第三季度顯示紐約房地產(chǎn)退出第二季度低迷

房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)自2020年第三季度，其結(jié)果令人鼓舞。市場(chǎng)，政治和公共衛(wèi)生方面仍然存在很大的不確定性，但房地產(chǎn)行業(yè)正在從第二季度的深度回升。我與我的合伙人執(zhí)行副總裁維克多·索齊奧(Victor Sozio)坐在一起，討論了當(dāng)前形勢(shì)以及第四季度及以后的前景。

當(dāng)前展望

目前的交易量，美元交易量和上限利率看起來(lái)與2009年和2010年非常相似。上限利率通常表示存在更多風(fēng)險(xiǎn)。如果利率上升，那么與您可以從中獲得的潛在收入相比，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)降低。雖然這聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，但也表明房地產(chǎn)并不是一項(xiàng)確定的投資。

但是，現(xiàn)在得出結(jié)論的困難在于，交易的樣本量很小，因?yàn)樽訡ovid-19大流行以來(lái)，市場(chǎng)上登記的交易較少。甚至在Covid之前，由于《住房穩(wěn)定和租戶保護(hù)法》的出現(xiàn)，2019年投資銷(xiāo)售就出現(xiàn)了下降，該法案使受租金管制的業(yè)主無(wú)法籌集資金來(lái)管理和改善房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致潛在買(mǎi)家和投資者的活動(dòng)急劇減少。

盡管樣本量很大，但市場(chǎng)上仍存在一些艱難的跡象。一個(gè)這樣的標(biāo)志是，盡管布魯克林和皇后區(qū)的表現(xiàn)要好于曼哈頓，但目前市價(jià)單元的空置率很高，部分原因是外城區(qū)居民似乎更愿意留下來(lái)。布魯克林和皇后區(qū)也不像曼哈頓那樣高度依賴辦公和商業(yè)市場(chǎng)。

“不確定性會(huì)導(dǎo)致其自身的不活動(dòng)周期，” Sozio說(shuō)。“這使得定價(jià)發(fā)現(xiàn)難以衡量，因?yàn)橛羞@么多人等待澄清，導(dǎo)致許多投資者進(jìn)一步等待。但是，這種情況已經(jīng)開(kāi)始改變，我們不僅看到更多的銷(xiāo)售，而且還有更多的交易開(kāi)始。低利率不會(huì)造成傷害。”

盡管如此，不確定性帶來(lái)了更為保守的融資。盡管貸方愿意接受交易并變得更加活躍，但他們對(duì)承銷(xiāo)的要求更為嚴(yán)格，并希望對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)計(jì)劃進(jìn)行更全面的研究。

“我們現(xiàn)在有許多銀行正在考慮'Covid托管'。六個(gè)月至十二個(gè)月的本金和利息儲(chǔ)備已經(jīng)變得相對(duì)司??空見(jiàn)慣。” “幫助租金管制的建筑物的一個(gè)亮點(diǎn)是，負(fù)擔(dān)得起的單位的租金收取率高于預(yù)期。這是值得關(guān)注的資產(chǎn)類別。”

第四季度及以后的期望

盡管投資銷(xiāo)售活動(dòng)有所好轉(zhuǎn)，但投資者和所有者不應(yīng)該期望看到回到2015年的水平。數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定將導(dǎo)致2021年交易額在300億至400億美元之間。

2011年，隨著紐約市開(kāi)始從2008年全球金融危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)，該市的銷(xiāo)售額約為170億至180億美元。2012年，這一數(shù)字攀升至約300億美元。我們有望實(shí)現(xiàn)類似的復(fù)蘇，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

市場(chǎng)還可以預(yù)期，由于目前的歷史低利率，將出現(xiàn)大量的資本重組。對(duì)于沒(méi)有充分利用杠桿的所有者，現(xiàn)金提取可以促進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)