購(gòu)買房產(chǎn)的關(guān)鍵法律清單

在，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)具有相當(dāng)大的重要性。雖然對(duì)富人來(lái)說(shuō)，它意味著一種權(quán)力和威望，但對(duì)絕大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)珍貴的夢(mèng)想，不幸的是，對(duì)那些沒(méi)有特權(quán)的人來(lái)說(shuō)，它是一種遙不可及的奢侈。雖然一些簡(jiǎn)化了購(gòu)買房產(chǎn)的過(guò)程，包括通過(guò)政府認(rèn)證所有權(quán)文件，但在，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的過(guò)程充滿了一些風(fēng)險(xiǎn)、法律和監(jiān)管障礙。買家往往受經(jīng)紀(jì)人或建筑商的擺布，并受到指數(shù)回報(bào)或不可抗拒的出價(jià)承諾的激勵(lì)而做出決定。無(wú)論這一前景看起來(lái)多么誘人和有利可圖，買方都必須謹(jǐn)慎行事，并獲得適當(dāng)?shù)姆山ㄗh，以便在購(gòu)買房產(chǎn)之前維護(hù)自己的利益。

一個(gè)人不能擁有比他自己更好的頭銜，這是一個(gè)既定的法律原則。作為第一步，買方應(yīng)盡最大努力，與賣方確認(rèn)所有權(quán)的存在、所有權(quán)的性質(zhì)及其可銷售性，以及賣方是否有能力在不設(shè)產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)的情況下轉(zhuǎn)讓明確的、可銷售的所有權(quán)。單據(jù)有效期為30年，如果不超過(guò)30年(如果沒(méi)有單據(jù)，至少12年)，則必須進(jìn)行審查，賣方可能被要求提供以下單據(jù)/信息:

與核實(shí)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)類似，買方還應(yīng)確定賣方的身份和任何具體條件，以確定賣方轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的能力。下列事例可作為例證:

在出售住宅物業(yè)之前，還要考慮法律和稅收方面的問(wèn)題

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及征地與城市企業(yè)集團(tuán)的合并，非農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)的非農(nóng)化具有至關(guān)重要的意義，因?yàn)橐恍┲莸姆上拗品寝r(nóng)業(yè)者購(gòu)買農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)。其次，買方必須審查總規(guī)劃，并確保物業(yè)是根據(jù)分區(qū)計(jì)劃發(fā)展的，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)、公共/半公共、公園及休憩用地等。如實(shí)際用途與公告的分區(qū)用途有所不同，則必須取得城市規(guī)劃批準(zhǔn)更改土地用途的命令。

購(gòu)買已建成的公寓或土地時(shí)，買方還應(yīng)仔細(xì)審查當(dāng)?shù)厥姓鷾?zhǔn)的建筑平面圖/布置圖，以及政府、法定和監(jiān)管機(jī)構(gòu)頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，以提供基礎(chǔ)設(shè)施、水、污水、電力、環(huán)境清理、消防安全批準(zhǔn)等。

賣方在移交財(cái)產(chǎn)之前，必須向主管取得占用證書。在未獲得占用的情況下使用物業(yè)，除了有物業(yè)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)外，還會(huì)使買方根據(jù)適用的建筑法規(guī)受到處罰。

不繳納物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)的一種收費(fèi)，影響其市場(chǎng)性。因此，買方必須與市政核實(shí)賣方?jīng)]有拖欠繳納物業(yè)稅。

如果賣方是一個(gè)公司實(shí)體，在登記財(cái)產(chǎn)文件和在公司事務(wù)部的官方門戶網(wǎng)站上提供資料的擔(dān)保的司法管轄處副登記員處進(jìn)行搜查，將揭示財(cái)產(chǎn)上任何已登記的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)的資料。為謹(jǐn)慎起見，買方也可以在交易完成前在報(bào)紙上發(fā)布公告，要求有興趣的第三方提出索賠(如果有的話)。

買受人可以進(jìn)行實(shí)地勘察，確定財(cái)產(chǎn)的范圍和大小。就土地而言，最好是確定和劃定邊界和進(jìn)入財(cái)產(chǎn)的通道，并進(jìn)一步確定可能妨礙享受財(cái)產(chǎn)的任何其他物理屬性。

RERA規(guī)定，開發(fā)商必須在該法案規(guī)定的授權(quán)機(jī)構(gòu)登記他們的項(xiàng)目。買家如欲購(gòu)買屬于“重建重建貸款計(jì)劃”范圍內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)先核實(shí)物業(yè)是否已在“重建重建貸款計(jì)劃”下的有關(guān)登記。RERA的官方門戶網(wǎng)站上的信息對(duì)于每一個(gè),還提供細(xì)節(jié),任何情況下/投訴項(xiàng)目的開發(fā)商和開發(fā)商違約,如果任何,因此,提供有用的見解開發(fā)人員和項(xiàng)目的可信度,幫助買方做出明智的選擇。

在買房時(shí)，寧可失之謹(jǐn)慎。通過(guò)適當(dāng)?shù)姆山ㄗh、對(duì)文件的審查和對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的信息的核實(shí)，買方可以確保投資帶來(lái)安心和安全感。

(作者是凱坦律師事務(wù)所副合伙人。公司LLP)

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