辦公室部門(mén)在第一季度取得了良好的開(kāi)端 但是新交貨令人擔(dān)憂

房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行(JLL)報(bào)道，盡管經(jīng)濟(jì)氣氛日益謹(jǐn)慎，但2019年第一季度辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)出了彈性，約有1400萬(wàn)平方英尺的吸納量和空置率下降。

即使向市場(chǎng)交付了680萬(wàn)平方英尺的新辦公空間，本季度的空置率仍下降了30個(gè)基點(diǎn)，降至13.0%，而租金要價(jià)卻同比增長(zhǎng)了3.2%，這主要是由于昂貴的新空間即將到來(lái)上線，根據(jù)紐馬克萊坊的第一季度2019全國(guó)辦公室報(bào)告。

但據(jù)仲量聯(lián)行辦公室報(bào)告，由于正在建設(shè)的新辦公空間為1.104億平方英尺，且市場(chǎng)持續(xù)放??緩，因此租賃活動(dòng)不太可能跟上未來(lái)幾年交付的新辦公室的供應(yīng)。結(jié)果，隨著一些租戶搬到新的辦公空間，空置率預(yù)計(jì)將上升，尤其是對(duì)于較舊的辦公產(chǎn)品。

仲量聯(lián)行辦公室研究主任斯科特·霍馬(Scott Homa)表示，租戶之所以被吸引到新的辦公空間，是因?yàn)樗矢?，列間距更好，窗戶可以提供充足的自然光以及舒適的環(huán)境。Homa補(bǔ)充說(shuō)，辦公室開(kāi)發(fā)商和業(yè)主正在參加“便利軍備競(jìng)賽”，并指出辦公室大廳現(xiàn)在擁有熱情好客的設(shè)施和一系列吸引租戶的活動(dòng)，從最先進(jìn)的健身中心到攀巖墻壁。

同時(shí)，仲量聯(lián)行的報(bào)告稱，由于新辦公室的建設(shè)處于周期的最高點(diǎn)，因此優(yōu)惠是一個(gè)重要因素，因?yàn)樾罗k公室的交付會(huì)在某些市場(chǎng)上帶來(lái)疲軟。例如，桑迪說(shuō)，華盛頓特區(qū)的一些開(kāi)發(fā)商提供每平方英尺超過(guò)100美元的優(yōu)惠，包括長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的長(zhǎng)期租賃免費(fèi)租金，以吸引租戶參加他們最新的項(xiàng)目。 Paul，NKF研究高級(jí)董事總經(jīng)理。

他補(bǔ)充說(shuō)：“總體而言，新建筑不到辦公室總庫(kù)存的2%。”他說(shuō)，這種新產(chǎn)品水平是可以控制的。Paul預(yù)測(cè)，舊產(chǎn)品的適應(yīng)性再利用將會(huì)激增，并指出已經(jīng)淘汰的辦公樓已被重新定位為自存儲(chǔ)，老人住房，公寓甚至學(xué)校。他指出，最具挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)換涉及無(wú)法步行的郊區(qū)辦公園區(qū)。在全國(guó)范圍內(nèi)，多達(dá)10億平方英尺的郊區(qū)辦公空間可能已過(guò)時(shí)。

共享辦公空間帶動(dòng)了第一季度的租賃活動(dòng)，吸收量為540萬(wàn)平方英尺，緊隨其后的是技術(shù)公司，占530萬(wàn)平方英尺，而金融和保險(xiǎn)公司則租賃了480萬(wàn)平方英尺。辦公空間。

霍馬說(shuō)：“令人難以置信的是，企業(yè)對(duì)靈活空間的需求如此之大。”他指出，中型和大型公司現(xiàn)在都在為移動(dòng)員工使用聯(lián)合辦公空間。在啟動(dòng)新項(xiàng)目或短期項(xiàng)目時(shí)，尤其是在項(xiàng)目規(guī)模波動(dòng)時(shí);或作為項(xiàng)目的臨時(shí)集結(jié)地。

霍馬說(shuō)：“通常，在共享傳統(tǒng)租賃之前，共享辦公空間是一項(xiàng)臨時(shí)性的權(quán)宜之計(jì)。”他指出，共享辦公空間內(nèi)的平均租賃期限通常不超過(guò)24個(gè)月。

保羅建議，但是，由于共同辦公的繁榮正逐漸向傳統(tǒng)的辦公室所有者施加壓力，因此共同辦公的繁榮最終可能會(huì)趨于平緩，而傳統(tǒng)的辦公室所有者正越來(lái)越多地建立自己的內(nèi)部靈活太空計(jì)劃以與共同工作的運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)。

租戶對(duì)靈活性的渴望也導(dǎo)致傳統(tǒng)空間租賃期限的下降趨勢(shì)。在哥倫比亞特區(qū)市場(chǎng)中，過(guò)去三年中，辦公室租賃期限從平均7.03年下降到大約6.85年。但是，租賃速度正在加快，部分原因是公司搬遷，包括亞馬遜的HQ2。該公司計(jì)劃最終在新命名的弗吉尼亞州阿靈頓的登陸區(qū)占據(jù)至少400萬(wàn)平方英尺。

較高的吸納率反映了全國(guó)就業(yè)市場(chǎng)的緊張狀況以及公司向中小型地鐵城市擴(kuò)張以吸引人才的趨勢(shì)?；赳R說(shuō)：“可以預(yù)見(jiàn)的是，規(guī)模較小的大學(xué)城和擁有良好大學(xué)的大學(xué)正在看到最大的增長(zhǎng)，”他指出，最具爆炸性的增長(zhǎng)發(fā)生在田納西州的納什維爾，德克薩斯州的奧斯汀，北卡羅來(lái)納州羅利-達(dá)勒姆的鹽湖城，北卡羅來(lái)納州夏洛特，鳳凰城和灣區(qū)。“這是一個(gè)雞與蛋的場(chǎng)景，因?yàn)檫@些城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)正在上升，但也使面臨人才短缺的小型行業(yè)和企業(yè)得以發(fā)展。”

經(jīng)紀(jì)公司Marcus&Millichap發(fā)布的一份全國(guó)就業(yè)報(bào)告指出，自2016年以來(lái)創(chuàng)造的新工作中有50%位于具有良好大學(xué)和大學(xué)的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)。Marcus&Millichap研究服務(wù)高級(jí)副總裁John Chang在評(píng)論這一趨勢(shì)時(shí)表示，公司過(guò)去曾將人才引進(jìn)總部，但現(xiàn)在正在佛羅里達(dá)州奧蘭多等已經(jīng)擁有高素質(zhì)人才的地方開(kāi)設(shè)衛(wèi)星辦事處。 ，鳳凰城，鹽湖城，納什維爾，夏洛特和拉斯維加斯。

與主要市場(chǎng)相比，這些較小市場(chǎng)的其他優(yōu)勢(shì)包括較低的運(yùn)營(yíng)和生活成本支出，這通常有助于抵消部分搬遷或擴(kuò)張成本。例如，與海灣地區(qū)和洛杉磯競(jìng)爭(zhēng)激烈的人才市場(chǎng)不同，拉斯維加斯的人口和就業(yè)增長(zhǎng)迅猛，是一個(gè)商務(wù)和生活成本低廉的地方，并且擁有新的人才庫(kù)。Chang說(shuō)：“像這樣的元素可以改變景觀，并提供一條以二級(jí)城市為終點(diǎn)的小徑。”

此外，新的稅法結(jié)構(gòu)，特別是州和地方稅免稅額的上限，開(kāi)始將公司推向稅收較低的州，包括田納西州，佛羅里達(dá)州，德克薩斯州和卡羅來(lái)納州?；赳R說(shuō)，將一家大型金融公司Alliance-Bernstein的總部從紐約市遷至納什維爾，“可能預(yù)示著什么可能會(huì)成為更廣泛的趨勢(shì)。”

公司擴(kuò)展到較小的都會(huì)區(qū)為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)會(huì)。根據(jù)M&M的報(bào)告，盡管有些公司在這些市場(chǎng)上進(jìn)行量身定制的項(xiàng)目，但另一些公司則專注于對(duì)現(xiàn)有空間的增值重新定位，減少空缺和提高租金。