工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金受益于不斷增長的倉儲需求

穆迪認(rèn)為，在電子商務(wù)銷售不斷增長的情況下，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金處于有利地位，可以充分利用對分銷空間的強(qiáng)勁需求。行業(yè)基本面依然健康，凈吸收水平為正，空置率創(chuàng)歷史新低.雖然出現(xiàn)了新的供應(yīng)，但工業(yè)房地產(chǎn)的租金增長應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)，特別是在核心分銷市場。

電子商務(wù)是工業(yè)房地產(chǎn)的主要推動力，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金是這一持續(xù)趨勢的最大受益者之一，因為他們通常擁有電子零售商所尋求的更大、更現(xiàn)代化的設(shè)施。電子商務(wù)銷售的快速增長是由那些正在擴(kuò)大其在線業(yè)務(wù)的零售商推動的。2017年第二季度，零售電子商務(wù)銷售額比2016年第二季度增長15.7%，達(dá)到1115億美元。在線零售額連續(xù)34個季度出現(xiàn)增長，穆迪預(yù)計，在7年內(nèi)，它們將占零售總額的23%。隨著消費者越來越多地依賴互聯(lián)網(wǎng)來滿足他們的購物需求，并期望快速交貨，倉庫空間很可能會保持穩(wěn)定的需求。

工業(yè)操作基礎(chǔ)上的強(qiáng)度也受到仍然有利的供應(yīng)和需求特征的支持。2013年第一季度凈吸收達(dá)6,000萬平方英尺，比2017年第一季度增加44%，標(biāo)志著連續(xù)第29季度的積極吸收。低出缺率也推動了對空間的需求。截止到2017年第二季度，只有4.6%的工業(yè)空間空置，根據(jù)英國經(jīng)濟(jì)顧問委員會(CBREEconomicAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisority)稱，只有4.6%的工業(yè)空間處于空缺狀態(tài)。在最嚴(yán)格的市場中，A類倉庫空間的空缺率在接近1%的范圍內(nèi)關(guān)閉。由于出缺率繼續(xù)下降，入住率有所上升。在2017年第二季度，工業(yè)評級在相同的店鋪占用率中平均為95.6%。

以穆迪的觀點來看，的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)以其大部分資產(chǎn)位于年租金增長較高、空置率較低的市場，是最有優(yōu)勢的表現(xiàn)。這些市場包括內(nèi)陸帝國(洛杉磯和河濱)、北加利福尼亞/海灣地區(qū)、新澤西/紐瓦克和西雅圖子市場。除了較低的空置率外，這四個市場都有穩(wěn)定的年租金增長率。舊金山的凈價租金在2016年增長了約25%，而據(jù)報道2017年第二季度的空置率為2.6%。租金和空置趨勢賦予業(yè)主巨大的定價權(quán)，因為尋求在這些市場租賃的租戶的選擇有限。

收緊市場基本面導(dǎo)致了更強(qiáng)勁的租金增長，從2016年第二季度到2017年第二季度的租金上漲6.6%，占據(jù)水平平均接近96%。在市場租金低于市場租金的10%至15%的地方，工業(yè)公司將有機(jī)會推動租金增長，預(yù)計將在3%至5%的范圍內(nèi)增長。

盡管工業(yè)公司在提高盈利能力和較高收入的道路上繼續(xù)運作，但它們的經(jīng)營業(yè)績存在風(fēng)險。這些風(fēng)險包括：利率上升，其影響的幅度很大程度上取決于利率上升的速度；國際貿(mào)易政策的不確定性；以及在選擇市場的投機(jī)基礎(chǔ)上建立的供應(yīng)數(shù)量，在這些市場中，租戶需求正在放緩。