隨著自助倉儲行業(yè)租金增長的下降 開發(fā)商放慢了新項目的進度

由于管理人員努力與附近新開業(yè)的設施競爭，許多自存儲物業(yè)的租金已停止上漲。

數(shù)據(jù)公司Yardi Matrix的高級研究分析師Tara Jeffcoat表示：“供應的增加既壓低了總體運價，也增加了優(yōu)惠。“我們對資產類別的總體看法是，利率增長率將持平或為負。”

停滯不前的租金最終削弱了開發(fā)商建造新物業(yè)的熱情。經過多年的不懈努力，今年他們在更少的自存儲設施上取得了突破。這應該有助于減輕對租戶的競爭，并最終允許租金再次增長。

仲量聯(lián)行資本市場自助倉儲董事總經理布萊恩·索莫扎(Brian Somoza)說：“到2020年，我們可能會有所放松。”

租金增長放緩

許多新的自存儲物業(yè)不得不削減租金，超出了專家的預期。

“他們打折了街道租金以填補空缺。這是一場自下而上的競賽。”房地產服務公司CBRE的洛杉磯執(zhí)行副總裁Nick Walker說道。“如果您在線上有大量供應，也許您不會失去入住率，但是您將不得不以低得多的租金搬遷新租戶。”

即使在對自助倉儲空間需求旺盛且供應相對較少的子市場中，租金也浸入了這些新物業(yè)。Walker說：“在新設施租賃之前，我們仍然看到租金在下降。”

競爭已經削弱了專注于自我存儲的房地產投資信托基金報告的平均凈營業(yè)收入(NOI)。在截至2019年第一季度的過去12個月中，排名前五的REIT的NOI增長了1%至4%。這還不到復蘇之前這些REIT所報告的NOI年度增長的一半。

施工終于放慢了腳步

各地子市場繼續(xù)開放新的自存儲物業(yè)，但這些絲帶切割在2020年將不再那么普遍。

根據(jù)Yardi Matrix的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，開發(fā)商在2019年第一季度開設了約150處自存儲物業(yè)，總面積約為1500萬平方英尺。這與2018年大致相同。

開發(fā)商已經開始建設足夠的新項目，以在2019年余下的時間里以類似的速度開張物業(yè)。“我們預計2019年的新自助倉儲交付量將與2018年持平，”仲量聯(lián)行的Somoza說。

然而，預計到2020年將有更少的新自助式存儲設施投入使用。根據(jù)世邦魏理仕(CBRE)的統(tǒng)計，到2020年，開發(fā)商可能會在前40個大都市統(tǒng)計區(qū)域內僅開放250至300家新物業(yè)。不到世邦魏理仕(CBRE)預計的2019年在這些頂級市場中700到800處新房產的一半。

一家全國性自助倉儲經紀公司SkyView Advisors的投資銷售總監(jiān)瑞安•克拉克(Ryan Clark)說：“新供應的供應正在放緩，但仍在影響基本經營。”

新的發(fā)展機會仍然存在

盡管開發(fā)商總體上減少了自存儲物業(yè)的建設，但他們仍計劃在2020年開展數(shù)百個新項目。“我們仍在繼續(xù)看到新的資金來源尋求自存儲資產，”克拉克說。

這些開發(fā)商中的一些仍然能夠找到良好的機會，尤其是在二級城市，因為向這些城市的移民增加。”

此外，由于自存儲屬性傾向于在設施三英里范圍內吸引客戶離開該區(qū)域，因此距離較遠的新屬性對其租金影響不大。例如，開發(fā)人員在達拉斯-沃思堡建立了大量新的自存儲空間。Walker說：“但是，在達拉斯-沃思堡可以找到很多子市場，盡管有如此多的新供應，還是有必要建立新的自我存儲的。”

由于自存儲物業(yè)的交易區(qū)域非常小，因此同一地鐵的不同子市場中的物業(yè)的表現(xiàn)可能會彼此非常不同。

Walker說：“有些子市場的物業(yè)租金每年增長6%至8%，有些子市場的租金下降2%至3%。”