2020 SA商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景非常謹(jǐn)慎

宏觀經(jīng)濟(jì)和政治格局的不確定性表明，南非商業(yè)房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎前景可能會(huì)持續(xù)到2020年。

FNB房地產(chǎn)行業(yè)策略師John Loos的最新報(bào)告顯示，2020年南非商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的前景仍將停滯。

進(jìn)入2020年，主要領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的改善幾乎沒(méi)有，這向我們暗示，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年可能會(huì)看到“更多相同”，“更多相同”意味著平均空置率進(jìn)一步上升率，租金增長(zhǎng)的壓力，進(jìn)一步的實(shí)際資本貶值以及單位數(shù)的總回報(bào)率，

在2019年12月，Eskom的減載達(dá)到了前所未有的“ 6級(jí)”，這幾乎肯定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的生產(chǎn)水平產(chǎn)生重大影響削弱了到2020年的總體信心水平，經(jīng)濟(jì)在很大程度上依靠信心。

事實(shí)是，在2019年末減倉(cāng)之前，我們已經(jīng)看到第四季度的RMB-BER商業(yè)信心指數(shù)(11月完成)再次非常弱的26(從0到100的范圍)，僅略微

FNB-BER消費(fèi)者信心指數(shù)在2019年第四季錄得負(fù)-7，較上個(gè)季度的第三季低點(diǎn)21 有所上升。

在2019年下半年，我們有了10月份的SARB領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)周期指標(biāo)，繼續(xù)顯示同比下降幅度達(dá)1.7%，這表明到2020年經(jīng)濟(jì)可能持續(xù)疲軟。

貨幣和財(cái)政刺激措施的范圍有限

盡管增長(zhǎng)停滯，但為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)而提供“寬松”的貨幣或財(cái)政刺激措施的范圍很小。當(dāng)然，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，通脹壓力微弱，SARB輕松實(shí)現(xiàn)了CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))通脹目標(biāo)3-6%的目標(biāo)，其中11月份CPI通脹率為3.6%。

反過(guò)來(lái)，這確實(shí)導(dǎo)致本月第二次降息25個(gè)基點(diǎn)，繼2019年7月第一次降息之后。但是，由于最優(yōu)惠利率已經(jīng)達(dá)到個(gè)位數(shù)9.75%，低于SA的歷史標(biāo)準(zhǔn)，SARB似乎是盡管通貨膨脹受到抑制，但在當(dāng)前的降息周期中動(dòng)作非常緩慢，是“不情愿的工具”。

在財(cái)政方面，由于財(cái)政壓力過(guò)高的準(zhǔn)，特別是電力公司埃斯科姆(Eskom)要求政府提供財(cái)政支持，國(guó)庫(kù)與支出壓力激增作斗爭(zhēng)。鑒于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步降級(jí)的威脅以及投資者信心的惡化，財(cái)政部長(zhǎng)正面臨削減政府支出增長(zhǎng)并尋找增加稅收收入的壓力，盡管這至關(guān)重要，但短期內(nèi)對(duì)增長(zhǎng)不利。

政府財(cái)政狀況的惡化不僅通過(guò)緊縮措施對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響而威脅到房地產(chǎn)業(yè)?？紤]到上限利率和債券收益率之間的部分聯(lián)系，如果政府債務(wù)與GDP的比率在近期內(nèi)對(duì)政府長(zhǎng)期債券收益率施加上升壓力，則急劇上升的政府債務(wù)/國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比率可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資本化率(Cap)比率施加上升壓力。

此外，更廣泛的政府財(cái)政的惡化，延伸到半國(guó)營(yíng)和理事會(huì)，很可能轉(zhuǎn)化為高于市政費(fèi)率和公用事業(yè)費(fèi)率的通貨膨脹，這意味著對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的兩個(gè)主要領(lǐng)域都施加了上行壓力。

因此，房地產(chǎn)部門(mén)面臨著來(lái)自更廣泛的政府融資狀況的重大風(fēng)險(xiǎn)

展望–持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值逐步下跌

FNB將其希望寄托在全球經(jīng)濟(jì)溫和“穩(wěn)定”上，而且我們?cè)趪?guó)內(nèi)也實(shí)施了很小的降息刺激措施。

這導(dǎo)致預(yù)測(cè)的2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率很小，從2019年的估計(jì)0.3%上升到0.9%，但這仍然是一個(gè)微弱的增長(zhǎng)率，仍然低于1%。

盡管有這種預(yù)測(cè)將略有增強(qiáng)，但我們認(rèn)為，期望這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)足以將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)空間的需求推高至空置率能夠穩(wěn)定或開(kāi)始下降的水平，這是不現(xiàn)實(shí)的，我們也不認(rèn)為近期的實(shí)際財(cái)產(chǎn)價(jià)值水平可以維持。

自2014年達(dá)到5.2%的多年低點(diǎn)以來(lái)，MSCI的平均所有財(cái)產(chǎn)空置率一直在上升，到2018年達(dá)到6.9%。2014年是GDP增長(zhǎng)率降至2%以下(創(chuàng)紀(jì)錄的1.8%)的一年。自2009年收縮以來(lái)的第一次，以及2015年進(jìn)一步放緩至1.2%，似乎是空置率趨勢(shì)開(kāi)始上升的催化劑。

因此，最近的歷史表明，在接近1%的GDP增長(zhǎng)水平下，平均空置率開(kāi)始增加，因此我們低于1%的GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)使我們預(yù)期2019年的數(shù)據(jù)以及到2020年，

所有物業(yè)空置率的上升可能會(huì)給2018年本已緩慢的3.6%基本租金增長(zhǎng)率帶來(lái)進(jìn)一步的下行壓力(MSCI數(shù)據(jù))。確實(shí)，最近我們看到了MSCI 2019年上半年的半年度數(shù)據(jù)，顯示上一學(xué)期的所有財(cái)產(chǎn)空置率進(jìn)一步上升。

自2014年以來(lái)，MSCI所有財(cái)產(chǎn)資本增長(zhǎng)(財(cái)產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)，不包括財(cái)產(chǎn)資本支出)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年連續(xù)5年以實(shí)際(GDP通脹調(diào)整后)計(jì)算為負(fù)資本增長(zhǎng)。

每平方米的平均房地產(chǎn)價(jià)值(包括資本支出)最近也出現(xiàn)了實(shí)際下降(GDP通脹調(diào)整后)，在2017年和2018年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

根據(jù)FNB的預(yù)測(cè)，的GDP增長(zhǎng)在1%以下預(yù)計(jì)到2020年，隨著最近一月份的降息，利率的預(yù)測(cè)將從現(xiàn)在開(kāi)始橫盤(pán)整理，我們預(yù)計(jì)平均所有財(cái)產(chǎn)空置率將進(jìn)一步上升，在經(jīng)濟(jì)壓力下租金和凈收入的增長(zhǎng)將放緩，并且房地產(chǎn)價(jià)值將繼續(xù)下降，這是房地產(chǎn)價(jià)值逐步修正的全部?jī)?nèi)容，以使市場(chǎng)更符合近年來(lái)疲軟的經(jīng)濟(jì)基本面。

因此，預(yù)計(jì)所有財(cái)產(chǎn)總回報(bào)(基于MSCI的歷史數(shù)據(jù)，包括資本增長(zhǎng)和收入回報(bào))將進(jìn)一步下降，從2018年的9.8%降至(估計(jì))2019年的8.3%(數(shù)據(jù)點(diǎn)尚不可用)和2020年的7.5% 。