地產(chǎn)股為什么可以成為進(jìn)攻品種

程偉、尤眾元

地產(chǎn)板塊近期出現(xiàn)快速上漲,諸多個(gè)股被資金追捧。歷史上,很多人誤解地產(chǎn)為防守板塊,認(rèn)為地產(chǎn)投資者是保守投資者,這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)被行情完全證偽。本文旨在厘清地產(chǎn)板塊成為強(qiáng)大進(jìn)攻品種的原因,文章中關(guān)于地產(chǎn)特征、擇時(shí)方法等內(nèi)容希望能對(duì)投資者有所助益。

認(rèn)為地產(chǎn)板塊是防御品種的誤區(qū)源自于大家過(guò)度關(guān)注招保萬(wàn)金這類龍頭國(guó)企地產(chǎn)公司,這類公司存在擴(kuò)張保守和多元化進(jìn)程慢的特點(diǎn)。關(guān)于地產(chǎn)的投資分析中,有一種觀點(diǎn)是:房地產(chǎn)公司同質(zhì)化高,買(mǎi)龍頭即可。這種觀點(diǎn)其實(shí)是非常偏頗的。地產(chǎn)公司在2010年以后,差異性是上升的,所以股價(jià)走勢(shì)也會(huì)有巨大差距。以萬(wàn)科為代表(盡管萬(wàn)科嚴(yán)格意義上是混合所有制)的招保萬(wàn)金等傳統(tǒng)國(guó)企地產(chǎn)巨頭,存在多元化進(jìn)展慢和擴(kuò)張保守的問(wèn)題。多元化慢意味品質(zhì)難以提高,擴(kuò)張保守造成營(yíng)收和利潤(rùn)增速慢。我們用民企新城控股和萬(wàn)科進(jìn)行對(duì)比,新城控股最有名的特點(diǎn)來(lái)自于它的吾悅廣場(chǎng),專注于三四線商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的新城控股在商鋪出租率方面位列商業(yè)地產(chǎn)頭部(很多口徑下的第一),有研究報(bào)告稱新城控股為“三四線商業(yè)地產(chǎn)之王”便是這個(gè)原因,萬(wàn)科也有自己的商業(yè)地產(chǎn),印力商場(chǎng)隸屬于萬(wàn)科旗下,但是在出租率、租金增速等關(guān)鍵指標(biāo)都顯著地弱于新城,萬(wàn)科已經(jīng)是招保萬(wàn)金中的多元化最強(qiáng)者;在公司擴(kuò)張速度上,新城規(guī)模增速遠(yuǎn)快于萬(wàn)科,不止是新城控股,金科股份、陽(yáng)光城、中南建設(shè)等企業(yè)都快于招保萬(wàn)金,國(guó)企先天因?yàn)楣芾韺雍椭行」蓶|利益差異較大的原因,擴(kuò)張偏慢。存在擴(kuò)張慢的公司可能面臨低營(yíng)收增速,多元化慢的公司可能面臨低利潤(rùn)率,這個(gè)便是招保萬(wàn)金利潤(rùn)難以上升,股價(jià)波動(dòng)小的原因。

地產(chǎn)中存在高爆發(fā)品種。因?yàn)樯弦还?jié)中擴(kuò)張保守和多元化進(jìn)程慢的特點(diǎn),招保萬(wàn)金的股價(jià)走勢(shì)長(zhǎng)期看也沒(méi)有爆發(fā)力,所以有觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)是防守品種。但是,很多地產(chǎn)公司并非呈現(xiàn)防守品種特征,圖1對(duì)比萬(wàn)科和新城的月收盤(pán)價(jià)(經(jīng)過(guò)復(fù)權(quán)處理),在2016年8月之后(之前萬(wàn)科因股權(quán)原因停牌),二者走勢(shì)差異巨大。明顯的差異有:首先,新城漲幅明顯跑贏萬(wàn)科;新城控股波動(dòng)大于萬(wàn)科;最重要的,對(duì)于投資者而言,新城存在強(qiáng)大的交易價(jià)值,因?yàn)樾鲁窃?jīng)出現(xiàn)快速連續(xù)上漲,2017年9月至2018年1月、2018年12月至2019年3月、2020年12月至2021年3月,在這三個(gè)時(shí)間段內(nèi),新城控股出現(xiàn)明顯的快速上漲,但是同期萬(wàn)科漲幅偏弱。因此,地產(chǎn)本身存在優(yōu)秀的進(jìn)攻品種,只是因?yàn)橐恍┱`區(qū),大家沒(méi)有關(guān)注到這些品種。

圖1萬(wàn)科A與新城控股歷史走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源:wind、九方金融研究所。

地產(chǎn)板塊進(jìn)攻性較強(qiáng)有兩個(gè)重要原因:高杠桿和政策持續(xù)性。第一個(gè)原因高杠桿,大部分投資者都比較熟悉。房地產(chǎn)板塊和銀行板塊一樣,都是比較著名的高杠桿行業(yè),具體杠桿有多高,本文不是專門(mén)的會(huì)計(jì)文章,不對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的一些手段進(jìn)行分析,在實(shí)踐中,房地產(chǎn)公司本身就能很輕松地運(yùn)用2-3倍杠桿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)(銀行貸款、公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等手段),如果通過(guò)明股實(shí)債等手段,理論杠桿達(dá)到10倍以上是沒(méi)有問(wèn)題的。因此,當(dāng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)快速冷卻或者快速火爆時(shí),地產(chǎn)的業(yè)績(jī)會(huì)有較大波動(dòng)。因此,地產(chǎn)股先天存在進(jìn)攻屬性。

政策持續(xù)性是指地產(chǎn)政策在一段時(shí)間內(nèi)一般是不改變的。我們就用最近一輪地產(chǎn)周期進(jìn)行分析,“房住不炒”這個(gè)政策是2016年年底提出的,地產(chǎn)政策從此開(kāi)始進(jìn)入從緊的時(shí)代,除了疫情期間短暫放開(kāi)過(guò),政策一直得以延續(xù),最后以“三道紅線”和恒大事件作為本輪從嚴(yán)調(diào)控的最后章節(jié)。在長(zhǎng)達(dá)4-5年的時(shí)間里,房地產(chǎn)政策基本上全部是從嚴(yán)的,地方上加強(qiáng)限貸限購(gòu)政策,貨幣政策上房貸利率不斷提高,房企方面用“三道紅線”制約。今年以來(lái),房地產(chǎn)政策“糾偏”成為主要思路,限貸限購(gòu)放松、房貸利率下調(diào),針對(duì)地產(chǎn)公司的支持呼聲越發(fā)響亮。可以發(fā)現(xiàn),在某個(gè)時(shí)間區(qū)間內(nèi),地產(chǎn)的政策往往是一邊倒的,所以造成了地產(chǎn)容易出現(xiàn)趨勢(shì)上漲行情。地產(chǎn)擇時(shí)的核心思路就是跟著政策走,這個(gè)觀點(diǎn)在《無(wú)畏黑鐵時(shí)代偽論 地產(chǎn)股投資正當(dāng)時(shí)!》一文中已經(jīng)提及,這里不再詳述。

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