一份新報(bào)告發(fā)現(xiàn) 政策制定者對(duì)外國(guó)買家征稅并減少借款額是正確的

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在本周發(fā)布的一份報(bào)告中表示，過(guò)去兩年加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，其風(fēng)險(xiǎn)水平與十年前金融危機(jī)期間的風(fēng)險(xiǎn)水平相似。

但有一個(gè)好消息：報(bào)告顯示，加拿大政策制定者過(guò)去幾年采取的措施 - 特別是外國(guó)買家的稅收和嚴(yán)格的新抵押貸款規(guī)則 - 是防止債務(wù)危機(jī)的正確措施。

總部設(shè)在華盛頓的致力于全球金融合作的機(jī)構(gòu)在其最新的“ 全球金融穩(wěn)定報(bào)告”中表示，自十年前的債務(wù)危機(jī)以來(lái)，美國(guó)和加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上都是交易場(chǎng)所。

由于較低的家庭債務(wù)水平和與家庭收入更加一致的房?jī)r(jià)，美國(guó)住房市場(chǎng)今天的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)較低。

國(guó)際貨幣基金組織的報(bào)告指出：“與此相反，加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向相反的方向，特別是在漢密爾頓，多倫多和溫哥華等城市，估值看起來(lái)過(guò)于緊張，與2008年相同。”

它認(rèn)為，由于外國(guó)買家的現(xiàn)金流入，全球許多房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性正在下降。

報(bào)告稱，某些類型的外國(guó)直接投資 - 例如房地產(chǎn)信托購(gòu)買公寓樓或跨國(guó)建筑公司設(shè)立商店 - 可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定。但報(bào)告稱，外國(guó)人購(gòu)買個(gè)人住房的資金似乎與短期房?jī)r(jià)上漲以及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中期房?jī)r(jià)的下行風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。

也許令人驚訝的是，國(guó)際貨幣基金組織的研究表明，與溫哥華的市場(chǎng)相比，外國(guó)資金在多倫多和卡爾加里房地產(chǎn)市場(chǎng)上的穩(wěn)定性更大，溫哥華的市場(chǎng)通常被認(rèn)為是受外國(guó)資金影響最大的市場(chǎng)。

在卡爾加里的案例中，似乎涉及與艾伯塔省石油工業(yè)繁榮與蕭條周期有關(guān)的資金。

國(guó)際貨幣基金組織的報(bào)告稱，省政府為多倫多和溫哥華地區(qū)推出的外國(guó)購(gòu)買稅“可能會(huì)緩解這些住房市場(chǎng)的高估壓力并降低下行風(fēng)險(xiǎn)”。

但報(bào)告補(bǔ)充說(shuō)，不同市場(chǎng)對(duì)外國(guó)買家的稅收反應(yīng)不同的事實(shí)表明“他們的廣泛影響可能有限”。

國(guó)際貨幣基金組織表示，另一種降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的方法是通過(guò)“宏觀審慎措施”，例如減少購(gòu)房者相對(duì)于其收入可以借入的數(shù)額。

這就是加拿大銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)OSFI在推出抵押貸款壓力測(cè)試時(shí)所做的事情，該測(cè)試要求借款人實(shí)際上有資格獲得抵押貸款，貸款利率比他們提供的貸款高出兩個(gè)百分點(diǎn)。該測(cè)試減少了購(gòu)房者可以借入的最高金額約20%。

行業(yè)需要更寬松的規(guī)則

壓力測(cè)試似乎成為加拿大住宅房地產(chǎn)行業(yè)的禍根，許多行業(yè)團(tuán)體和房地產(chǎn)委員會(huì)呼吁政府放松或消除它。

他們認(rèn)為壓力測(cè)試已經(jīng)阻止了許多來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在買家。

該行業(yè)的一些人還呼吁政府將保險(xiǎn)抵押貸款的攤還期限從25年增加到30年。

但其他市場(chǎng)觀察人士表示，這些措施對(duì)緩解該國(guó)的住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)幾乎沒(méi)有作用，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。

CMHC采取了一項(xiàng)行動(dòng)

聯(lián)邦政府沒(méi)有在3月提交的最新預(yù)算中給予業(yè)界的意愿。

相反，它專注于一個(gè)新的“首次購(gòu)房者激勵(lì)”計(jì)劃，該計(jì)劃將看到加拿大政府運(yùn)營(yíng)的抵押貸款保險(xiǎn)公司CMHC購(gòu)買購(gòu)房者住房的股份，最終在房屋出售時(shí)收回其資金。這將減少買方的每月抵押貸款。

由于該計(jì)劃有效地將最高抵押貸款額定在48萬(wàn)美元，分析師表示，它對(duì)最昂貴的市場(chǎng)，多倫多和溫哥華的影響有限。

RBC的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，由于該計(jì)劃將于今年秋季啟動(dòng)，因此在此之前可能會(huì)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)橘I家會(huì)坐視不管，直到獲得政府的幫助。

CMHC表示，該計(jì)劃對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常小，將其推高了一個(gè)百分點(diǎn)。

但該公司在一份聲明中稱， “通過(guò)幫助首次購(gòu)房者購(gòu)房，我們將釋放租金，緩解租金壓力” 。