然后詢問市場的主要指標(biāo)。

Baum說:“債券和股票市場上有很多買家在追逐收益和風(fēng)險調(diào)整后的回報。他將市場的強(qiáng)勁歸因于多種因素，從歷史低位的失業(yè)率，到投資者對避開亞馬遜和電子商務(wù)租戶的關(guān)注，再到成熟買家群體的存在。

戈登將2019年描述為“因為利率而有趣的一年”。他指出了市場上的分歧，很多人認(rèn)為我們已經(jīng)到了市場的盡頭，但也有很多人認(rèn)為我們還沒有走到盡頭。不過，Gordon表示，市場可能會維持"現(xiàn)狀"，由于"巨大的資本流動"，需求將保持強(qiáng)勁。

Gordon補(bǔ)充道:“有很多公司需要投資。”

Dallal說:“這是成為一個公共REIT的好時機(jī)。他還指出，“資金比好的交易還多?！蔽覀冨e過了很多東西，但有時候你會發(fā)現(xiàn)很劃算?！?/p>

該小組討論了市場上一些最大的挑戰(zhàn)。

鮑姆指出了幾個挑戰(zhàn)，包括銷售回租表現(xiàn)不佳，有時難以獲得預(yù)期的租金增長。他還指出盈利能力的萎縮，尤其是在零售業(yè)，這導(dǎo)致零售商采取了更為謹(jǐn)慎和“精簡”的方法——不是在每個角落都開放。

專家小組一致認(rèn)為，市場上買家數(shù)量的增加也會產(chǎn)生影響，這通常會給銷售價格帶來上行壓力。

對戈登來說，整個行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一是如何構(gòu)建良好的交易。隨著市場上資金充裕，一些交易條款正在發(fā)生變化，比如購買期限較短的資產(chǎn)通常會產(chǎn)生溢價。

他說:“你需要認(rèn)真思考你要做的事情?！薄跋裢顿Y者一樣思考是很重要的，而不是一個可能會為房地產(chǎn)支付過高價格的交易人員?！?/p>

“買入和賣出同樣重要，”他補(bǔ)充道。

Dallal呼應(yīng)了這些評論，他說，買家們?yōu)榱藢ふ医灰锥ハ鄡A軋。

他同意競爭會導(dǎo)致激進(jìn)的承銷和交易結(jié)構(gòu)難以維持。

他補(bǔ)充稱:“未來10至12年，二級市場的租金不會以2%的速度增長。”他指出，在某些情況下，我們“直到市場轉(zhuǎn)向才會知道(糟糕交易)的尸體埋在哪里”。

布蘭克斯坦就電子商務(wù)對凈租賃業(yè)的作用和影響向?qū)＜医M提出了問題。

“它對安吉洛·戈登沒有同樣的效果，因為我們沒有做很多零售，”戈登說。“但它影響著每一個人，在工業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)造了機(jī)會，尤其是在最后一英里的設(shè)施方面?！?/p>

Dallal對此表示贊同，并補(bǔ)充道:“它已使工業(yè)成為達(dá)林投資級別?！?/p>

鮑姆表示，電子商務(wù)是一個熱門話題，尤其是零售業(yè)的投資者。

“我認(rèn)為電子商務(wù)是一種增長手段。有些品牌需要消亡，而電子商務(wù)促進(jìn)了這一點(diǎn)，”鮑姆說。

隨著市場不可避免的轉(zhuǎn)向，無論是6個月后還是兩年后，與會者都提出了各種各樣的建議。戈登就正確承銷的重要性提出了建議?！叭绻阌屑o(jì)律，有正確的基礎(chǔ)，你就不會受傷?！?/p>

在展望2019年和2020年的平衡時，鮑姆說，他不認(rèn)為會出現(xiàn)自由落式下跌，部分原因是有大量的買家。他相信我們是清白的。"

“如果有一點(diǎn)發(fā)生變化，你可能會看到一些退出，但不是最強(qiáng)的公司，”他說。

達(dá)拉爾表示，保持自律將有助于公司和投資者避免做出讓他們后悔的決定?！笆菚r候繼續(xù)你的編織工作了，”他說。