碧桂園與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司達(dá)成股權(quán)合作

在物業(yè)這條愈發(fā)擁擠的賽道上，蝦米追求的是不被擠下去，但大魚(yú)則是要游到最前頭。

年中臨近，物業(yè)股像是迎來(lái)一場(chǎng)狂歡，前有榮萬(wàn)家、合景悠活同日遞交招股書(shū)，后有金科智慧服務(wù)IPO申請(qǐng)資料獲證監(jiān)會(huì)受理。

七月初，這個(gè)“造富”的行業(yè)依然喧鬧，金融街(000402,股吧)物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)上市首日股價(jià)一路上漲，而正榮服務(wù)明日也即將逐鹿資本圈。

一眾物業(yè)公司爭(zhēng)先恐后尋求上市的景象無(wú)疑很吸睛，不過(guò)，站上千億市值的碧桂園服務(wù)似乎不甘被擠出話題中心。

7月8日碧桂園服務(wù)官微宣布，其與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司達(dá)成股權(quán)合作，雙方將共同組建“廣東碧鴻節(jié)能科技有限公司”合資公司，旨在引入鴻效節(jié)能水泵房節(jié)能改造的專業(yè)服務(wù)能力與經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)EMC模式進(jìn)一步提升碧桂園服務(wù)在管項(xiàng)目能耗效能與服務(wù)品質(zhì)，拓展服務(wù)邊界。

目前，雙方已經(jīng)在5個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)合作，碧桂園服務(wù)通過(guò)總部、區(qū)域、項(xiàng)目多層次配合對(duì)接，已向鴻效節(jié)能方面輸出待改造項(xiàng)目清單，后續(xù)雙方將加快評(píng)估與項(xiàng)目改造流程。

這一舉動(dòng)多少有些令人費(fèi)解，畢竟水泵節(jié)能業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)并不相關(guān)。

從碧桂園服務(wù)的角度自述，水泵節(jié)能業(yè)務(wù)是它在能源領(lǐng)域的新嘗試，甚至未來(lái)還將成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

另一方面，精明的投資者或許會(huì)質(zhì)疑，這會(huì)否只是“畫(huà)出來(lái)的大餅”，充其量是為了鋪墊一個(gè)資本市場(chǎng)上的好故事而搞出的花樣?

造一個(gè)噱頭、講一個(gè)好故事，確實(shí)往往可以讓資本聞風(fēng)而來(lái)，讓投資者買(mǎi)單，從而帶來(lái)更高的估值、更多的話語(yǔ)權(quán)與資源。而這或許是“排名第一”碧桂園服務(wù)，也不得不去學(xué)的一門(mén)功課。

即便行業(yè)內(nèi)說(shuō)著“這行業(yè)還是一個(gè)大行業(yè)小公司的狀態(tài)，遠(yuǎn)不到大家真刀真槍拼的時(shí)候”，但無(wú)可否認(rèn)，隨著物管行業(yè)逐漸站至風(fēng)口，未來(lái)還仍將吸引來(lái)大批上市企業(yè)，賽道只會(huì)更加擁擠，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈。

碧桂園服務(wù)能做什么，才能保持做一直游在前頭的大魚(yú)?透過(guò)這看起來(lái)毫不相關(guān)的水泵節(jié)能業(yè)務(wù)背后，又能窺視到這家市值1127億港元的企業(yè)哪些成色?

眾所周知，物業(yè)股之所以能提到資本的青睞，很大一部分原因正是由于輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充足、負(fù)債健康等要素。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，截至2019年底，碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額約69.26億元，較同期增加了30.45億，增幅近1倍，這一在手現(xiàn)金流量遠(yuǎn)超同行。

同時(shí)，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額32.57億元，同比增幅約110.3%，是年內(nèi)凈利潤(rùn)的1.9倍。

負(fù)債上，截至去年底碧桂園服務(wù)總負(fù)債為65.90億元，與2018年相比漲幅達(dá)106%;其中流動(dòng)負(fù)債64.27億元占比較高。資產(chǎn)負(fù)債率則為53.71%，與2018年相比下降約4.1%。

不過(guò)，值得注意的是，物業(yè)公司的負(fù)債往往屬于合同負(fù)債，是由于未提供相關(guān)服務(wù)時(shí)客戶支付的墊款所導(dǎo)致的，這類負(fù)債往往基本是沒(méi)有無(wú)利息負(fù)擔(dān)。

除了基本達(dá)標(biāo)的現(xiàn)金及負(fù)債情況，物業(yè)公司的規(guī)模水平及業(yè)績(jī)確定性也十分重要。截至2019年底，碧桂園服務(wù)的管理面積規(guī)模與萬(wàn)科物業(yè)、彩生活、雅生活均處于第一梯隊(duì)，達(dá)3.61億平方米。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間上看，背靠銷冠碧桂園，碧桂園服務(wù)在很大程度上可以領(lǐng)先其他物管公司。不過(guò)，尋求第三方外拓及降低關(guān)聯(lián)性也是上市之后碧桂園服務(wù)所極力爭(zhēng)取的，2019年報(bào)顯示，在當(dāng)年物管服務(wù)收入中有74.8%來(lái)自關(guān)聯(lián)方即碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，同比下滑13.8%;來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收費(fèi)管理面積占比為73.9%，同比下滑6.2%。

這樣的比例，相比于剛遞交招股書(shū)、九成收入來(lái)自于母公司得合景悠活來(lái)說(shuō)，自然優(yōu)越得多。但相比于來(lái)自雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的物管面積占比23%的雅生活、未披露具體數(shù)據(jù)的萬(wàn)科物業(yè)，又還差了一截。

另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在進(jìn)行外拓項(xiàng)目時(shí)碧桂園服務(wù)的中標(biāo)率并不是那么穩(wěn)定，如在一線城市的話二十余個(gè)項(xiàng)目可能只有不到10個(gè)項(xiàng)目能入選，且最終還要通過(guò)搖號(hào)確定中標(biāo)物業(yè)。

此外，營(yíng)收質(zhì)量也是資本市場(chǎng)觀察物業(yè)公司的一個(gè)維度。反映到數(shù)據(jù)上看，毛利、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)這兩者更是息息相關(guān)的。

2019年度碧桂園服務(wù)收入同比增長(zhǎng)106.3%至96.45億元，但是從盈利水平上看卻“增收不增利”，期內(nèi)碧桂園服務(wù)整體毛利率由2018年底的37.7%下降6個(gè)百分點(diǎn)至約31.6%。

這與碧桂園服務(wù)一項(xiàng)近幾年新拓的非住宅業(yè)務(wù)相關(guān)。

于2018年，碧桂園服務(wù)進(jìn)入“三供一業(yè)”中的物業(yè)管理及供熱的分離移交改革領(lǐng)域，其中最大合作項(xiàng)目便是承接中石油“三供一業(yè)”國(guó)企改革項(xiàng)目。

于2019年，碧桂園服務(wù)已全面完成“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及供熱業(yè)務(wù)的過(guò)渡接管，實(shí)現(xiàn)全國(guó)955個(gè)項(xiàng)目承接協(xié)議的簽訂。

然而，雖然在規(guī)模和營(yíng)收上有絕對(duì)性增長(zhǎng)，如已實(shí)現(xiàn)接管的物業(yè)管理項(xiàng)目收費(fèi)管理面積約為8490萬(wàn)平方米，年內(nèi)產(chǎn)生收入約5.25億元;但從成效來(lái)看，不管是接管物業(yè)管理項(xiàng)目或是供熱業(yè)務(wù)，這兩個(gè)分業(yè)務(wù)的凈利率、毛利率低于目前碧桂園服務(wù)在管項(xiàng)目的指標(biāo)水平。

其中，毛利率方面，物業(yè)管理項(xiàng)目為13.4%，供熱業(yè)務(wù)為6.%，也正因此拖累了碧桂園服務(wù)2019年度的整體毛利率。

“‘三供一業(yè)’目前收益較差，但是非宅物業(yè)是碧桂園服務(wù)必須要去拓張的，這可以說(shuō)是目前碧桂園服務(wù)在資本市場(chǎng)上的一大缺點(diǎn)了。”業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充稱，新進(jìn)入的水泵節(jié)能業(yè)務(wù)更多可能是考慮與“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的互動(dòng)，借此節(jié)省一定的經(jīng)營(yíng)成本來(lái)提升經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前碧桂園服務(wù)在業(yè)態(tài)組合方面，約90%是住宅物業(yè)，10%是商業(yè)、寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)等非住宅物業(yè)。

碧桂園服務(wù)近年來(lái)也在計(jì)劃增加非住宅物業(yè)，尤其是高盈利的商業(yè)物業(yè)。去年，碧桂園服務(wù)以3.75億元代價(jià)收港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)全部股權(quán)，該物業(yè)公司前身為港聯(lián)物業(yè)，此前由合富輝煌持股85.5%，服務(wù)超過(guò)350座涵蓋中高端住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、公建、產(chǎn)業(yè)園等各類不動(dòng)產(chǎn)。

對(duì)于該筆收購(gòu)，彼時(shí)碧桂園服務(wù)總經(jīng)理就稱，港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，可以補(bǔ)齊公司短板。

而放眼到如今的物業(yè)行業(yè)，在資本市場(chǎng)追捧下，商業(yè)物業(yè)也成為物管公司的目標(biāo)，如萬(wàn)科物業(yè)就與戴德梁行聯(lián)手成立合資公司，并喊話希望未來(lái)萬(wàn)科物業(yè)商企和住宅業(yè)務(wù)比例可以做到1:1。

競(jìng)爭(zhēng)總是不斷的，最近城市服務(wù)領(lǐng)域又成為了保利物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、龍湖物業(yè)、碧桂園服務(wù)的新賽場(chǎng)，而“綠城們”又在后方趕來(lái)。

規(guī)模、營(yíng)收、市場(chǎng)化、盈利水平、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)性……這條頭部公司的市占率不過(guò)2%-3%的賽道上，小魚(yú)與大魚(yú)們看似和諧，但又似乎都岌岌可危。“排名”第一的碧桂園物業(yè)尚且需要借力一只水泵出圈，而他人又須怎樣爭(zhēng)食蟲(chóng)餌?