隨著2020年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩 該公司更傾向于長(zhǎng)期租賃收入

國(guó)際房地產(chǎn)投資經(jīng)理Savills Investment Management（Savills IM）更喜歡2020年的長(zhǎng)租收益流，而不是依賴(lài)于經(jīng)濟(jì)和強(qiáng)勁就業(yè)前景的增值和機(jī)會(huì)主義策略..

在目前投資周期的后期階段，泛歐占領(lǐng)市場(chǎng)的前景比幾年來(lái)都要弱。多位預(yù)測(cè)人士預(yù)計(jì)，由于全球需求失去勢(shì)頭，且若干地緣政治風(fēng)險(xiǎn)仍未解決，未來(lái)12至18個(gè)月的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持低迷。盡管如此，Savills IM的2020年展望強(qiáng)調(diào)，辦公室、零售和物流部門(mén)仍然存在機(jī)會(huì)，但投資者必須注意資產(chǎn)位置、結(jié)構(gòu)變化和彈性格式等特征。

Savills IM的歐洲研究主管（Andreas Trump）評(píng)論說(shuō)：“在這個(gè)周期中，我們正在尋求長(zhǎng)期收入流。我們更喜歡CBD、CBD邊緣和中心城市位置，那里的建筑靠近良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施。現(xiàn)代高效辦公空間短缺的市場(chǎng)也可以提供一些有趣的機(jī)會(huì)。在中心地點(diǎn)租期短的多租資產(chǎn)通過(guò)積極管理為租金增長(zhǎng)提供了機(jī)會(huì)。

“迎合購(gòu)物體驗(yàn)的零售資產(chǎn)，如出口中心，或便利購(gòu)物模式，如零售公園，它們限制了附近的競(jìng)爭(zhēng)，而且很容易為大型人口聚集區(qū)所利用，看起來(lái)也很有吸引力。

”進(jìn)入主要運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和勞動(dòng)力是物流配方中的關(guān)鍵要素。因此，我們喜歡大型現(xiàn)代配送倉(cāng)庫(kù)，靠近主要運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，以及大型和高密度城市內(nèi)部或附近的較小城市設(shè)施。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)的主要主題包括：

現(xiàn)代甲級(jí)空間的稀缺意味著在中期仍然可以預(yù)期一些租金增長(zhǎng)，盡管比前幾年更有限。預(yù)期較低的長(zhǎng)期利率意味著房地產(chǎn)收益率可能需要比預(yù)期更長(zhǎng)的時(shí)間才能見(jiàn)底，從而延長(zhǎng)了周期。在這種情況下，隨著辦公室收益率和政府債券收益率之間的有吸引力的差距持續(xù)存在，投資量應(yīng)該保持不變。擁有穩(wěn)定收入來(lái)源的高質(zhì)量資產(chǎn)可以提供避風(fēng)港，而供應(yīng)緊張的區(qū)域辦事處市場(chǎng)從定價(jià)角度看可能具有吸引力。

關(guān)鍵選擇：

布魯塞爾、盧森堡、德國(guó)前七大城市中的CBD邊緣地區(qū)的現(xiàn)代化辦公大樓，巴黎、里昂、米蘭、赫爾辛基、奧斯陸、斯德哥爾摩、里斯本、馬德里、巴塞羅那、倫敦、克拉科夫、弗羅茨瓦夫和特里城

·在哥本哈根、斯德哥爾摩、維也納、德國(guó)前七大城市（柏林、科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福、漢堡、慕尼黑和斯圖加特）和華沙的核心/核心+機(jī)會(huì)

技術(shù)發(fā)展、人口變化和不斷變化的消費(fèi)者行為正在推動(dòng)整個(gè)歐洲零售部門(mén)發(fā)生巨大變化。那些為消費(fèi)者提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)或便利的資產(chǎn)更能抵御改變購(gòu)物習(xí)慣的破壞。對(duì)于那些選擇能夠承受并從結(jié)構(gòu)變化中受益的資產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，仍然可以獲得有吸引力的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)，而積極管理是其中的關(guān)鍵。

關(guān)鍵選擇：

·在荷蘭、法國(guó)、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、德國(guó)、和瑞典具有積極長(zhǎng)期需求前景的地區(qū)的主要零售園區(qū)，特別是如果它們是食物錨定的，并且包括服務(wù)和經(jīng)驗(yàn)

·法國(guó)、德國(guó)排名前七、倫敦、大城市、哥本哈根、奧胡斯、斯德哥爾摩、里斯本、馬德里和巴塞羅那

由于歐洲經(jīng)濟(jì)前景疲弱和運(yùn)營(yíng)成本上升，被占需求驅(qū)動(dòng)因素正在放緩。然而，物流部門(mén)將受益于新技術(shù)的實(shí)施、自動(dòng)化、消費(fèi)習(xí)慣的改變和從到歐洲的新絲綢之路等發(fā)展舉措等結(jié)構(gòu)性變化。不斷上升的完工率將挑戰(zhàn)租金增長(zhǎng)，但與其他部門(mén)相比，由于大量可用資本和有吸引力的收益率，投資市場(chǎng)在2020年將保持健康。

關(guān)鍵選擇：

*沿主要運(yùn)輸走廊、維也納、巴黎、里昂、馬賽、愛(ài)爾蘭（M50）、北、主要德國(guó)物流集群、丹麥的斯賈蘭、赫爾辛基、瑞典物流三角、波蘭的樞紐（如華沙和弗羅茨瓦夫）、主要運(yùn)輸走廊以及葡萄牙、馬德里和巴塞羅那的主要港口附近的現(xiàn)代配送中心

*荷蘭（Bleiswijk）、聯(lián)合王國(guó)、主要德國(guó)倉(cāng)庫(kù)、哥本哈根、斯德哥爾摩、赫爾辛基、挪威的城市物流和中小型倉(cāng)庫(kù)，以及奧地利的選擇性機(jī)會(huì)

波蘭是歐洲增長(zhǎng)最快的經(jīng)濟(jì)體之一。根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)測(cè)，2020年GDP將提高3.2%，增長(zhǎng)因素應(yīng)該保持穩(wěn)定。這為投資各個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了非常好的條件。華沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇是由技術(shù)、金融和服務(wù)部門(mén)的需求推動(dòng)的。根據(jù)Savills Research的研究，辦公空間的租金增長(zhǎng)應(yīng)該在2020年繼續(xù)。這將與空缺率下降有關(guān)，特別是在地點(diǎn)。最佳辦公投資的回報(bào)率將達(dá)到4.5%，這為發(fā)達(dá)的西歐市場(chǎng)提供了一個(gè)有吸引力的替代方案。

反過(guò)來(lái)，物流空間市場(chǎng)的發(fā)展及其地理多元化是由物流租戶的需求和日益增長(zhǎng)的電子門(mén)驅(qū)動(dòng)的。租金的快速增長(zhǎng)最近有所放緩。不過(guò)，預(yù)計(jì)在今后幾個(gè)月內(nèi)有效費(fèi)率將進(jìn)一步提高，原因之一是建筑費(fèi)用增加。

盡管有大量的消費(fèi)支出，但波蘭成熟的零售業(yè)正變得更加分化。根據(jù)法國(guó)巴黎（BNP Paribas Real E）的數(shù)據(jù)，最先進(jìn)的購(gòu)物中心擁有高需求和高水平的商業(yè)化；然而，舊資產(chǎn)越來(lái)越多地面臨電子商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)和租賃模式的負(fù)面變化。

關(guān)鍵選擇：

華沙有吸引力的辦公資產(chǎn)，通過(guò)其所在地和便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施，保證收入穩(wěn)定。在克拉科夫、弗羅茨瓦夫和特里城的區(qū)域市場(chǎng)上精心挑選的辦事處項(xiàng)目

具有高價(jià)值增長(zhǎng)潛力的現(xiàn)代分銷(xiāo)中心，位于主要運(yùn)輸走廊沿線，支持多式聯(lián)運(yùn)?？拷鞘械貐^(qū)和新興物流集群的資產(chǎn)..

（Andreas Trump）補(bǔ)充說(shuō)：“無(wú)論投資者采取什么樣的策略，我們都會(huì)建議他們與擁有當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)地知識(shí)的資產(chǎn)管理公司合作，以確定并確保在挑戰(zhàn)市場(chǎng)的最佳機(jī)會(huì)。