地產(chǎn)基建行情近期無憂

程偉、尤眾元

地產(chǎn)基建相關(guān)個(gè)股近期走出獨(dú)立行情,我所于2月8日發(fā)布《基建行情的起因與最佳投資時(shí)機(jī)》,3月2日發(fā)布《無畏黑鐵時(shí)代,地產(chǎn)投資正當(dāng)時(shí)》,兩文中的觀點(diǎn)被市場(chǎng)走勢(shì)完美驗(yàn)證。與之相比,在其他金融機(jī)構(gòu)已有的研究中,大部分觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)和基建未來只能淪為公共事業(yè)股,估值要向最低的銀行、供水、供電等行業(yè)看齊,甚至因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控的原因,地產(chǎn)估值必須比基建、銀行等傳統(tǒng)行業(yè)更低。九方金融研究所是少數(shù)提出:因?yàn)榉€(wěn)增長(zhǎng)是當(dāng)前政策制定者首先關(guān)注的重點(diǎn),在消費(fèi)和進(jìn)出口增速下行且政府難以短期拉動(dòng)的情況下,拉動(dòng)投資保增長(zhǎng)的方法大概率會(huì)受到政策制定者的青睞,投資中的基建投資和房地產(chǎn)投資會(huì)成為重點(diǎn),地產(chǎn)和基建行業(yè)公司股價(jià)會(huì)因此受益,短期來看,二者可能出現(xiàn)明顯超額受益,并且彈性較大,不會(huì)因?yàn)闇S為公共事業(yè)類股票,成為市場(chǎng)的棄子。市場(chǎng)的走勢(shì)驗(yàn)證了我們的觀點(diǎn)。

自2020年起,地產(chǎn)被歸類為“三傻”行業(yè)之一,甚至是“三傻”銀保地中最“傻”的那個(gè)行業(yè)。基建,自2012年起,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,一直被認(rèn)為是遭到遺棄的傳統(tǒng)行業(yè),市場(chǎng)對(duì)這兩個(gè)行業(yè)一直不予以關(guān)注。但是,地產(chǎn)近3周漲勢(shì)驚人,劉副總理喊話后,地產(chǎn)指數(shù)從低位反彈超過20%,基建相關(guān)的建筑裝飾、建筑材料等行業(yè)從去年下半年就走出與市場(chǎng)完全不同的獨(dú)立上漲走勢(shì)。當(dāng)前,市場(chǎng)關(guān)心這種行情是否會(huì)持續(xù),如何預(yù)判行情的結(jié)束時(shí)間點(diǎn),兩個(gè)行業(yè)中還有哪些機(jī)會(huì),針對(duì)這些問題,本文對(duì)之前的觀點(diǎn)進(jìn)行回溯和對(duì)當(dāng)前新的形勢(shì)進(jìn)行跟進(jìn)。

本文針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)再做出三個(gè)猜測(cè):

地產(chǎn)基建的趨勢(shì)性上漲行情在6月底之前仍然延續(xù)。本輪地產(chǎn)基建上漲的核心因素是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于下行階段,政策制定者需要拉動(dòng)投資進(jìn)而對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。短期來看,除了經(jīng)濟(jì)自身周期原因,海外戰(zhàn)爭(zhēng)和疫情沖擊都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了壓力,最新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)盡管增強(qiáng)了我們對(duì)于成功穩(wěn)增長(zhǎng)的信心,但是,諸多高頻數(shù)據(jù)顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存,當(dāng)前最可靠的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式就是地產(chǎn)與基建,因此,短期內(nèi)相關(guān)行業(yè)的利好政策會(huì)被不斷釋放。房地產(chǎn)方面,限購限貸的逐步取消,房貸利率不斷下行等政策會(huì)刺激地產(chǎn)消費(fèi)?；ǚ矫?專項(xiàng)債以及其他方式籌集的資金開始不斷投入,基建相關(guān)指標(biāo)會(huì)不斷改善。短期疫情盡管會(huì)沖擊到房屋建造和基建項(xiàng)目完工,但是因?yàn)榉€(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo),年內(nèi)最終建成的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)減少。因此,地產(chǎn)基建行情的把握性較高。只有經(jīng)濟(jì)真正企穩(wěn),相關(guān)行情才可能結(jié)束,短期來看,我們研究所的諸多經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型猜測(cè)經(jīng)濟(jì)可能于3季度企穩(wěn),因此2季度結(jié)束之前,行情結(jié)束的可能性不大,政策只有進(jìn)一步放松而不是從緊。

地產(chǎn)的向上空間可能略高于基建?；ㄈツ昴甑妆汩_始啟動(dòng),地產(chǎn)于去年全年處于下行趨勢(shì),這是因?yàn)橹T多地產(chǎn)公司出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī),造成全板塊快速下行。因此,從估值角度考慮,地產(chǎn)估值低于基建,向上空間更大。另外,基建因?yàn)轫?xiàng)目有限,尤其是利潤(rùn)率可以接受的項(xiàng)目非常有限,對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)持續(xù)性不足。地產(chǎn)與之不同,疫情后,全世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了快速上漲,中國(guó)是少數(shù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的國(guó)家。2021年,中國(guó)相關(guān)監(jiān)管層運(yùn)用諸多調(diào)控手段,成功穩(wěn)住了房?jī)r(jià),短期來看,即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅的上漲,也會(huì)被視為可以接受的范圍,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前處于政策調(diào)節(jié)空間較大的時(shí)間段,壓力較小。因此,房地產(chǎn)政策制定當(dāng)局可以從容地讓房?jī)r(jià)小幅上漲,拉動(dòng)銷售,進(jìn)而刺激房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)個(gè)股在近期走勢(shì)強(qiáng)勢(shì),便是對(duì)這種預(yù)期的反映。最后,房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府稅收綁定力度較高,賣地收入和其他地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的重要收入來源,近期地方政府的財(cái)政壓力較大,地產(chǎn)相關(guān)利好釋放的動(dòng)力極大。

民營(yíng)地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模破產(chǎn),決策層救市方案逐步浮現(xiàn)。民營(yíng)地產(chǎn)商在恒大違約之后,預(yù)售款的使用受到監(jiān)管層更嚴(yán)格的監(jiān)管,金融機(jī)構(gòu)基本不釋放新增貸款,甚至部分金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)抽貸現(xiàn)象,居民因?yàn)閾?dān)心爛尾樓,買房意愿大幅下降,因此民營(yíng)地產(chǎn)迎來歷史性的行業(yè)至暗時(shí)刻,即使是2008年的金融危機(jī)都沒有到達(dá)如此可怕的境地。不少金融機(jī)構(gòu),尤其是以券商為代表的金融機(jī)構(gòu),以及部分地產(chǎn)從業(yè)人員認(rèn)為民營(yíng)地產(chǎn)可能出現(xiàn)大規(guī)模的破產(chǎn),整個(gè)行業(yè)未來基本成為國(guó)企和央企的天下,甚至有陰謀論者可笑地認(rèn)為政策制定者有意識(shí)地打壓民營(yíng)地產(chǎn),這些觀點(diǎn)在近期被市場(chǎng)走勢(shì)和行業(yè)事件證偽。市場(chǎng)走勢(shì)在前文已述,從行業(yè)事件看,近期決策層完全意識(shí)到民營(yíng)地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的重要意義,拯救民營(yíng)地產(chǎn)的手段已經(jīng)大致呈現(xiàn),在銷售端,近期地方政府在限購限貸等方面予以寬松,貨幣政策上,盡管5年期LPR沒有下調(diào),但是房貸利率下行速度加快;在企業(yè)融資端,除了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商如龍湖、旭輝和碧桂園等拿到并購貸款,發(fā)出債券或者票據(jù)等融資工具外,部分次優(yōu)質(zhì)但是高成長(zhǎng)的民營(yíng)地產(chǎn)通過銀行背書的方式,開始嘗試發(fā)行美元債,有傳言新城控股可能成功發(fā)行一張利率合適且規(guī)模較大的美元債,如果成功,極有可能提振市場(chǎng)信心。對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè),監(jiān)管層幫助地產(chǎn)公司與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)盡可能同意展期,龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)在債券、非標(biāo)展期中,監(jiān)管層扮演了重要角色,通過協(xié)商,盡可能讓金融機(jī)構(gòu)理解地產(chǎn)公司的難處,為地產(chǎn)公司求得喘息得機(jī)會(huì)。龍光集團(tuán)的債務(wù)已經(jīng)成功被展期,融創(chuàng)債務(wù)還未最終落地,但是當(dāng)前情況已經(jīng)較為樂觀,并且融創(chuàng)與中國(guó)信達(dá)在監(jiān)管層的幫助下,有可能達(dá)成土地交易,以平價(jià)出售部分土地,獲得大量流動(dòng)性。綜上,盡管民營(yíng)地產(chǎn)即將迎來債務(wù)到期高峰,但是政策層已經(jīng)對(duì)各企業(yè)進(jìn)行劃分,有針對(duì)性地提供幫助,預(yù)計(jì)未來相關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)逐步回暖,行業(yè)中民營(yíng)成分破產(chǎn)論已經(jīng)快被全面證偽。

綜上,我們認(rèn)為基建地產(chǎn)行情于2022年上半年持續(xù),基建走勢(shì)持續(xù)性略低于地產(chǎn),民營(yíng)地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)破產(chǎn),部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)地產(chǎn)商會(huì)出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。我們的經(jīng)濟(jì)模型顯示M1拐點(diǎn)已經(jīng)到來,預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資于3季度企穩(wěn),屆時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之企穩(wěn),因此,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)之前,穩(wěn)增長(zhǎng)政策于上半年會(huì)持續(xù)釋放,地產(chǎn)基建行情會(huì)持續(xù),新經(jīng)濟(jì)相關(guān)個(gè)股可能于老經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后,再次釋放活力。

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