電子商務推動了零售和工業(yè)資產的重新定價

對于許多投資者來說，REITs提供了投資高質量商業(yè)地產的機會，但同時也增加了流動性的便利。然而，這種流動性伴隨著更高的衡量波動性，對一些投資者來說，這削弱了REITs相對于私人房地產投資的吸引力。然而，這些投資者忽視了REIT市場，因為REIT流動性為投資者提供了對私人房地產的獨特洞察力：實時價格發(fā)現(xiàn)。在CenterSquare，我們開發(fā)了一個專有數(shù)據庫，幫助我們通過REIT市場使用1.5萬億美元的房地產價格來洞察未來潛在的私人房地產定價。

這種觀點尤其能說明問題，因為我們看到了零售和工業(yè)地產類型的重新定價，因為電子商務重新定義了消費支出趨勢。隨著更多的銷售額轉移到網上，零售商們在競爭中苦苦掙扎，物流公司也在獲得回報。對零售和物流公司的不同影響，迅速影響了它們所占據的房地產的基本面，為零售地產制造了長期的逆風，為工業(yè)地產制造了長期的不利因素。

雖然這些趨勢對私人房地產定價的影響直到最近才顯現(xiàn)出來，但對于那些關注REIT市場的人來說，零售和工業(yè)方面的問題早在2016年就出現(xiàn)了。REIT市場開始正確地暗示，零售上限利率正在上升到幾十年來從未見過的水平，而工業(yè)上限利率正走向歷史最低點--我們今天在私人房地產市場上看到了這一點。這些信息對私人房地產投資者的好處是顯而易見的：利用REIT市場的實時和前瞻性定價信息可以幫助指導更好的投資決策。

有趣的是，盡管私人市場零售和工業(yè)地產的重新定價目前正如火如荼地進行，但由于出現(xiàn)了幾個新的因素，REIT市場目前正在經歷重新定價趨勢的穩(wěn)定。

在零售房地產投資信托基金中，上限利率似乎已經達到了一個上限，因為估值正在讓位于機會主義的私有化出價。這一過程始于2017年末上市的房地產市場，當時我們看到通用增長地產(General Growth Properties)、韋斯特菲爾德(Westfield)和英圖地產(Intu Properties)因估值過低而被收購。此外，的稅收改革賦予消費者和零售商更多的消費能力?？紤]到有能力將資本再投資于商店和供應鏈，零售商現(xiàn)在變得更加樂觀。這些基本面因素再次迅速影響到零售物業(yè)，因為業(yè)主們看到了健康的銷售、房客需求的增加和租賃的進展。

值得注意的一個重要因素是，零售估值在質量驅動下出現(xiàn)了明顯的分歧。隨著零售商合理安排他們的實體足跡，實體零售空間正變得更具戰(zhàn)略性。問題是商店的數(shù)量一直保持不變，但現(xiàn)在零售商減少了。問題不在于租金的大幅度下降。這是因為低質量的物業(yè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)很難找到租戶，因此，他們要么面臨空置，要么面臨大量資本支出，將資產重新用于不同用途。事實上，這就是導致oft報價的零售“分叉”的原因，高質量的資產在最好的地點看到穩(wěn)定的基本面，在第二和第三地點的低質量資產面臨過時的風險。在工業(yè)領域，由于供應正在趕上需求，REIT隱含的上限利率似乎在經歷了強勁的壓縮后，已跌至最低水平。

在CenterSquare，我們發(fā)現(xiàn)REIT隱含上限利率的變動對私人市場的上限利率的預期有很大的幫助。我們相信，關注這些REIT市場信號有助于為私人房地產投資者做出更好的決策。無論是幫助確定工業(yè)上限利率的新低，還是為了穩(wěn)定零售行業(yè)更高的上限利率，REIT隱含的上限利率都可以描繪出商業(yè)房地產基本面不斷變化的實時圖景。

在上面的分析中，CenterSquare對零售和工業(yè)部門使用專有的REIT隱含上限利率。CenterSquare的REITCapRate透視報告包含有關這些上限比率的方法的信息。

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