自2009年發(fā)布4150份奧克蘭時 奧克蘭發(fā)布的住房變更同意書數(shù)量增長強勁

關(guān)于延長資本收益稅的辯論中提出的一個論點是，它會阻止人們購買投資物業(yè)，并鼓勵他們將錢“投資”在自己的家中 - 即所謂的“大廈效應”。

它是那些整潔的小理論之一，從表面看來似乎很合乎邏輯。

畢竟，如果該投資的任何資本收益將被征稅，為什么有人會把他們的錢投入投資房產(chǎn)或任何其他類型的投資?

當然，他們最好不要自己搬家并增加價值，因為這樣的資本收益將是免稅的。

然而，它可能不那么簡單。

毫無疑問，新西蘭人是偉大的行動者。

根據(jù)新西蘭統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年，住宅建筑改建的建筑許可價值達到了創(chuàng)紀錄的18億美元。

這適用于需要對建筑物進行結(jié)構(gòu)改造的重大改建工程，例如拆除墻壁或通過建筑物或建筑物增加空間。

而且它僅僅是重新裝修的工作，如繪畫或安裝新的櫥柜和長凳，這不需要同意。

但是，如果你將奧克蘭的數(shù)據(jù)與該國其他地區(qū)的數(shù)據(jù)分開，那么就會有人知道如何推動人們購買房產(chǎn)。

在過去的幾年里，奧克蘭的住宅房地產(chǎn)市場已經(jīng)停滯不前，價格仍處于相當狹窄的范圍內(nèi)，并且該地區(qū)的投資者活動也大幅減少。

但在該國其他地區(qū)則情況正好相反。

在奧克蘭以外，特別是在省級中心，市場更加活躍，價格持續(xù)上漲。投資者活動依然強勁。

因此，如果您贊同Mansion效應理論，您可能會認為奧克蘭的住宅改建同意書在過去幾年中有所增加，因為人們不愿意將資金投入投資房地產(chǎn)，而是將現(xiàn)金用于購買房屋。

但事實似乎并非如此。

新西蘭統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2009年發(fā)布4150份奧克蘭時，奧克蘭發(fā)布的住房變更同意書數(shù)量增長強勁，到2014年發(fā)行5517份，增幅為33%。

但從2015年起，奧克蘭發(fā)布的變更許可數(shù)量已達到穩(wěn)定水平，2018年發(fā)布5438份。

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這與2015 - 2016年奧克蘭房地產(chǎn)市場的高峰期及隨后的2017 - 2018年寬松政策相對應。

同樣重要的是，在抵押貸款利率下降的時候，更改同意數(shù)字的變化發(fā)生了，因為大多數(shù)在房屋上進行重大改造工作的人可能會通過增加抵押債務來為其提供資金。

所有這些都表明，人們進行大量改建工作的主要動力是住宅房地產(chǎn)市場的活力。

如果住房市場蓬勃發(fā)展，價格上漲，人們會增加額外的臥室/套間/書房或挖掘，并在樓下或其他任何地方放入娛樂室和雙車庫。

但是，當市場持平或放松時，他們不太可能這樣做，因為他們存在過度資本化的風險。

假設引入資本收益稅并且住房市場正在經(jīng)歷合理的價格增長，那么根據(jù)Mansion Effect理論，擁有備用股權(quán)的房主面臨的兩個選擇是：

購買可提供持續(xù)租金收入和潛在資本收益的投資物業(yè)，兩者均征稅，或者

通過改善現(xiàn)有住宅或購買更昂貴的住宅，將錢存入家庭住宅。這不會提供任何租金收入，但它可能提供免稅的資本收益。

如果房主使用債務為其房屋升級或購買投資房產(chǎn)提供資金，還有另外一個因素需要考慮，那就是他們的抵押貸款支付的利息部分可以為投資房產(chǎn)免稅但不能為家庭免稅家。

當所有這些因素都被打壓時，將所有雞蛋放入家庭購物籃的吸引力大大減少，因為投資物業(yè)提供的租金收入和抵押貸款利息減免的好處很可能超過成本。對任何資本收益征稅。

在低房價通脹期間尤其如此。

因此，雖然人們一直都會把所有的閑錢都放到自己的家里并依賴它作為他們的主要財富儲備，但引入資本收益稅并不一定會讓人們遠離住宅物業(yè)。投資和相應的住房改善增加。

因此，無論出于何種原因，對于那些反對資本收益稅的人而言，“大廈效應”可能只會被證明不僅僅是危言聳聽。