隨著世界城市風(fēng)險(xiǎn)的變化 第一太平戴維斯正在密切關(guān)注租金問(wèn)題

國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)第一太平戴維斯(Savills)表示，未來(lái)10年，隨著利率的上升，世界知名城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本增長(zhǎng)將放緩，因此收入將成為投資的關(guān)鍵原因。

在其新的旗艦出版物“影響：全球房地產(chǎn)的未來(lái)”中，第一太平戴維斯說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)需要不同的衡量，因?yàn)榘踩褪杖胍?guī)模成為主要驅(qū)動(dòng)力。該公司將資源豐富、發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大或自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)低的城市確定為未來(lái)十年需要關(guān)注的城市。根據(jù)這份報(bào)告，城市吸引人才和人才的能力將是未來(lái)10年收入保障的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

第一太平戴維斯分析了世界各大城市不同房地產(chǎn)行業(yè)的租金增長(zhǎng)情況，并繪制了各自在新的第一太平戴維斯租賃浪潮中的位置。它確定了投資者可能希望更密切關(guān)注的城市和部門(mén)，以確保收入和潛在的租金增長(zhǎng)。

自2008年以來(lái)，在舊金山（+99%）、深圳和北京（+71%）和倫敦西區(qū)（+69%）的主要辦公室增長(zhǎng)最高。這使得這些城市地區(qū)在租金曲線(xiàn)的頂部附近：在后期上升，在高海拔或在較早的下?lián)]桿中。在新加坡，在總理辦公室（-26%）、住宅（-25%）和主要零售（-15%）中看到了兩位數(shù)的下降，這些部門(mén)在租金波動(dòng)的低谷或附近。在上海，墨爾本和深圳住宅的主要工業(yè)是目前循環(huán)中的早期租賃增長(zhǎng)的例子，這意味著進(jìn)一步的潛力，但投資者可能面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和這些市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格高昂。自2008年底以來(lái)，深圳在住宅中經(jīng)歷了最多的租金增長(zhǎng)（+82%）。Jakarta的新增長(zhǎng)和不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)在該周期后期的后期階段即將結(jié)束，并有可能提供高的租金增長(zhǎng)，但在新興經(jīng)濟(jì)體有更大的年輕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在世界城市，例如倫敦、東京和舊金山等城市設(shè)立的投資類(lèi)別在波浪的頂端，但可能為投資者提供一個(gè)安全的港口，因?yàn)樽饨鹂梢猿掷m(xù)一段時(shí)間。

“如果2007年之前的50年房地產(chǎn)投資是關(guān)于資本增長(zhǎng)和GFC10年后生存和騎復(fù)蘇的十年，那么接下來(lái)的十年和未來(lái)將是一個(gè)低利率世界收入的安全，投資者越來(lái)越多地把注意力轉(zhuǎn)向世界城市的租賃市場(chǎng)，”說(shuō)，Savills世界研究主管YolandeBarns。

“無(wú)論投資者是否在尋找資本增長(zhǎng)或穩(wěn)定的收入流，租賃市場(chǎng)的行為都是關(guān)鍵，”說(shuō)，“租金不是謊言；他們是兩個(gè)市場(chǎng)基本面的函數(shù)：占用者需求--簡(jiǎn)單地說(shuō)，人們想要的是--和供應(yīng)條件。在許多全球投資市場(chǎng)，進(jìn)一步的產(chǎn)量壓縮的余地很小，因此資本的增長(zhǎng)只能帶來(lái)租金增長(zhǎng)?！?.......

投資基金越來(lái)越注重如何向發(fā)達(dá)國(guó)家的老齡人口支付養(yǎng)恤金。第一太平戴維斯說(shuō)，這是一種永久性的轉(zhuǎn)變，在低通脹、低利率時(shí)代變得更加緊迫，并增加了對(duì)收入質(zhì)量的關(guān)注。相比之下，在更多新興經(jīng)濟(jì)體，尤其是中國(guó)各地，投資者仍處于需要擴(kuò)大投資組合的階段，因此可以利用風(fēng)險(xiǎn)較高的市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。投資者需要了解經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、新技術(shù)、社會(huì)變革、自然威脅和資源稀缺所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以及這些風(fēng)險(xiǎn)如何影響城市以及世界區(qū)域的不同房地產(chǎn)部門(mén)。

品味租賃浪潮-了解城市在租賃周期中的位置報(bào)告介紹了品味租賃浪潮，它描述了租金增長(zhǎng)的所有可能階段。處于“早期上漲”的城市被描述為投資者可以觀(guān)看的城市，因?yàn)樗鼈冇羞M(jìn)一步租金增長(zhǎng)的空間，但Savills警告說(shuō)，激烈的股票競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致一些地方的產(chǎn)量壓縮和高價(jià)格，而另一些地方則很難讓國(guó)際投資者進(jìn)入。

在單獨(dú)的租金增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，新加坡似乎準(zhǔn)備投資于許多行業(yè)、雅加達(dá)和珀斯的主要辦公室，深圳為住宅和黃金零售，上海為酒店，墨爾本為主要工業(yè)，但其中一些城市是昂貴的，一些行業(yè)已經(jīng)看到大量投資者活動(dòng)推動(dòng)收益率下降。Savills表示，新加坡總理辦公室租金仍平均低于2007年水平的26%，但中國(guó)投資者對(duì)新加坡資產(chǎn)的需求繼續(xù)抑制收益率。投資者的偏好反映了這個(gè)城市可能成為該地區(qū)領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的期望。

許多核心、世界城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)都集中在“后期崛起”階段，包括倫敦主流、柏林、悉尼、墨爾本、北京和東京，而法蘭克福和上海則位于“高原”的尖點(diǎn)。在這一群體中，過(guò)去十年的最高住宅租金增長(zhǎng)一直是上海（59%）和悉尼（57%）的主流住宅租賃，而歐洲上市自2008年以來(lái)一直強(qiáng)勁，柏林上漲53%，法蘭克福上升了42%。

第一太平戴維斯表示，高平臺(tái)倉(cāng)位不一定會(huì)讓投資者氣餒。經(jīng)濟(jì)大本營(yíng)與相對(duì)的經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定相結(jié)合，對(duì)于那些更關(guān)注穩(wěn)定和穩(wěn)定收入的人來(lái)說(shuō)，可能是個(gè)好兆頭，而不是那些在倫敦、東京和舊金山的主要辦公室或經(jīng)濟(jì)型酒店以及東京零售等行業(yè)受租金驅(qū)動(dòng)的資本增長(zhǎng)。

相比之下，較高的租賃增長(zhǎng)前景可能帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，例如雅加達(dá)（預(yù)計(jì)到2027年，地鐵人口將超過(guò)東京），但其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很小，在世界舞臺(tái)上是相對(duì)不成熟的）或深圳，這對(duì)許多外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)是相對(duì)不可訪(fǎng)問(wèn)的，但世界上最年輕和快速發(fā)展的城市之一。

“為了正確了解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，投資者必須了解一個(gè)城市的市場(chǎng)，甚至是一個(gè)街區(qū)級(jí)別，以及如何適用于每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。租賃增長(zhǎng)前景不一定指示“購(gòu)買(mǎi)”狀態(tài)，特別是如果價(jià)格太高，或者如果新供應(yīng)的注入可能導(dǎo)致扇區(qū)供應(yīng)過(guò)剩和租賃雙DIP，”繼續(xù)巴恩斯。

年輕的城市傾向于增長(zhǎng)--認(rèn)識(shí)到社會(huì)變革是至關(guān)重要的。人口年輕的城市更有可能成為高等教育中心，吸引技術(shù)移民，促進(jìn)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第一太平戴維斯表示，租金將隨之增長(zhǎng)。

該公司已指定世界各地區(qū)的關(guān)鍵城市，其中Z代(2027年為15-34歲)至X代(2027年為50-69歲)的比例預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)將達(dá)到最高水平，其中包括深圳、雅加達(dá)、奧克蘭和奧斯汀。

Savills的城市可以觀(guān)看，測(cè)量未來(lái)的占用者風(fēng)險(xiǎn)城市，這些城市等級(jí)為“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)”或“年輕”，很可能為投資者提供各種未來(lái)的機(jī)會(huì)。“任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中最大的資產(chǎn)都是其人民。但在發(fā)達(dá)國(guó)家和老齡化人口中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新興經(jīng)濟(jì)體正在培養(yǎng)越來(lái)越多的年輕人?！?/p>

“新一代將推動(dòng)占用人對(duì)某些類(lèi)型的建筑物和位置的需求。這將有可能導(dǎo)致構(gòu)成質(zhì)量“盟約”與建筑物的轉(zhuǎn)變，讓短期租約成為可能找到最有利于投資者作為可靠收入來(lái)源的小型本地企業(yè)?！?/p>