買賣麻煩會預示著鳳凰再次升起嗎

勞埃德集團(Lloyds Banking Group)的買入出租業(yè)務部門BM Solutions的負責人菲爾•里卡德斯(Phil Rickards)問道，房東的憂慮只是暫時現(xiàn)象，還會再次出現(xiàn)“買入出租”的上漲。

里卡德斯先生為《 每日電訊報》撰文指出，房地產市場只是“低迷與繁榮的循環(huán)，散布著政府的干預。”

考慮到房東在過去十年及其后所面臨的挑戰(zhàn)，首先是信貸緊縮，然后是政府的鎮(zhèn)壓，似乎采用了躁狂的私人租賃部門(PRS)法規(guī)，Rickards采取了長遠的眼光。

在英國的私人租賃行業(yè)中，估計有250萬以上的房東。他們中的許多人進入了仍然是家庭手工業(yè)的行列，將他們的來之不易的現(xiàn)金(通常以買房出租抵押貸款作為補充)進行投資，他們認為這是一種安全可靠的投資-房地產，實體店，您不能俗話說的錯。

但是這些人現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，過去幾年中引入的變化已經改變了腳下的腳步，即使不是字面意義上的，也肯定是隱喻性的：一項新的法律或法規(guī)接連改變了許多人易于管理且利潤豐厚的副業(yè)地主，被審慎的投資者視為另一種養(yǎng)老金，陷入了一場官僚的噩夢。所有這些都是在保守黨政府(傳統(tǒng)上是房東的朋友)的領導下進行的。

沒有簡單的解決方案

買入出租占泡沫比例的事實無可避免：1988年實行的空頭租賃，隨后不久便進行了買入出租抵押貸款，這意味著每個人和他的狗都有買入出租，或正在考慮購買一個。中產階級房東的時代已經來臨，這是有道理的-不僅投資回報(收益率)遠遠超過了和建筑協(xié)會的任何可用利息，而且資本增長也非常驚人。

但是隨后不可避免的反彈來了：迅速致富的計劃，財產百萬富翁，流氓房東，媒體報道激增，直到公眾對典型房東的本已很差的認識變得幾乎是有毒的。隨著20%的家庭被租住，這成為一個真正的政治問題–政府無法忽略的大量選民。

保守黨本身就是矛盾的。最后，房屋所有權方決定，抑制對按揭出租抵押貸款的需求是唯一的解決辦法，這尤其是因為如果再次出現(xiàn)經濟下滑的情況，該系統(tǒng)中的借貸金額可能會破壞整個經濟的穩(wěn)定。 。同樣是因為有人認為，首次購房者的價格被排除在房地產市場之外。

隨后出現(xiàn)了許多旨在打擊流氓房東的新規(guī)定。同時，這也將重點從業(yè)余業(yè)主(他們對法律合法性pre之以鼻)轉變?yōu)閷I(yè)的投資組合房東。為此，政府出臺了一項鼓勵政策，即鼓勵大型機構建造，出租房屋的開發(fā)商以及提供稅收優(yōu)惠和部分資金的專業(yè)街區(qū)管理。

最終結果是，一些小規(guī)模的房東正在離開該行業(yè)或出售其投資組合的規(guī)模。這些措施阻止了擴張，房價停滯不前，所有官僚主義和繁文tape節(jié)一直在擠壓房東的利潤。

艱難的市場，但樂觀的余地

對于房東而言，事情變得更加艱難?，F(xiàn)在要花更多的精力才能從“買入出租”中榨取利潤，這一切都使得對房地產的投資吸引力降低。但是，理查茲先生認為，“我們真的看到了買房出租的緩慢消亡嗎?”

導致“買入到賣”擴張的繁榮時期可能已經結束，但是經過很長一段時間，這種模式往往會一遍又一遍地重復。一百多年來的觀點表明，繁榮時期散布著政府干預導致低迷，然后一直繁榮。

供求的周期在某種程度上是不可避免的，并且最終無視所有政府干預，尤其是諸如租金控制和租金穩(wěn)定之類的威脅–實際上，這些措施實際上可以加速恢復現(xiàn)狀，因為最終供應不能滿足需求，而需求則無法滿足需求。 PRS再次上升。

理查茲(Richards)看到了現(xiàn)在的循環(huán)：

“在20世紀初，私人租賃部門蓬勃發(fā)展。英國人大多數租用財產，而大部分出租是私人的。

“接下來的一個世紀，房東屢屢跌宕起伏，兩次世界大戰(zhàn)導致房地產供應普遍短缺(房屋建設在大戰(zhàn)期間停止，房屋在第二次世界大戰(zhàn)中被炸彈摧毀)。

“反過來，這意味著讓私有財產變得更加有利可圖，私人租賃部門得以發(fā)展，隨之而來的是政府采取的措施，賦予租戶更大的權利，從而削弱了這種盈利能力。”

1915年《房租和抵押利息限制法》;受社會啟發(fā)的各種《租金法》;1977年的《保護免受驅逐法》;戰(zhàn)后社會房屋建設方案;購買議會房屋的權利，在八十年代引入空缺租賃權;九十年代開始實行低息按揭抵押貸款;以及經濟的繁榮和蕭條，都導致了PRS的起伏過山車。

喬治·奧斯本(George Osborne)在金融危機后采取的措施只是PRS命運大起大落中的最新舉措，但基本面并未改變：人口快速增長，嚴重缺乏社會住房和對就業(yè)靈活性的需求在現(xiàn)代經濟中，租金比以往任何時候都更為關鍵。這些力量是任何政府都無法輕易利用和控制的，既有利于房東又有利于房客的利益。

里卡茲援引英國統(tǒng)計局(ONS)的數據，目前估計英國的人口增長為6600萬，到2041年將達到近7300萬。盡管戰(zhàn)后各國政府做出了最大的努力，新建房屋的建造率仍然頑固地低于目標。

因此，盡管有可能也是由于這些原因，對租金的需求仍然很高，正如里卡德斯所說，租金甚至更高，而同時購房抵押貸款利率卻比以往任何時候都要低。而現(xiàn)在，隨著唐寧街內閣的興起，政府的住房政策又有可能再次改變嗎?

房東總是會面臨挑戰(zhàn)，市場的變遷和政府干預將加劇這種循環(huán)，但是歷史表明，租金和PRS總是會反彈。