中東歐市場(chǎng)充滿期待

2015年第二季度的RICS商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，中歐和東歐大多數(shù)都有良好的增長(zhǎng)前景，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期進(jìn)一步改善。在所有四個(gè)受調(diào)查中，占比的信心指數(shù)和投資情緒指數(shù)均屬正面。

歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)體的良好增長(zhǎng)前景將支持保加利亞今年的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但高失業(yè)率、疲弱的內(nèi)需以及俄羅斯和希臘的溢出效應(yīng)將拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。然而，盡管經(jīng)濟(jì)前景不明朗，但第二季度的投資情緒有所回升，這主要是由于辦公部門需求的反彈。

在第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.2%之后，捷克共和國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景依然樂(lè)觀，主要原因是國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資強(qiáng)勁。增長(zhǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自外部來(lái)源。

在匈牙利，改善勞動(dòng)力市場(chǎng)再次反映在對(duì)可租賃空間的需求急劇上升中。預(yù)計(jì)這將在未來(lái)一年內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)固的租金增長(zhǎng)。同樣，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的情況下，商業(yè)房地產(chǎn)投資者以樂(lè)觀的心情表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)和外國(guó)買家的胃口不斷增長(zhǎng)。

羅馬尼亞國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在第一季度增長(zhǎng)了4.3%，比預(yù)期的要快得多.事實(shí)上，更好的結(jié)果主要是由強(qiáng)勁的私人消費(fèi)和不斷增長(zhǎng)的投資推動(dòng)的。經(jīng)濟(jì)基本面的改善表明，今年下半年羅馬尼亞經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。

保加利亞和匈牙利表現(xiàn)更好這表明這兩個(gè)的總體市場(chǎng)狀況正在以健康的速度改善。與此同時(shí)，捷克共和國(guó)和羅馬尼亞的數(shù)據(jù)大致保持中立，表明占領(lǐng)者市場(chǎng)動(dòng)態(tài)在今年第二季度大致保持不變。

福頓、庫(kù)什曼&韋克菲爾德聯(lián)盟(Forton、Cushman&Wakefield Alliance)駐保加利亞和馬其頓的合伙人Michaela Lashova MRICS表示：“目前甲級(jí)寫字樓的空置率還不到4%，優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的存量不足，促使租戶在規(guī)劃階段就簽署了計(jì)劃。一般的占用者仍然是來(lái)自IT和BPO行業(yè)的公司，在這些行業(yè)，全球的合并和收購(gòu)已經(jīng)導(dǎo)致了地區(qū)業(yè)務(wù)的變化。由于這次重組，他們現(xiàn)在正在尋找比前幾年更大的領(lǐng)域?！?/p>

保加利亞、捷克共和國(guó)和匈牙利所有部門的占用者需求都有所增加，保加利亞和匈牙利的辦公空間需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁，而捷克共和國(guó)工業(yè)和零售部門的需求增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁。在羅馬尼亞，寫字樓和工業(yè)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，而零售空間的需求大體保持不變。

在研究12個(gè)月的租金預(yù)測(cè)時(shí)，受訪者對(duì)保加利亞未來(lái)一年的租金增長(zhǎng)最有信心。匈牙利和羅馬尼亞的可租賃空間預(yù)計(jì)也將在未來(lái)12個(gè)月出現(xiàn)合理的租金增長(zhǎng)，盡管次級(jí)資產(chǎn)(尤其是零售資產(chǎn))的預(yù)測(cè)要弱得多。與此同時(shí)，捷克共和國(guó)是唯一一個(gè)預(yù)期租金將在全行業(yè)水平下降的，由于二級(jí)市場(chǎng)的特別負(fù)面情緒(寫字樓市場(chǎng)將是表現(xiàn)最差的地區(qū))。

每個(gè)都記錄了投資市場(chǎng)指數(shù)(ISI)的投資Marketa正值的改善情況，這表明投資市場(chǎng)的情況全面好轉(zhuǎn)。捷克共和國(guó)是出色的表演者，得分為32。在捷克共和國(guó)，匈牙利和羅馬尼亞的投資者需求在外國(guó)投資者的詢價(jià)增加的幫助下，在所有部門都有增長(zhǎng)。在保加利亞，這一改善在很大程度上是由辦公部門推動(dòng)的，那里的需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

”正如占領(lǐng)者和投資情緒指數(shù)所反映的那樣，整個(gè)中東歐的投資和發(fā)展市場(chǎng)依然強(qiáng)勁。匈牙利和保加利亞市場(chǎng)表現(xiàn)出特別積極的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)是由宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)基本面的改善推動(dòng)的。雖然捷克市場(chǎng)不那么活躍，但穩(wěn)定在可持續(xù)的水平上，特別是在布拉格，這可能是波蘭投資市場(chǎng)放緩的受益者。羅馬尼亞經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)應(yīng)能在今后幾個(gè)月改善人們的情緒。各地的重點(diǎn)仍然是所有資產(chǎn)類別的中心位置的主要建筑物。RICS駐匈牙利董事長(zhǎng)WING Zrt.的董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官諾亞·斯坦伯格·弗朗西斯科（NoahM.Steinberg FRICS）說(shuō)：“基于良好的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，中東歐的開(kāi)發(fā)商和投資者預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度市場(chǎng)將穩(wěn)定、增長(zhǎng)。

關(guān)于資本價(jià)值預(yù)期，受訪者預(yù)計(jì)，所有四個(gè)的資產(chǎn)價(jià)值都將穩(wěn)步上升。預(yù)計(jì)最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)將出現(xiàn)在匈牙利，主要市場(chǎng)領(lǐng)域的表現(xiàn)將超過(guò)二級(jí)市場(chǎng)(尤其是在辦公部門)。就保加利亞和羅馬尼亞的資本價(jià)值增長(zhǎng)而言，預(yù)計(jì)主要辦公場(chǎng)所也將是表現(xiàn)最強(qiáng)勁的一類。在捷克共和國(guó)，預(yù)計(jì)黃金零售空間的漲幅最大。

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