百城商品住宅的庫存量達(dá)到56871萬平方米同4月情況大體持平

近日，克而瑞地產(chǎn)研究中心公布了最新的樓市檢測數(shù)據(jù)，截至今年5月，百城商品住宅的庫存量達(dá)到56871萬平方米，同4月情況大體持平，同比增長了12%。

伴隨著庫存的攀升，市場的去化壓力也在進(jìn)一步加劇。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著下半年到來，市場供應(yīng)量將持續(xù)上升，前期被抑制的需求也將迎來持續(xù)釋放，熱點城市的庫存消化周期有望出現(xiàn)小幅回落。

而那些供過于求的城市，可能就沒有那么容易了。

01 供過于求

我國樓市庫存高是個普遍問題，在三四線城市更是如此。

2016年，三四線城市的庫存壓力過大，去化周期拉長，地方開始松綁樓市政策，同時實施貨幣化棚改政策，從而帶動了房價的全面上揚(yáng)。從那以后，三四線城市房價過萬，二線城市房價高不可攀，一線城市的房價更是立在了云端。

于是，去庫存就這樣跟漲房價聯(lián)系在了一起，畢竟大多數(shù)人都是買漲不買跌，只有量價齊飛才能不斷有人入局。

然而，伴隨著各地高樓的拔地而起，人是跟不上蓋房子的速度的。

所以就有了第一個問題：什么時候房子才能蓋到頭?

近日，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆在中宏國研研究員論壇上表示，“(中國)人均住房面積50平方米，年建設(shè)量17億平方米，實際上是中國房地產(chǎn)行業(yè)的天花板。”

中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是時候到頭了，黃奇帆對此表示：“哪怕中央不說‘房住不炒’，市場規(guī)則也會推動識時務(wù)的房地產(chǎn)商的產(chǎn)量從一年生產(chǎn)17億，過個三五年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%地往上增長。”

畢竟我國空置率在那兒擺著呢，樓市總是會有滿負(fù)荷的那一天。

2018年，住建部原副部長仇保興表示，我國的房屋空置率比較高，其中北京的空置率在百分之十幾到二十，建議對房地產(chǎn)征收空置稅。而中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉也曾在演講中提到，北京約有100萬套房子是空著的，不出租也不賣，就那樣放著。

同年，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也在接受采訪時表示，我國最新的空置率為22%。

按照國際慣例，商品房空置率在5%至10%為合理區(qū)，供求平衡;在10%至20%為空置危險區(qū)，需要采取一定措施，加大商品房的銷售力度;而空置率在20%以上的則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

這也意味著，我國炒房客的數(shù)量可能比想象的要多，商品房的去化也比我們想象中困難。

供大于求，這就是三四線城市的真實寫照。在2016年，三四線樓市的“泄洪”曾經(jīng)帶來了房價的全面攀升，橫跨大江南北，貫穿東西兩部。而在2020年，三四線的高庫存再次卷土重來。

克而瑞地產(chǎn)研究中心公布了最新一期的檢測數(shù)據(jù)，截至2020年5月，百城商品住宅庫存量高達(dá)56871萬平方米，與4月大體持平，同比增長12%。公開數(shù)據(jù)顯示，百城住宅整體庫存自2019年11月以來就一直在處于5.5億-5.6億平方米的高位波動。

這個數(shù)據(jù)意味著什么呢?站長給大家換算一下，按100㎡的住宅面積進(jìn)行計算，統(tǒng)計的百城商品住宅大約有550萬套房子。

而業(yè)界對此的推測也頗為謹(jǐn)慎，專家表示隨著下半年的到來，樓市會逐漸回暖，熱點城市的去化周期會縮短;至于冷門城市，前景就沒有那么樂觀了。

2016年的劇情，可能會再次在三四線城市重演，屆時是漲是降，就全憑造化了。

02 難言樂觀

在剛剛過去的端午節(jié)，作為熱點城市之一的北京樓市又一次迎來了寒冬。

原因很簡單，新冠疫情的二次沖擊讓北京樓市成交量出現(xiàn)大幅下跌，畢竟形勢嚴(yán)峻，不少小區(qū)再度封鎖，很多有購房意愿的人也不得不打消了看房的念頭。

然而在這樣的形勢下，京城的家長們卻再次因為學(xué)區(qū)房的事變得焦躁不安。

6月21日，北京市幼升小信息采集日期的最后一天，東直門北小街8號院的部分家長被學(xué)校告知，自家孩子沒有機(jī)會派位到學(xué)區(qū)房對應(yīng)的景山學(xué)校。學(xué)校給出的解釋是，該小學(xué)的學(xué)位已滿員，只能看本學(xué)區(qū)其他學(xué)校學(xué)位的剩余情況。

換而言之，花了大價錢買來的學(xué)區(qū)房，并不能保證孩子一定能入讀名校。

對于學(xué)區(qū)的變動，有家長表示：“有時候也會后悔，為什么不能早點兒買房呢?趕在2019年1月1日之前買房就什么麻煩都沒有了。”

話里話外間，都透露出自己后悔沒有早買學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房價格的逐年攀升，背后凸顯了家長們的追捧。有人表示，學(xué)區(qū)房就是一場炒作，家長們投資近千萬元購買學(xué)區(qū)房，給自家孩子博得一個念名校的機(jī)會。等到孩子念完書了，再轉(zhuǎn)手賣出去，還能再賺一筆，是穩(wěn)賺不賠的投資。

畢竟一線城市的優(yōu)勢，就是教育、醫(yī)療和交通，擁有這些優(yōu)勢的房產(chǎn)就是稀缺資源。從整體成交的大數(shù)據(jù)來看，剛需房和學(xué)區(qū)房在二手房的交易市場上占了很大的份額。

無獨有偶，南京的家長最近也在為學(xué)區(qū)房發(fā)愁。6月5日南京宣布，今年該市將全面實行公辦、民辦學(xué)校同步招生——想要就讀好學(xué)校，要不就搖號看運氣，要不就買學(xué)區(qū)房等就近入學(xué)。

雖然政策6月才公布，但坊間對此早有傳聞。從3月中旬至今，南京學(xué)區(qū)房的成交量一直在增大，客戶大多急著給孩子落戶，所以成交速度普遍很快。當(dāng)然，在家長們一頭熱給孩子買學(xué)區(qū)房的時候，房東也在明晃晃地漲價。

隨著學(xué)區(qū)房的價格上揚(yáng)，南京剛需房的價格也開始跟漲了。

這樣的房價上揚(yáng)還出現(xiàn)在其他城市，伴隨著疫情逐步得到控制，樓市再次恢復(fù)了火熱態(tài)勢，房企們也在蠢蠢欲動，頗有幾分重演2003年樓市的兆頭。

租金下跌，房價上漲，這是近期不少城市都面臨的窘境。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年5月一線城市房價普遍上漲，二線城市更是出現(xiàn)了萬人搖號搶房的情況，樓市一片火熱。而房租卻呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢，全國20個大中城市的掛牌租金環(huán)比下降，同比下降幅度達(dá)到1.56%。

之所以出現(xiàn)這種情況，無非是疫情之下，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，部分人出于保值財富的考慮投資樓市，從而導(dǎo)致大量資金進(jìn)入樓市，因此帶動了房價上揚(yáng)。同樣受到疫情的沖擊，部分人的收入減少，導(dǎo)致房租進(jìn)一步下跌。

在很多購房者眼中，樓市只是一個資金避險的渠道，他們對于房租的漲跌并不在意。

空置率節(jié)節(jié)攀升，房價卻不降反升，炒房客功不可沒。畢竟房價的上揚(yáng)，就是一個擊鼓傳花的游戲，有人愿意接盤，這游戲就能玩下去;要是沒人接盤了，游戲就得垮臺。

那么問題來了，體量如此巨大的樓市還撐得起幾次擊鼓傳花?

03 結(jié)語

從現(xiàn)在的態(tài)勢來看，樓市的調(diào)控可能最后還是離不開房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的征收還停留在“推進(jìn)立法”這一步。從法律制定到通過，可能還有很長一段路要走。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅近兩年可能難以推出。而想要靠房產(chǎn)稅控制房價，其可行性也要打上一個問號。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授楊遴杰曾表示，房產(chǎn)稅或已錯過最佳時間，“現(xiàn)在房產(chǎn)稅懸而未決，遲遲不能落地，即使日后推出房產(chǎn)稅，可能對于樓市的影響也極為有限”。

而在房產(chǎn)稅推出之前，樓市可能還要再度面臨幾次挑戰(zhàn)，最近的一次就是現(xiàn)在。

三四線樓市的高庫存，是重演2016年的房價上揚(yáng)之路，還是開啟房價下跌的旅程?時間會給我們答案。