零售租賃應如何處理全渠道交易

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，零售房東需要適應越來越多采用全渠道銷售格式的租戶。

“很多時候，[房東]的租約中有一項條款要求房客報告銷售情況，這是房東跟蹤房客健康的一種方式，”零售高級副總裁兼總監(jiān)Scott Holmes說。經(jīng)紀公司Marcus&Millichap組成的集團。“如果房東知道租戶在該地區(qū)表現(xiàn)出色，那將使房東在某種程度上可以進行重新談判的租賃具有杠桿作用。” 因此，一段時間以來，業(yè)主一直在擔心他們?nèi)绾胃櫳痰曛車Q(mào)易區(qū)域產(chǎn)生的所有銷售來源，尤其是隨著越來越多的在線銷售發(fā)生時?”

在市場上開設一家新的實體店，導致該零售商網(wǎng)站的總體訪問量平均增加了37%。根據(jù)ICSC的研究，對于新興品牌而言，開設新店后，網(wǎng)點訪問量平均增加了45%。

因此，當零售商意識到實體店可以推動在線銷售時，房東正在研究其房地產(chǎn)在其中扮演的角色，以及這最終將如何影響租金。

房地產(chǎn)研究公司CoStar的數(shù)據(jù)顯示，零售業(yè)未來的不確定性導致該行業(yè)的凈吸納量及其新的供應渠道與十年前相比急劇下降。金融和物業(yè)服務提供商Draper和Kramer高級副總裁邁克•馬倫(Mike Mallon)表示，自2013年以來，新上線空間的減少導致租金水平上漲，盡管增速緩慢。據(jù)福爾摩斯稱，零售租約的長度現(xiàn)在越來越短，部分原因是租金上漲，部分原因是該行業(yè)的整體不確定性。

許多零售商將店內(nèi)銷售收入的一定百分比支付給他們的租金。但是隨著電子商務的不斷發(fā)展和實體商店銷售量的增加，房東們對這類租賃的價值提出了質(zhì)疑。

福爾摩斯說：“我所說的租金百分率并不普遍。” “我不會說這是一個廣泛的問題，這是我與房東進行的多次討論，尤其是那些在租約中具有此功能的房東。”

零售業(yè)主和零售商也為在線退貨后如何記錄銷售而苦惱。例如，客戶在線購買產(chǎn)品，然后決定在商店退貨，而是在回訪期間在商店中購買另一件商品。是否應該將其記錄為在線銷售(因為交易是在線進行的)還是實體銷售(由于最終購買是在商店中的)，這尚有爭議。

“在過去的幾年中，這是困擾零售業(yè)和會計業(yè)的一個問題，即如何對這些銷售進行基本分類，” Mallon說。“對我來說，如果實際上有人繼續(xù)在物理環(huán)境之外進行購買，換句話說，就是通過互聯(lián)網(wǎng)進行購買，那么這將被視為互聯(lián)網(wǎng)銷售，而顯然是在商店中進行的交易。”

隨著庫存增加，但是處理太多在線退貨的商店將顯示負面結果，但該商店從未報告過銷售。

Holmes說：“如果他們從網(wǎng)上獲得很多退貨，可能會使商店看上去比實際情況更糟，但是沒有向同一家商店報告在線銷售。” “多年來我一直在關注這個問題。”

但是零售商正在推出店內(nèi)格式，以鼓勵消費者通過在線購買獲得店內(nèi)快速回報。因此，房東必須提出一個通用標準，以便盡快而不是遲后歸因于這些交易。

“我還不會說有一個通用標準，我認為這是業(yè)界仍在努力并接受的標準，” Holmes說。“在線銷售是整個零售商生態(tài)系統(tǒng)的一部分，這一事實仍然引起了很多討論。”