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作為紐約市的投資銷售市場進入2019年,持樂觀態(tài)度的市場參與者并沒有被誤導(dǎo)。截至今年1月,銷售市場為39個月,進入了一個校正市場,2018年銷售量上升,出現(xiàn)數(shù)值正準備開始攀升。畢竟,關(guān)于所有的更正已經(jīng)持續(xù)了3到4年,所以在2019年的某個時刻,我們將具有預(yù)期的市場價值,以跟上銷量,并開始向上轉(zhuǎn)向。然而,2018年11月的選舉產(chǎn)生的影響被低估,對市場的影響是無法預(yù)料的。
事實上,紐約市的大部分投資地產(chǎn)都是多家庭公寓。2018年末,當(dāng)租金監(jiān)管改革成為投資者關(guān)注的焦點和焦點時,基于最具主導(dǎo)地位的產(chǎn)品行業(yè)的挫折,整個市場的銷量出現(xiàn)了翻天覆地的變化。盡管改革要到今年6月才能啟動,但在民主黨贏得州參議院壓倒性多數(shù)席位之后,隨著市場參與者等待某種確定性的到來,投資者不得不袖手旁觀。雖然2019年上半年(1h19)的數(shù)字是靜音的,但可能高于根據(jù)選舉前和今年3月和4月開始公開討論的許多政策建議簽訂合同的數(shù)字。讓我們看看這些數(shù)字。
在1h19,投資銷售額超過1000萬美元,達到102.2億美元,按年計算,今年有望達到204.4億美元,比2018年的264億美元下降了23%。如果實現(xiàn)這一目標,204.4億美元的增長速度將比2015年578億美元的歷史紀錄低出63%。這一總額也是2010年119億美元以來的最低水平,當(dāng)時市場剛剛從大蕭條時期開始復(fù)蘇。
在產(chǎn)品類型方面,辦公樓和酒店的表現(xiàn)最好,辦公室展示了14.3億美元的銷售額,比上年增長了10%,酒店銷售額達到了22.3億美元,比2018年增長了42%。其他資產(chǎn)類別大幅下跌,零售資產(chǎn)減少了40%至8.09億美元,多戶下降了55%,到了2.13億美元的速度,而土地最嚴重的損失了8.19億美元,這將意味著去年下降了82%。
如果你對銷售數(shù)據(jù)的美元數(shù)量感到失望的話,那么出售的房產(chǎn)數(shù)量就會比美元的銷售量差一些。到了1h19,就有80套房產(chǎn)售出超過1000萬美元(約合人民幣16萬元),價格為160美元,比2018年的232套成交價低31%。如果這一速度保持不變,那將比2015年高峰期售出的457套房產(chǎn)低65%。這也將是自2010年以來的最低水平,當(dāng)時117處房產(chǎn)交易額超過1,000萬美元。
關(guān)于產(chǎn)品類型,唯一上升的部門是辦公樓部門。辦公部門的銷售額為52,比去年增長了8%。值得注意的是,這一速度仍將比2015年82棟辦公樓的總銷售額低37%。其他所有行業(yè)都低于去年,以20個行業(yè)的速度領(lǐng)先,比去年下降了64%,比2015年的129次下降了84%。不出所料的是,多家族資產(chǎn)也大大低于去年的總額,交易速度為46%,比2018年下降39%,比2015年的136筆多家族銷售額低66%。
盡管2019年開局緩慢,但我們相信--除了多家族地產(chǎn)--市場正準備擺脫目前已進入下跌46個月的回調(diào)。如果租金監(jiān)管改革不啟動,我們相信市場的健康狀況將得到更廣泛的接受,市場參與者的心理狀況也會好得多。
這個市場一直以來都是,而且將來也會是一個周期性的市場。鑒于整體經(jīng)濟狀況良好,令人好奇的是,為什么紐約市的投資銷售市場這么長時間以來一直處于恐慌狀態(tài)。我們?nèi)匀幌M?,在接下來的幾個季度里,市場將擺脫長期回調(diào),回到正軌;2010年是一個令人沮喪的一年,隨著經(jīng)濟活動回到這些水平,是時候讓市場“循環(huán)”擺脫這種萎靡不振了。
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