2020年會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫嗎

問(wèn)題“下一次房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破裂?”的答案取決于您問(wèn)的是誰(shuí)。如果您問(wèn)商業(yè)地產(chǎn)高管，許多人會(huì)說(shuō)沒(méi)有泡沫。在大多數(shù)美國(guó)市場(chǎng)中，發(fā)展活動(dòng)是一致的，就業(yè)狀況良好，而這次資本市場(chǎng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。但是，如果您問(wèn)住房倡導(dǎo)者，他們會(huì)指出價(jià)格上漲和工資增長(zhǎng)之間的差距，以及可負(fù)擔(dān)得起的選擇的缺乏。加上千禧一代消費(fèi)者的學(xué)生貸款負(fù)擔(dān)和不太樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，新的住房泡沫似乎不太可能發(fā)生。

根據(jù)Yardi Matrix的《全國(guó)多戶家庭報(bào)告》，截至9月，美國(guó)的租金同比增長(zhǎng)了3.2%。增長(zhǎng)最快的是勞動(dòng)力部門，增幅為3.3%，而高端部門為3.1%。同時(shí)，科恩·費(fèi)里研究所(Korn Ferry Institute)的一項(xiàng)預(yù)測(cè)顯示，美國(guó)的平均薪資增長(zhǎng)將在2019年達(dá)到3%，與2018年和2017年相同。但是，扣除通貨膨脹因素后，實(shí)際增長(zhǎng)率僅為0.6%。從去年的1%

住房負(fù)擔(dān)能力已成為日益關(guān)注的問(wèn)題。這不僅是針對(duì)極低收入和極低收入人群的擔(dān)憂。在某些沿海大城市，一直到收入中位數(shù)的120%(收入水平)一直都是一個(gè)問(wèn)題，”城市土地研究所特里維格住房中心執(zhí)行主任克里斯托弗·普托米說(shuō)。

Ptomey將負(fù)擔(dān)得起的住房短缺的普遍流行描述為一種“市場(chǎng)失靈”，并認(rèn)為現(xiàn)在是解決這一問(wèn)題的正確時(shí)機(jī)。此外，租金控制法只是火上澆油。

全國(guó)多戶住房委員會(huì)主席道格·比比(Doug Bibby)同意：“在某些情況下，這些政策可能是出于善意，但它們是短視的，只會(huì)導(dǎo)致解決他們正在試圖解決的問(wèn)題-住房負(fù)擔(dān)能力—更糟的是。我們的《 7月公寓市場(chǎng)狀況季度調(diào)查》發(fā)現(xiàn)，一些成員開(kāi)始考慮(或已經(jīng)擁有)在已經(jīng)制定或正在考慮進(jìn)行租金控制的地方停止投資。”

價(jià)格上漲

在單戶住宅市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)漲幅有所放緩–根據(jù)9月份標(biāo)準(zhǔn)普爾的Case-Shiller數(shù)據(jù)，全國(guó)7月份單戶住宅價(jià)格上漲了3.2%，與6月份相同。盡管如此，數(shù)字仍在2019年達(dá)到周期峰值。

紐約大學(xué)Schack房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，Chandan Economics創(chuàng)始人山姆·錢丹(Sam Chandan)表示：“房?jī)r(jià)如此之高的部分原因是，我們看到的庫(kù)存增加非常有限。” “很少有單戶住宅建設(shè)。實(shí)際上，當(dāng)我們現(xiàn)在查看房屋存量時(shí)，盡管它已從金融危機(jī)中顯著恢復(fù)，但水平仍然是我們通常在周期中最弱的時(shí)候所看到的水平。” Chandan還指出，初學(xué)者住房意味著首次購(gòu)房者，已被開(kāi)發(fā)商特別忽視。

由于高昂的建筑成本，勞動(dòng)力短缺，缺乏轉(zhuǎn)售存貨以及法規(guī)，單戶和多戶住宅的價(jià)格都可能進(jìn)一步上漲。NMHC和NAHB進(jìn)行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，法規(guī)(土地使用法律，費(fèi)用，冗長(zhǎng)的審批流程等)占開(kāi)發(fā)成本的32.1%，在四分之一的情況下，這一數(shù)字可能高達(dá)42.6%。根據(jù)Statista對(duì)2018年最后一個(gè)季度的研究，有43%的房客說(shuō)他們沒(méi)有房，因?yàn)樗麄冑I不起房。

“我們的價(jià)格很高，因?yàn)楣?yīng)受到限制。尚丹說(shuō)：“幾乎沒(méi)有新庫(kù)存上線，因此盡管價(jià)格很高，但潛在情況與金融危機(jī)之前的情況有很大不同。”

房地產(chǎn)泡沫?更像是房屋問(wèn)題

上一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退的房地產(chǎn)泡沫很可能這次不會(huì)過(guò)去?？韶?fù)擔(dān)的住房短缺，租金和工資的錯(cuò)位，抵押成本降低以及政府政策效率低下，可能會(huì)動(dòng)搖市場(chǎng)。“在更多郊區(qū)地區(qū)進(jìn)行高密度住房的分區(qū)將是一個(gè)主要的辯論，而在地方和州一級(jí)，隨著我們進(jìn)入這一周期，這將是一個(gè)主要的選舉問(wèn)題。我們已經(jīng)看到許多社區(qū)非常反對(duì)社區(qū)內(nèi)的高密度住房。” Chandan補(bǔ)充說(shuō)。

未來(lái)的關(guān)鍵問(wèn)題將不是人為地推動(dòng)抵押貸款系統(tǒng)，而是需要謹(jǐn)慎處理的經(jīng)濟(jì)放緩。“這個(gè)周期的住房需求主要由就業(yè)增長(zhǎng)和家庭組成來(lái)支撐，而不是由不良的抵押承銷標(biāo)準(zhǔn)所支撐。因此，我看不到房地產(chǎn)泡沫，但在某個(gè)時(shí)候，就業(yè)增長(zhǎng)和家庭形成將放緩，住房需求也將放緩。” AMLI住宅公司西雅圖開(kāi)發(fā)高級(jí)副總裁Scott Koppelman總結(jié)道。西雅圖是為數(shù)不多的幾家已批準(zhǔn)升級(jí)法規(guī)的城市之一，該法規(guī)為低收入居民創(chuàng)造了6,000套新的租金和收入受限房屋。

州和地方稅的可抵扣性上限為10,000美元，可抵扣利息的抵押貸款額的下限較低，邊際稅率較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。(在 后續(xù)文章中，我們的同事將提供得出相同結(jié)論的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。不幸的是，沒(méi)有分析能夠準(zhǔn)確估算出近期放慢利率的多少是由于較高的利率與稅法的變化所致)。