Pembrook首席執(zhí)行官 經(jīng)濟(jì)適用房可能表現(xiàn)最佳

新的住房供應(yīng)集中在奢侈品領(lǐng)域，但最大的需求來自勞動力家庭。盡管幾乎所有市場都有持續(xù)的需求，但開發(fā)商傾向于避免負(fù)擔(dān)得起的多戶家庭項(xiàng)目。彭布魯克資本管理公司(Pembrook Capital Management)首席執(zhí)行官Stuart Boesky認(rèn)為，“人們對可負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋缺乏相對投資的主要原因是人們的看法。”

在接受《Multi-Housing News》的采訪中，該行業(yè)專家解釋了私人債務(wù)市場如何提高并填補(bǔ)供需之間的差距，即使在進(jìn)入門檻較高的主要市場也是如此。例如，Pembrook最近完成了對Prana Investments的不超過5,000萬美元的優(yōu)先股投資。目前，Prana基金在洛杉磯擁有17個物業(yè)，其中435個單位，在紐約市擁有22個物業(yè)，其中806個單位。

您認(rèn)為沿海沿海城市的經(jīng)濟(jì)適用房短缺有多嚴(yán)重?

Boesky：我們觀察了很多年，例如在哈佛大學(xué)，多戶住房委員會和公寓協(xié)會進(jìn)行的研究中清楚地詳細(xì)說明了我們主要城市的經(jīng)濟(jì)適用房(ARH)短缺。嚴(yán)重程度因位置而異，可能會帶來重大挑戰(zhàn)。簡而言之，對可負(fù)擔(dān)單位的需求量巨大。建立和維護(hù)這些單元至關(guān)重要。并且確實(shí)有這樣做的機(jī)會。資本市場經(jīng)常忽視這樣一個事實(shí)，即在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的基礎(chǔ)上，負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋可能是表現(xiàn)最佳的投資。我認(rèn)為，負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋不是也不應(yīng)該是“第二等”資產(chǎn)類別。

導(dǎo)致投資者忽視ARH的主要因素是什么?

Boesky：相對缺乏對ARH的投資的主要原因是單純的感知。許多投資者根本不將負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋視為增加財(cái)務(wù)收入的投資。負(fù)擔(dān)得起的租賃房屋不僅具有在回報(bào)方面表現(xiàn)良好的潛力，而且在惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中也可以成為表現(xiàn)良好的資產(chǎn)。

例如，科恩·雷茲尼克(CohnReznick)在2017年進(jìn)行的一項(xiàng)研究表明，在金融危機(jī)期間，低收入房產(chǎn)的違約率僅是市場利率多戶家庭違約率的一小部分。這在很大程度上是因?yàn)閷RH的需求，按照定義，是市場不可或缺的，這為開發(fā)商創(chuàng)造了誘人的收入動態(tài)。

投資者可以通過各種方式獲得負(fù)擔(dān)得起的住房投資，包括債務(wù)和股權(quán)。作為私人貸方，我們顯然屬于等式的債務(wù)方。我們的職責(zé)是通過了解市場動態(tài)和ARH特定需求的團(tuán)隊(duì)提供第一抵押橋，夾層和優(yōu)先股融資，提高開發(fā)商和業(yè)主完成交易，改善物業(yè)和購買新資產(chǎn)的能力。

Boesky：我已經(jīng)直接參與了ARH的融資超過35年，而我的高級團(tuán)隊(duì)成員平均擁有30年以上的多家庭經(jīng)驗(yàn)。例如，我們最近為可負(fù)擔(dān)房屋開發(fā)商提供了循環(huán)優(yōu)先股權(quán)融資形式的融資，并在紐約和洛杉磯提供了1,100多個可負(fù)擔(dān)房屋的支持。

過去，同一位開發(fā)商可能會通過他們的投資組合獲得信貸額度，以資助新的收購以及修復(fù)現(xiàn)有物業(yè)。自金融危機(jī)以來，我們已經(jīng)看到這種融資來源正在縮減。私人債務(wù)市場有機(jī)會加強(qiáng)并有效填補(bǔ)這一缺口。

您對紐約的租金控制法有何看法?它們將如何影響經(jīng)濟(jì)適用房市場?

Boesky：我相信在紐約市，租金控制法將嚴(yán)重限制房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋修復(fù)能力。由于法律對房東提高租金能力的限制，開發(fā)商將沒有動力改善其房產(chǎn)，這是其商業(yè)計(jì)劃的核心部分。這個難題可能使在紐約市完成交易極為困難。

您如何看待經(jīng)濟(jì)適用房市場的發(fā)展?

Boesky：我們看到紐約市和洛杉磯有大量潛在交易，并且對經(jīng)濟(jì)適用房市場的發(fā)展感到樂觀。我們認(rèn)為，隨著承保變得更加保守，房地產(chǎn)信貸將在金融危機(jī)后最為強(qiáng)勁。