都柏林的房地產復蘇推動全球流動性聯(lián)盟逐漸走向全球流動性聯(lián)盟

自十年前金融危機爆發(fā)以來，愛爾蘭經濟的發(fā)展和都柏林房地產投資領域的轉變已經推動愛爾蘭資本上升到世界上最具流動性的房地產市場的排名 - 這是投資風險的關鍵指標 - 根據Real Capital Analytics(RCA)的最新研究。

相比之下，倫敦市中心在2016年6月英國脫歐公投投票前夕被評為全球最具流動性的房地產市場，但自去年底在房地產數據覆蓋的155個國際市場中跌至第10位公司RCA的資本流動性評分報告。紐約曼哈頓商業(yè)房地產市場是另一個真正的全球房地產投資目的地，它一直保持著危機后的流動性水平，并且仍然是世界上最具流動性的市場。

RCA的EMEA分析高級總監(jiān)Tom Leahy表示：“都柏林的房地產投資市場是危機后歐洲房地產市場周期的重大成功案例之一。在2008年之前，市場已從債務驅動和由本地市場參與者主導，轉變?yōu)楣J的國際機構投資目的地，養(yǎng)老基金和其他投資者可以放心地將其股權投資于辦公室，私人租賃住宅和其他房地產行業(yè)。隨著價格上漲且收益率下降，RCA的流動性基準顯示都柏林的分數在2018年底攀升至歷史新高。但是，如果劇烈的轉變意味著流動性顯著改善，它也使愛爾蘭資本成為最不穩(wěn)定的全球市場研究涵蓋的，覆蓋任何市場的分數范圍最廣。如果流動性再次以上次經濟衰退期間的方式消失，這對投資者來說是一種風險。“

都柏林受益于全球技術，媒體和電信行業(yè)的發(fā)展，并且是許多世界上最知名的科技公司的所在地：Facebook于2018年在該市的Ballsbridge區(qū)預租了超過800,000平方英尺的空間市場上有史以來最大的交易和Alphabet(谷歌)也為都柏林碼頭區(qū)的Bolands Quay網站的新辦公園區(qū)的發(fā)展提供了資金。

這些占用者的需求推動了辦公空間的占用，隨后的就業(yè)熱潮也推動了都柏林住宅市場，過去五年價格上漲了55%。這兩種趨勢在房地產投資數據中都很明顯(特別是對于私人租賃部門的住宅物業(yè)，其投資額比2018年的9億歐元翻了一倍多，而2017年為4億歐元)和創(chuàng)紀錄的RCA流動性評分。

流動性是直接房地產市場風險和定價的關鍵決定因素，可能需要數月時間才能在最佳時間內出售建筑物，而在交易流量枯竭的交通事故中幾乎不可能，而且很少有(如果有的話)測量參考價值下跌。但是，與房地產股票相比，準確衡量直接房地產市場的流動性已經證明對投資經理來說是一個挑戰(zhàn)，房地產股票在深度和流動性的全球股票市場中不斷提供實時定價和做市。

歐盟的另類投資基金管理指令(AIFMD)更加重視捕捉流動性風險的基準指標的必要性，該指令規(guī)定替代投資基金(如房地產)必須提供基金流動性的描述。

RCA的Leahy補充說：“這就是挑戰(zhàn)：如果你無法衡量它，你就無法管理它。”

RCA的資本流動性分數是根據市場中獨特買家的數量和數量，以及機構資本的百分比，市場占全球跨境資本的多少以及如何計算的很多來自世界上最大的房地產投資者。都柏林目前在全球最具流動性的房地產市場中排名前25位。相比之下，該市在全球155個市場中排名第151位，僅次于開普敦，廣州，澳大利亞黃金海岸和密爾沃基，在金融危機的深處。

分數顯示，一些市場比其他市場更具有內在流動性，甚至在2009年第一季度，在金融危機的深處，超過100個倫敦中心辦公樓被交易。這相當于2007年第二季度交易數量的三分之一，但市場并沒有徹底停止。因此，在經濟衰退期間提供更高流動性的市場也提供了一個相對更安全的避風港。