采訪Szymon?ukasik Cresa波蘭

Cresa是波蘭第一家專門代表租戶的商業(yè)房地產(chǎn)公司。它借鑒了美國(guó)的最佳做法，僅為交易的一方提供服務(wù)，以確保與客戶的關(guān)系不存在利益沖突。

在波蘭，零售部門負(fù)責(zé)人Szymon和Ukask談到了購(gòu)物中心的所有者有權(quán)終止店鋪?zhàn)赓U以及租戶如何保護(hù)他們的利益。

主題：租賃終止的理由是什么？

承租人在某些購(gòu)物中心占有優(yōu)勢(shì)，但在大多數(shù)情況下，尤其是在成功的零售計(jì)劃中，當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，租戶的地位較弱。

這是一個(gè)真實(shí)的故事。一家在幾家購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)門店的零售商最近要求我們提供咨詢，因?yàn)樗X得前面有一些麻煩。他說，他的購(gòu)物中心經(jīng)理密切注視著他所做的一切，好像尋找一個(gè)理由來處罰。

經(jīng)理抱怨說，商店有一次開得晚了幾分鐘，或者關(guān)門太早了，工作人員抽了一口煙，或者貨架上的產(chǎn)品比附近的精品店少。房客盡管按時(shí)付款，但仍有一種感覺，即房東想要擺脫他，要么不延長(zhǎng)租約，要么把他的空間租給別人。

在這種情況下，房客可以做什么嗎？

Szymon，Ukask，零售部門主管，Cresa波蘭：

雖然這聽起來有些陳詞濫調(diào)，但租客應(yīng)盡量不給予業(yè)主任何理由行使租契所規(guī)定的權(quán)利，包括終止租契的權(quán)利。

租戶首先應(yīng)該做什么？

他應(yīng)該馬上和他的商店工作人員談?wù)劮繓|的投訴。在租賃協(xié)議下，除了進(jìn)行銷售之外，并意識(shí)到租戶在租賃協(xié)議項(xiàng)下的其他職責(zé)是個(gè)好主意--以及在此方面發(fā)生任何故障的潛在后果。他們應(yīng)該熟悉購(gòu)物中心的規(guī)章制度，并在程序中接受培訓(xùn)。

在購(gòu)物中心的業(yè)主命令他關(guān)閉店鋪之前，租客要花多少時(shí)間才能理清問題？

它取決于具體的租賃規(guī)定。這就是為什么在七天或更長(zhǎng)的通知中加入一項(xiàng)規(guī)定，停止和停止可能導(dǎo)致租賃終止的違約行為也是合理的。在沒有這種規(guī)定的情況下，如果房東想取消房客的話，該商店可能被迫關(guān)閉任何時(shí)間，通知承租人違約導(dǎo)致的終止。業(yè)主還可以對(duì)合同罰款進(jìn)行收費(fèi)，直到承租人撤離并將該場(chǎng)地恢復(fù)到其原始狀態(tài)。

這種附加通知的效果是什么？

商店以最輕微的借口連夜不起來.承租人將有更多時(shí)間來探討該問題或改善履約情況，以避免合同處罰，并將在書面通知中明確闡明違約行為。

業(yè)主何時(shí)有權(quán)終止或拒絕延長(zhǎng)租賃協(xié)議？房客會(huì)發(fā)現(xiàn)什么指控難以反駁？

這些收費(fèi)可能包括：雜亂無章的樓宇、與鄰近商店不同的存貨水平、對(duì)店鋪職員的投訴、開店時(shí)間遲或提早關(guān)門、商店暫時(shí)停業(yè)期間休息時(shí)間過多等。無論這些費(fèi)用看上去多么微不足道，但根據(jù)租約或購(gòu)物中心的規(guī)則和條例，這些費(fèi)用都可能被視為有效收費(fèi)，后者通常是協(xié)議的組成部分。

租約終止還有其他原因嗎？

它們通常是在租賃協(xié)議中明確列出的。例如，如果合同要求租戶報(bào)告對(duì)商店的所有損壞，并且不能這樣做，即使清潔人員損壞了商店前門或入口門，房東有權(quán)終止租約。不是因?yàn)閾p壞本身，而是因?yàn)槌凶馊藳]有采取行動(dòng)

業(yè)主是否有權(quán)不續(xù)訂租約？

是的，零售計(jì)劃的所有者總是有權(quán)在租約到期時(shí)從他的角度更好地更換租戶。這就是為什么承租人最關(guān)心的原因是在租約中納入一項(xiàng)條款，允許租戶在相同的條款和條件下延長(zhǎng)租約，即維持租賃關(guān)系。

這是非常方便的，如果租戶可選擇擴(kuò)展，房東將要求承租人打算留在購(gòu)物中心，至少在租約到期前六個(gè)月通知房東，這相當(dāng)于租賃續(xù)期。如果房客沒有這樣做，房東會(huì)有免費(fèi)的手和時(shí)間去找另一家零售商。

對(duì)租賃來說，還有什么是重要的？

在起草租賃協(xié)議時(shí)，承租人應(yīng)確保其包括承租人首次拒絕的權(quán)利。在租賃期滿之前，出租人必須先將該房屋再提供給同一零售商。老實(shí)說，這并不保證租約將繼續(xù)，但承租人將優(yōu)先與房東進(jìn)行談判。

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