地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)推薦

程偉、尤眾元

在《地產(chǎn)大事記:地產(chǎn)政策糾偏的力度與可能方向》和《無畏黑鐵時代,地產(chǎn)投資正當(dāng)時》兩文中,我們提出當(dāng)前地產(chǎn)股投資的機(jī)會。本文整理了投資者投資地產(chǎn)股時可能需要的一些高頻指標(biāo)。我們認(rèn)為投資者最需要關(guān)注中原地產(chǎn)的高頻數(shù)據(jù),該數(shù)據(jù)可以最快前瞻地產(chǎn)行業(yè)的回暖情況。

房地產(chǎn)最重要的指標(biāo)是成交量和房價,常見的指標(biāo)是百城住宅價格指數(shù)的環(huán)比值和商品房銷售面積的累計同比值。理論上,成交量略領(lǐng)先房價,但是現(xiàn)實中,房價有環(huán)比數(shù)據(jù),銷售面積只有累計同比,環(huán)比數(shù)據(jù)領(lǐng)先累計同比數(shù)據(jù),因此二者同步。銷售面積之所以沒有環(huán)比或者同比,是因為銷售面積受季節(jié)性影響嚴(yán)重。簡單例子是春節(jié)會影響該數(shù)據(jù),居民一般不在春節(jié)買房,春節(jié)在1月還是在2月會極大地影響數(shù)據(jù),經(jīng)常出現(xiàn)環(huán)比1000%或者同比300%這樣影響分析的異常值,現(xiàn)實分析中無法使用。房價不會受到季節(jié)或者節(jié)假日影響,所以存在環(huán)比數(shù)據(jù)。

圖1百城住宅價格指數(shù)的環(huán)比值和商品房銷售面積累計同比

數(shù)據(jù)來源:Wind、九方金融研究所。

我所肖立晟博士和尤眾元博士完成的《領(lǐng)先指標(biāo)和政策變化顯示房地產(chǎn)投資即將在三季度企穩(wěn)》一文中,提出用中原地產(chǎn)的高頻數(shù)據(jù)來前瞻預(yù)判房價或者成交量。其中,最有用的指標(biāo)是中原二手房經(jīng)理指數(shù),二手房經(jīng)理指數(shù)可以被劃入信心指數(shù),該指數(shù)統(tǒng)計了中原地產(chǎn)前線經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查問卷,編制方法類似PMI指數(shù),反映經(jīng)紀(jì)人看漲、看平、看跌房價比例的趨勢變化。數(shù)據(jù)顯示,中原二手房經(jīng)理指數(shù)領(lǐng)先百城住宅價格的環(huán)比值3個月。數(shù)據(jù)處理上,中原地產(chǎn)公布上海、深圳和廣州的經(jīng)理指數(shù),我們?nèi)∪叩钠骄禂M合為二手房經(jīng)理指數(shù),發(fā)現(xiàn)該指數(shù)有一定程度的領(lǐng)先性。中原二手住宅價格領(lǐng)先百城住宅價格指數(shù),但是領(lǐng)先程度弱于中原二手房經(jīng)理指數(shù)。當(dāng)前中原二手房經(jīng)理指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)趨勢性復(fù)蘇,地產(chǎn)行情全面正常化的可能性很高。

圖2百城住宅價格指數(shù)的環(huán)比值和中原二手房經(jīng)理指數(shù)(月均值)

數(shù)據(jù)來源:Wind、九方金融研究所。

圖3百城住宅價格指數(shù)的環(huán)比值和中原領(lǐng)先指數(shù)

數(shù)據(jù)來源:Wind、九方金融研究所。

除了以上中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),成交土地溢價率和房地產(chǎn)每日交易數(shù)據(jù)也是常用的地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)每日交易數(shù)據(jù)受周內(nèi)效應(yīng)影響嚴(yán)重,周末一般交易少,并且也受季節(jié)性影響,所以效果差,成交土地溢價率歷史上領(lǐng)先程度與中原二手房經(jīng)理指數(shù)類似,但是本輪滯后。因為本次地產(chǎn)行業(yè)困境源于地產(chǎn)公司流動性困境,所以拿地復(fù)蘇會相對較晚。

免責(zé)聲明:本報告由程偉(登記編號:A0740618080004)和尤眾元(登記編號:A0740121050030)進(jìn)行編輯整理,本公司對報告內(nèi)容(含公開信息)的準(zhǔn)確性、完整性、及時性、有效性和適用性等不做任何陳述和保證。本公司已力求報告內(nèi)容客觀、公正,但報告中的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅反映撰寫者在報告發(fā)出當(dāng)日的設(shè)想、見解和分析方法應(yīng)僅供參考。同時,本公司可發(fā)布其他與本報告所載資料不一致及結(jié)論有所不同的報告。本報告中的信息或意見不構(gòu)成交易品種的買賣指令或買賣出價,投資者應(yīng)自主進(jìn)行投資決策,據(jù)此做出的任何投資決策與本公司或作者無關(guān),自行承擔(dān)風(fēng)險,本公司和作者不因此承擔(dān)任何法律責(zé)任。