房地產(chǎn)市場可能仍在尋找最低點(diǎn)

雖然房地產(chǎn)市場可能仍在尋找最低點(diǎn)，但隨著租金上漲和需求增加，公寓市場顯示出強(qiáng)勁的基本面。這足以激發(fā)開發(fā)商的興趣，他們希望趁熱打鐵。當(dāng)然，由于有超過6家開發(fā)商希望為大型項(xiàng)目融資，問題仍然是有多少資金可用，以及市場在過度飽和之前能夠支持多少新單元。對于那些正在尋找資金的人來說，隨著麥哲倫發(fā)展公司獲得了在占地廣闊的湖岸東部規(guī)劃的多戶社區(qū)建造第一棟大樓的融資，情況最近變得更加緊張。

麥哲倫最近在湖岸東部有499個(gè)單位的海岸破土動工。該公司從西北共同人壽保險(xiǎn)公司(Northwestern Mutual Life Insurance Co.)獲得了9,900萬美元的股權(quán)融資，為這筆交易提供了資金。麥哲倫和其股權(quán)合作伙伴摩根大通資產(chǎn)管理公司也向該項(xiàng)目投資了5000萬美元。

麥哲倫總裁大衛(wèi)?卡林斯表示:“需求存在，但供應(yīng)跟不上?！薄笆袌龀霈F(xiàn)了范式轉(zhuǎn)變?！?/p>

Carlins指出，自住房危機(jī)開始以來，住房擁有率下降了1%，這使得市場上又多了150萬租房者。人們?nèi)匀徊桓屹徺I，而那些確實(shí)想購買的人發(fā)現(xiàn)很難獲得融資。所有跡象都表明，租賃市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。

投資者對此做出了回應(yīng)，現(xiàn)在他們開始把多家族項(xiàng)目視為可靠的投資選擇。

卡林斯表示:“有一種趨勢是向高質(zhì)量的多家庭模式發(fā)展。”“我們收到了6家不同和兩家壽險(xiǎn)公司的報(bào)價(jià)。資本和債務(wù)都在那里?！?/p>

雖然可以獲得債務(wù)，但該公司選擇了股權(quán)交易，因?yàn)閭鶆?wù)結(jié)構(gòu)的替代方案需要多家參與，Carlins說，這“可能會變得復(fù)雜”。

該項(xiàng)目也不得不從原來的設(shè)計(jì)中縮減。

他表示:“我們并沒有把整個(gè)地塊的密度都開發(fā)出來，但我們認(rèn)為，有499個(gè)單元的建筑是目前最合適的規(guī)模?！薄耙粋€(gè)1.5億美元的項(xiàng)目比一個(gè)2億美元的項(xiàng)目更容易融資?！?/p>

找到合適的項(xiàng)目和合適的融資途徑是許多公司都在努力尋找的過程。

這是一長串令人印象深刻的公司名單，它們目前正在一個(gè)仍在猶豫的市場中嘗試大規(guī)模融資。愛必居公司在，Optima、AMLI Residential、RMK和相關(guān)的Midwest都是大型購物公寓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的價(jià)格無疑會很高。盡管所有這些項(xiàng)目仍在規(guī)劃階段，但最低可達(dá)312套，最高可達(dá)500套，中西部相關(guān)部門在515 Peshtigo Court提出了更大的數(shù)字。此外，位于西111號的水景大廈項(xiàng)目也于近期關(guān)閉。瓦克。該公司將把這處房產(chǎn)重新開發(fā)為一座擁有500套單元的豪華公寓樓。

AMLI負(fù)責(zé)開發(fā)的執(zhí)行副總裁斯蒂芬?羅斯(Stephen Ross)說，他的公司目前正在審批位于River North社區(qū)Clark街和Hubbard街的一座49層高樓。

AMLI Residential運(yùn)營著一家子公司Prime Property Fund，這是一家由摩根士丹利房地產(chǎn)(Morgan Stanly real estate)管理的私人持有的房地產(chǎn)投資基金。羅斯表示，該項(xiàng)目將自籌資金，最早可能于9月破土動工。

羅斯說，這棟有409個(gè)單元的大樓可能會在2013年4月前部分交付。

我們可以有把握地假設(shè)，大多數(shù)項(xiàng)目不會得到任何資金支持，但很可能有少數(shù)項(xiàng)目會得到。目前的基本面足夠強(qiáng)勁，足以引起的注意。

PPR高級市場顧問格倫?馬克(Glen Marker)表示:“過去6個(gè)月，需求一直不錯(cuò)?！薄拔覀儗Ψ康禺a(chǎn)市場的狀況有所期待，但事實(shí)證明它比預(yù)期的要好。”

租房市場通常由20-35歲的年輕人推動。在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，很多年輕人搬回家住，或者為了減少開支而找室友，公寓數(shù)量因此受到影響。馬克說，這種情況確實(shí)發(fā)生過，但只是在很短的時(shí)間內(nèi)。一旦經(jīng)濟(jì)看起來有點(diǎn)穩(wěn)定，租房就開始快速發(fā)展。隨著公寓開始滿員，房東抓住機(jī)會提高了租金。

評估研究顧問公司副總裁羅恩·德弗里斯(Ron DeVries)表示，與去年同期相比，租金將上漲7- 9%，目前的需求超過了供應(yīng)。過去3年，芝加哥市場平均每年吸收1700套公寓。按照計(jì)劃，今年將交付1000臺，而2012年的交付量還不到1000臺，看來還有更多的發(fā)展空間。然而，這是一個(gè)微妙的平衡行為，太多的項(xiàng)目可能對市場有害。

芝加哥預(yù)計(jì)將在2013年交付2000 - 3000臺，其中很大一部分來自麥哲倫目前的項(xiàng)目。德弗里斯說，任何超過3000點(diǎn)的價(jià)格都有可能使市場疲軟。

如果一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在就獲得融資，很可能是2014年交付。

雖然市場屆時(shí)很可能會支持幾個(gè)新項(xiàng)目，但有一個(gè)因素是整個(gè)前景的變數(shù):公寓市場。

PPR的市場代表并不完全相信，市場可能已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接新公寓項(xiàng)目的熱潮。隨著開發(fā)時(shí)間表的制定，任何新融資項(xiàng)目都至少需要兩年時(shí)間才能完成，新單元可能面臨的競爭不僅來自彼此，也來自正在復(fù)蘇的公寓市場。

傳統(tǒng)上，整體租賃市場可能是由更年輕的人群推動的，但市中心市場則是另一番景象。成熟的專業(yè)人士和35-60歲之間的空巢老人構(gòu)成了典型的市中心居民。在過去，很多人都是公寓買家，而不是租房者。這一趨勢已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，但這并不是說它將持續(xù)到無限的未來。

“成熟的專業(yè)人士現(xiàn)在不買公寓，但這種情況會持續(xù)多久?””制造商說?！耙坏┓康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定下來，這會吸走市中心的租金嗎?”

CNNMoney最近對27位經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了調(diào)查，其中21位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測2012年房價(jià)將上漲2%。這可能是非常溫和的升值，但這可能是讓買家重返市場所需要的一切。如果底部將在未來18個(gè)月的某個(gè)時(shí)候出現(xiàn)，許多買家可能會重新進(jìn)入市場，試圖購買盡可能接近底部。由于有大量的共管公寓可供選擇，他們將有大量的選擇，并享受大幅折扣。

馬克說:“從長遠(yuǎn)來看，我不認(rèn)為你會對公寓有任何問題?！薄白鈳啄旰笏拓浛赡軙酗L(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

宣布潛在的項(xiàng)目: