圍欄將使房地產(chǎn)投資者有限地抵消他們從其房地產(chǎn)投資組合中獲得的收入的損失

在通過(guò)法律以阻止投資者利用其出租物業(yè)的損失來(lái)抵消其所得稅之前，政府被要求休息一下。

一些稅務(wù)專家已經(jīng)提交了一項(xiàng)法案，要求引入租金損失的圍欄，他說(shuō)如果實(shí)施投資財(cái)產(chǎn)的資本利得稅(CGT)，實(shí)施這一規(guī)則將是浪費(fèi)時(shí)間。

普華永道董事Sandy Lau和特許會(huì)計(jì)師ANZ的John Cuthbertson認(rèn)為同時(shí)擁有圍欄和CGT將是一種矯枉過(guò)正。

圍欄將使房地產(chǎn)投資者有限地抵消他們從其房地產(chǎn)投資組合中獲得的收入的損失。

劉在她提交的關(guān)于稅收(2019 - 20年度，GST離岸供應(yīng)商登記和補(bǔ)救問(wèn)題)法案的提交中解釋說(shuō)，CGT會(huì)看到圍欄“ 實(shí)際上已經(jīng)過(guò)時(shí)，因?yàn)橐阎亩愂諆?yōu)勢(shì)將不再可用”。

“我們認(rèn)為，要求納稅人在更換之前在短時(shí)間內(nèi)遵守這些復(fù)雜的規(guī)則效率低下，導(dǎo)致過(guò)度的合規(guī)成本。”

同樣，Cuthbertson說(shuō)：“在失去圍欄規(guī)則的情況下，可以通過(guò) 對(duì)出售土地的資本收益征稅來(lái)實(shí)現(xiàn)同樣的目標(biāo)，因?yàn)檫@可以防止扣除的不匹配而沒(méi)有相應(yīng)的應(yīng)稅收入，因?yàn)橄鄳?yīng)的收入將是應(yīng)稅的......

“如果政府決定對(duì)資本收益征稅，那么損失圍欄制度將是多余的，可能會(huì)被廢除，導(dǎo)致納稅人在政權(quán)之間轉(zhuǎn)換時(shí)的不確定性和復(fù)雜性。”

TWG：減少了圍欄的情況

Cuthbertson和Lau指出，即使是稅務(wù)工作組(TWG)也質(zhì)疑在實(shí)施CGT時(shí)需要使用圍欄。

TWG在其最終報(bào)告中表示：“計(jì)劃引入住宅租賃損失圍欄規(guī)則的一個(gè)關(guān)鍵論點(diǎn)是對(duì)租賃房產(chǎn)的資本收益缺乏征稅。房東目前能夠在因資本收益而獲得免稅經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)時(shí)要求減稅。

“ 如果將資本收益的稅收擴(kuò)大到住宅租賃投資財(cái)產(chǎn)，則減少住宅租金損失圍欄的情況。在出售房產(chǎn)時(shí)，收益將被征稅，但如果損失沒(méi)有被限制，房東仍然會(huì)有一些時(shí)間利益，因?yàn)槭找鎯H在實(shí)現(xiàn)時(shí)征稅。

“如果對(duì)資本收益的征稅可能會(huì)給租金帶來(lái)上行壓力，拆除住宅租賃房產(chǎn)的圍欄可能有助于限制潛在的租金上漲。

「本集團(tuán)建議政府考慮，如果將資本收益的稅項(xiàng)擴(kuò)展至包括住宅租賃投資物業(yè)，是否希望取消住宅租賃物業(yè)的損失圍欄。

“這項(xiàng)政策變化的成本在五年內(nèi)約為8.3億美元，需要與政府的其他優(yōu)先事項(xiàng)保持平衡。”

納什：“我沒(méi)有涉及假設(shè)”

收入部長(zhǎng)Stuart Nash注意到普華永道和特許會(huì)計(jì)師ANZ在提交的材料中提出的擔(dān)憂。

但他不會(huì)評(píng)論他是否推遲了目前在財(cái)政和支出委員會(huì)審議的法案，并強(qiáng)調(diào)政府尚未最終確定對(duì)TWG報(bào)告的回應(yīng)。

他抨擊批評(píng)這是浪費(fèi)時(shí)間考慮圍欄規(guī)則，并說(shuō)這假設(shè)政府已經(jīng)就TWG報(bào)告做出了決定。

他不會(huì)被吸引到租金損失的環(huán)形圍欄和CGT是否過(guò)度殺傷。

“我沒(méi)有涉及假設(shè)，”他說(shuō)。

在interest.co.nz的詢問(wèn)下，總理Jacinda Ardern提供了類似的答案。

預(yù)計(jì)政府將在4月底之前宣布對(duì)TWG報(bào)告的回應(yīng)。任何法律變更都不會(huì)生效，直到2021年4月。

租金損失的圍欄是工黨在2017年大選前的一項(xiàng)關(guān)鍵政策。

在圍欄上推動(dòng)暫停也會(huì)暫停GST收集

雖然普華永道和特許會(huì)計(jì)師ANZ等人希望政府暫停對(duì)該法案的暫停，直到它知道它正在用CGT做什么，但還有另一個(gè)案例要求條例草案以一些急速通過(guò)。

它還建議引入一項(xiàng)制度，將新西蘭購(gòu)物者的消費(fèi)稅應(yīng)用于海外供應(yīng)商的低價(jià)值商品，截至10月1日。

然而，正如interest.co.nz 上周報(bào)道的那樣，海外零售商和負(fù)責(zé)收集此商品及服務(wù)稅的eBay和阿里巴巴等在線市場(chǎng)需要更多時(shí)間來(lái)建立他們的系統(tǒng)。

因此，如果縮短條例草案獲得通過(guò)和商品及服務(wù)稅法規(guī)生效之間的時(shí)間，政府可能會(huì)面對(duì)相當(dāng)大的反彈。

延長(zhǎng)實(shí)施規(guī)則的時(shí)間表也會(huì)使其失去相對(duì)較少的稅收收入。預(yù)計(jì)到2021/22年將收取約2.78億美元的額外消費(fèi)稅收入。

圍欄基本面受到質(zhì)疑

回歸到租金損失的圍欄，稅務(wù)局在其 監(jiān)管影響聲明中表示，它對(duì)提高首次置業(yè)者與投資者競(jìng)爭(zhēng)的能力，提高住房負(fù)擔(dān)能力以及增加擁有自己房屋的新西蘭人的比例。

它引用了政策凈影響的“重大不確定性”，特別是對(duì)租賃市場(chǎng)。

“海外經(jīng)驗(yàn)突顯了住房市場(chǎng)影響的方向和程度的不確定性。例如，1985年至1987年期間澳大利亞禁止使用負(fù)面負(fù)債，而在此期間租金在悉尼飆升，但在全國(guó)大部分地區(qū)，它們持平或下跌，“它說(shuō)。

“稅收變化與觀察到的租金變化之間的確切關(guān)系尚不清楚。”

稅務(wù)局表示，40%有租賃物業(yè)的納稅人在任何時(shí)候均錄得虧損。平均而言，他們享受每年2000美元的稅收優(yōu)惠。

從根本上說(shuō)，普華永道和特許會(huì)計(jì)師ANZ反對(duì)圍欄，因?yàn)樗鼘⒊鲎夥慨a(chǎn)的損失與對(duì)待其他投資損失的方式區(qū)別對(duì)待。

Lau指出其他地方出現(xiàn)了負(fù)面負(fù)債，例如農(nóng)業(yè)和商業(yè)，所以在涉及到財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)它的處理方式不同是無(wú)原則的。

Cuthbertson提出了這個(gè)觀點(diǎn)，而且父親投資者將受到最嚴(yán)重的打擊，因?yàn)樗麄儾粫?huì)有更大的投資組合，而投資者必須抵消他們的損失。

財(cái)務(wù)及支出委員會(huì)將于6月11日前回覆有關(guān)于條例草案所收到的意見(jiàn)書(shū)。