西班牙法律變化和不確定性租賃還值得購(gòu)買嗎

房地產(chǎn)市場(chǎng)非常繁忙。這不僅是因?yàn)槟愀杏X(jué)到購(gòu)買和租賃在某些領(lǐng)域的增長(zhǎng)非常垂直，使得商品首先無(wú)法進(jìn)入，而且還因?yàn)橹車牧⒎ɑ顒?dòng)與聲明目標(biāo)是阻止升級(jí)。1月22日，美國(guó)國(guó)會(huì)將位于皇家法令，在住房采取緊急措施，例如延長(zhǎng)租賃期限，反對(duì)美國(guó)的，我們能，這要求進(jìn)一步包括控制儀表價(jià)格。這引起了FerránFont，de pisos.com在本周的第1.123號(hào)描述的異常情況：«投票產(chǎn)生了一種特殊情況，其中所有租賃合同都具有合法性，除了在本規(guī)定生效的35天內(nèi)(12月18日至1月22日之間)簽署的合同)»。而且，由此產(chǎn)生的結(jié)果，也是Font所闡述的：“整頓無(wú)助于產(chǎn)生該行業(yè)穩(wěn)定所必需的法律確定性氣氛。 ”

現(xiàn)在重復(fù)：政府的部長(zhǎng)理事會(huì)，提出了上周五，3月1日，新法令也應(yīng)追回已溶解在未來(lái)幾天國(guó)會(huì)的認(rèn)可，所以充電這樣做是常設(shè)理事會(huì)。如果是這樣，我們可以看到，在官方公報(bào)您在議會(huì)投票法令和日發(fā)表3月4日之間的另一種特殊的時(shí)期。費(fèi)蘭字體，現(xiàn)在，更樂(lè)觀地認(rèn)為，可以通過(guò)：“雖然去年12月14日最后沒(méi)被國(guó)會(huì)批準(zhǔn)了先前的立法變化抵消批準(zhǔn)的變化，政府有足夠的支持能夠，這一次，在監(jiān)管變革中最終取得進(jìn)展»。但無(wú)論如何，這在大選后的一個(gè)半月內(nèi)發(fā)生，這增加了立法的不確定性：新的執(zhí)行官可能會(huì)推翻該法令并制定另一種立法。來(lái)自Fotocasa的Beatriz Toribio指出，租賃市場(chǎng)在三個(gè)月內(nèi)滿足三種不同的立法框架是不正常的。

一項(xiàng)立法動(dòng)態(tài)和自己的選舉日程必須增加一個(gè)成分：人民黨，巴勃羅·卡薩多的領(lǐng)導(dǎo)者，他說(shuō)，他將呼吁中央選舉委員會(huì)這項(xiàng)法令和所有那些誰(shuí)帶來(lái)的“社交星期五“政府社會(huì)主義?？ㄋ_多還表示，他不排除在憲法法院之后譴責(zé)他們。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是租金，但它是一種無(wú)人過(guò)問(wèn)的，我雖然行硬化誰(shuí)開(kāi)發(fā)從已經(jīng)非常適合他們的環(huán)境租用其房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)主近年來(lái)(因此對(duì)租戶不太有利)。這是否意味著，誰(shuí)參加了后期價(jià)格過(guò)去十年銳減的優(yōu)勢(shì)，早些時(shí)候購(gòu)買和租金的恢復(fù)投資者要拍自己的盈利能力，這主要是外國(guó)人，但來(lái)自西班牙不僅逃離鑒于立法的不確定性以及他們移動(dòng)環(huán)境的預(yù)期強(qiáng)化，是否意味著購(gòu)買租金將不再具有吸引力?

減少供應(yīng)和投資癱瘓

Fernando Encinar，idealista.com，解釋說(shuō)，在這個(gè)臨時(shí)的不確定性中，有可能直到你真正知道什么樣的監(jiān)管將會(huì)占上風(fēng)，有些房主會(huì)撤回要約。Toribio對(duì)此表示同意：“很多投資者和很多業(yè)主都可能會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)陷入困境”。隨后的價(jià)格上漲?這是可能的

費(fèi)爾南多·羅德里格斯·德·阿庫(kù)尼亞，RR阿庫(kù)尼亞ÿASOCIADOS的，認(rèn)為可能的國(guó)際投資癱瘓，她也會(huì)效仿和高凈值家庭辦公室，而中小投資者可以繼續(xù)嘗試尋找機(jī)會(huì)。丹尼爾快活，Asprima說(shuō)，外國(guó)投資可以考慮，有可能是在西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但與最近發(fā)生的事件有很大的機(jī)會(huì)都出現(xiàn)在西班牙可以改變調(diào)控三個(gè)月：“投資的目的明確的規(guī)則和連續(xù)性，“他說(shuō)。他補(bǔ)充說(shuō)：除了租戶和業(yè)主之間的平衡關(guān)系，并且在Cuervo認(rèn)為，新的政府監(jiān)管傾向于平衡有利于租戶。在同一行表達(dá)Luis Corral：“該法令賦予房東許多租戶和俱樂(lè)部的特權(quán)。” 盡管比阿特麗斯托里比奧強(qiáng)調(diào)，新的框架是真的是什么 ，以提供措施，以減輕侵犯人權(quán)，例如，例如，問(wèn)什么時(shí)候發(fā)生的業(yè)主為四五每月支付擔(dān)保租戶甚至是銀行擔(dān)保，這是潛在租戶參與租賃市場(chǎng)的一個(gè)障礙，這是他們?cè)瓌t上可以獲得的唯一一個(gè)，因?yàn)橘?gòu)買和銷售將被否決。上周三在京東方發(fā)布的法令規(guī)定，只需要分兩期的租金作為押金。

“傳遞給國(guó)家，國(guó)際，私人或機(jī)構(gòu)投資者的信息是規(guī)則正在發(fā)生變化，這會(huì)影響投資的預(yù)期回報(bào)，”Cuervo說(shuō)。來(lái)自Aire Partners的Patricio Palomar表示，外國(guó)投資不會(huì)離開(kāi)西班牙，因?yàn)樗趲啄昵耙呀?jīng)買得如此便宜，以至于它仍然具有非常誘人的回報(bào)。但他補(bǔ)充說(shuō)，他可能不會(huì)投入更多資金。他認(rèn)為，私人投資者雖然利率維持在如此低的水平，但仍會(huì)繼續(xù)購(gòu)買。Encinar認(rèn)為，我們不應(yīng)該像2012年那樣排除外國(guó)資本的撤資。

克勞迪奧博阿達(dá)，高級(jí)顧問(wèn)黑石，著名的背景禿鷲已經(jīng)在馬德里取得了重大的公共住房，他說(shuō)，與此同時(shí)，小金丹，其占市場(chǎng)的96%，其癱瘓的不確定性活動(dòng)如果該法令未獲批準(zhǔn)，則簽署可以更改的條件。

但社會(huì)主義政府似乎只會(huì)提出它有足夠支持的法令。所以它很可能會(huì)繼續(xù)下去。包括最相關(guān)的措施會(huì)產(chǎn)生什么影響?

更長(zhǎng)的合同：更穩(wěn)定

其中，大多數(shù)專家暗示，表示通過(guò)延長(zhǎng)合同期限社會(huì)主義新法令所造成的投資不足的元素。根據(jù)該法令的文本，“它設(shè)置在五年內(nèi)強(qiáng)制超時(shí)期限，除非房東是一個(gè)法人，事件在七年內(nèi)固定”; “至于隱性擴(kuò)展，它規(guī)定了合同或任何其擴(kuò)展屆滿即到達(dá)日期，并且一旦超出強(qiáng)制加班的時(shí)期，如果沒(méi)有在它成立任何一方的通訊不要在情況??下，租戶續(xù)約提出的5至7年的房東兩個(gè)月結(jié)束前四個(gè)月提前的愿望，合同將每年延長(zhǎng)三年»。這意味著，如果所有者是私人，合同可以持續(xù)長(zhǎng)達(dá)8年，而對(duì)于公司而言，合同最長(zhǎng)可達(dá)10年。«這會(huì)鼓勵(lì)或阻止業(yè)主出租房屋嗎?»Fernando Encinar問(wèn)道。在他看來(lái)，它不鼓勵(lì)租金。而且，做不到這一點(diǎn)，他說(shuō)，這很可能是業(yè)主尋求經(jīng)濟(jì)可靠的租戶，它考慮結(jié)束在三十mileuristas，單親家庭和65歲以上懲罰潛在租戶。“業(yè)主對(duì)租戶的要求會(huì)更加苛刻，”Encinar表示，鑒于合同的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。并指出，如果真正的業(yè)主對(duì)租戶的形象要求更高，那么收入低于800或900歐元的公寓可能更難租賃。另一方面，他認(rèn)為更昂貴的租金，即3,000或4,000歐元的租金，不會(huì)受到影響。

Toribio已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者的不滿情緒：新法規(guī)在他們是所有者時(shí)會(huì)簽訂更長(zhǎng)的合同。盡管他理解這一立場(chǎng)，但他也指出，他認(rèn)為在一般水平上恢復(fù)五年期合同并不是一個(gè)糟糕的選擇，因?yàn)樗鼈優(yōu)槭袌?chǎng)提供了更大的穩(wěn)定性。來(lái)自iAhorro解釋說(shuō)，債券發(fā)行或長(zhǎng)期合約“都不會(huì)涉及許多變化”：“將有許多業(yè)主決定停止租賃并開(kāi)始銷售，除非他們停止租房而不給予其他用途“。但他也指出：“然而，從中期來(lái)看，可能會(huì)影響到購(gòu)買隨后租房的所有者較少。”

Palomar指出，當(dāng)合同期限減少到三年時(shí)，租賃住房的報(bào)價(jià)增加了，盡管這不僅僅是因?yàn)檫@個(gè)因素。由于這個(gè)原因，他并不擔(dān)心要約會(huì)減少。但它確實(shí)指出周期變得越來(lái)越短，因此投資者可能對(duì)如此長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能發(fā)生的事情以及他們的期限是否會(huì)在不利的市場(chǎng)時(shí)刻捕獲它們產(chǎn)生很大的不確定性。“通過(guò)長(zhǎng)達(dá)十年的合同，您將失去對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。十年來(lái)，你可以看到兩個(gè)房地產(chǎn)周期而你沒(méi)有選擇銷售時(shí)間，“ Encinar補(bǔ)充道。Palomar補(bǔ)充說(shuō)，此外，現(xiàn)在距離周期結(jié)束還不遠(yuǎn)。

Palomar舉例說(shuō)明了辦事處可能最適合該行業(yè)的情況，其中合同為期三年可續(xù)訂另外兩個(gè)或一加一，價(jià)格修訂不僅要考慮到CPI，也是市場(chǎng)情況。

根據(jù)政府法令，價(jià)格將只能夠拿出CPI同比在合約期內(nèi)，未建立之前的監(jiān)管框架，到2013年，當(dāng)事人，房東和租客，他們可以同意對(duì)價(jià)格上漲如何。新框架可能會(huì)降低潛在的投資回報(bào)。“如果作為一個(gè)投資者，你有一個(gè)流動(dòng)性狀況，也許你看其他地方具有良好的發(fā)展前景，也通過(guò)市場(chǎng)的力量移動(dòng)，而不是與有限或管制價(jià)格，”帕洛瑪說(shuō)。

對(duì)于RodríguezdeAcuña來(lái)說(shuō)，最優(yōu)租賃合同是長(zhǎng)期合同，但價(jià)格可以提高。

價(jià)格基準(zhǔn)

如果包括在該法令在合同期內(nèi)設(shè)定更新IPC收入的要素之一，爭(zhēng)議已經(jīng)產(chǎn)生了創(chuàng)造租金的基準(zhǔn)價(jià)的意圖。法令文件說(shuō)：“為解決租賃市場(chǎng)在為公共住房政策服務(wù)時(shí)提供必要信息的緊迫性，提供更多的活動(dòng)發(fā)展透明度，并作為支持闡明財(cái)政政策措施(......)建立國(guó)家住房租賃價(jià)格參考指數(shù)體系，并包括一些自治社區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的建立指數(shù)體系的可能性自主參考，為了設(shè)計(jì)各自領(lǐng)土內(nèi)的住房公共政策和方案。“ 根據(jù)法令，該指數(shù)將在八個(gè)月內(nèi)由政府詳細(xì)闡述。

專家確實(shí)表示支持創(chuàng)建該指數(shù)。托里比奧說(shuō)，無(wú)論下次選舉后出臺(tái)的政府如何，都應(yīng)該這樣做。這是因?yàn)橛斜匾獮樵摬块T提供更多信息，而更多的是這個(gè)部門，即租金的部分，沒(méi)有官方信息。但是對(duì)于它將如何構(gòu)建以及將要給予它的使用存在疑慮和擔(dān)憂。

關(guān)于最新的Beatriz Toribio并沒(méi)有放棄作為參考來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)低價(jià)的稅主，但絕不會(huì)懲罰那些把它們放高的人。在您看來(lái)，您必須激勵(lì)租金，而不是懲罰它。從這個(gè)意義上說(shuō)，該法令的目的是：“市議會(huì)根據(jù)法律規(guī)定，通過(guò)財(cái)政條例，可以為住宅用房租的房屋租賃房屋的全部稅率設(shè)定高達(dá)95%的獎(jiǎng)金。 ”。但是，這個(gè)計(jì)劃可以擴(kuò)展到自治社區(qū)執(zhí)行他們的指數(shù)，正如一些人所做的那樣，并被作為其他財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的參考，當(dāng)然，如果它重復(fù)，政府肯定會(huì)留下下一個(gè)任期。

如果帕洛瑪認(rèn)為，稅收抵免將合理的價(jià)格并不能彌補(bǔ)房東和他喜歡到把市場(chǎng)價(jià)格雖然免除一較高低，并托里維奧指出，也許有像馬德里一些地方，有IBI稅單在計(jì)算可能不同，還有其他的專家，像羅德里格斯·德·阿庫(kù)尼亞，誰(shuí)注意到，它不能干預(yù)整個(gè)市場(chǎng)作為一個(gè)整體解決一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。他更贊成對(duì)租戶的直接援助，以便他們可以獲得租金。與此同時(shí)，Asprima發(fā)言人表示，由于價(jià)格限制是自由資產(chǎn)盈利能力的障礙，“ 當(dāng)政府知道租金問(wèn)題是沒(méi)有供應(yīng)”時(shí)。他補(bǔ)充說(shuō)：“政府知道西班牙的某些地區(qū)存在問(wèn)題，而法規(guī)適用于整個(gè)西班牙。當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)在某些城市時(shí)，你有義務(wù)在國(guó)家層面進(jìn)行監(jiān)管»。隨著RodríguezdeAcuña的同意：“在整個(gè)市場(chǎng)上立法是沒(méi)有意義的”。“鑒于政府效率低下，業(yè)主受到了懲罰，”庫(kù)爾沃總結(jié)道。

它仍然有利可圖嗎?

從現(xiàn)在開(kāi)始的問(wèn)題是租金是否仍然有利可圖。Beatriz Toribio肯定西班牙的租賃市場(chǎng)將繼續(xù)變得有趣，因?yàn)橛泻芏嘈枨蠛痛罅柯眯?。他還認(rèn)為它可以保持盈利，盡管他警告說(shuō)盈利能力已經(jīng)下降，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)趨于緩和：在某些地方，它們已經(jīng)穩(wěn)定，而在其他地方，它們開(kāi)始下跌。這是因?yàn)樽饨鹕蠞q幅度大于工資上漲幅度。但托里比奧堅(jiān)持認(rèn)為，住房是一個(gè)旅游市場(chǎng)，因?yàn)槟阈枰》砍鲎夂蛶讉€(gè)不同的人口。

FernandoRodríguezdeAcuña同意購(gòu)買租金將繼續(xù)盈利，并認(rèn)為在更多的干預(yù)國(guó)家，如德國(guó)，英國(guó)或法國(guó)，市場(chǎng)繼續(xù)具有吸引力。雖然他指出有可能應(yīng)用更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)：業(yè)主將獲得更少的擔(dān)保，他們將不得不尊重更長(zhǎng)的合同和不高于CPI的價(jià)格修訂。這意味著投資者必須在考慮市場(chǎng)新現(xiàn)實(shí)的情況下進(jìn)行計(jì)算。iAhorro的專家認(rèn)為，雖然購(gòu)買房屋的人數(shù)可以減少，但由于他們認(rèn)為利潤(rùn)較少，對(duì)當(dāng)前公園的影響不會(huì)很大。

還有一些專家認(rèn)為，保護(hù)租戶的措施可能會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)減少，價(jià)格進(jìn)一步上漲，例如Palomar。因此，有市場(chǎng)參與者認(rèn)為降低價(jià)格或保證獲得住房的最有效措施是公共促銷。“租金中存在的問(wèn)題是由于供應(yīng)稀缺而政府無(wú)法擴(kuò)大供應(yīng)，”庫(kù)爾沃說(shuō)。

Encinar認(rèn)為更糟糕的部分是旅游公寓。而且無(wú)論法令規(guī)定什么(社區(qū)的五分之三必須給予旅游公寓的批準(zhǔn))。據(jù)idealista.com專家稱，由于許多業(yè)主意識(shí)到這不是一個(gè)有吸引力的選擇，因此在12或18個(gè)月內(nèi)這類房產(chǎn)的供應(yīng)將會(huì)減少。這些公寓可能很快就會(huì)擴(kuò)大傳統(tǒng)住宅租賃房屋的名單。