這是醫(yī)療保健業(yè)主在選擇房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)需要知道的

這是醫(yī)療保健業(yè)主在選擇房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)需要知道的CBRE Healthcare的Chris Bodnar寫道，了解股權(quán)來(lái)源，平衡成本以及在流程早期讓法律部門參與可以幫助衛(wèi)生系統(tǒng)在RFP流程中保持杠桿作用。使用第三方開發(fā)和擁有新的醫(yī)療房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越被視為衛(wèi)生系統(tǒng)尋求保護(hù)和生成寶貴資本資源以資助急癥護(hù)理計(jì)劃和市場(chǎng)份額增長(zhǎng)的有吸引力的選擇。合適的第三方開發(fā)商可以幫助醫(yī)療系統(tǒng)創(chuàng)建具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租賃費(fèi)率的醫(yī)療設(shè)施，并提供多種好處，例如醫(yī)院未來(lái)的靈活性，避免作為房東的可能來(lái)自醫(yī)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及醫(yī)生租戶的潛在投資工具。

但是，為新項(xiàng)目選擇開發(fā)人員可能會(huì)給衛(wèi)生系統(tǒng)管理人員帶來(lái)挑戰(zhàn)。為了獲得最具競(jìng)爭(zhēng)力的條款，醫(yī)院通常會(huì)發(fā)出征求建議書(RFP)作為選擇過(guò)程的一部分。除了致力于開發(fā)和管理RFP的時(shí)間和精力之外，醫(yī)院還可能面臨與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷變化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的挑戰(zhàn)。

在發(fā)布RFP時(shí)，衛(wèi)生系統(tǒng)面臨的最大挑戰(zhàn)之一是在為新項(xiàng)目選擇開發(fā)人員時(shí)盡可能長(zhǎng)時(shí)間地保持最大的協(xié)商杠桿。在管理開發(fā)人員選擇流程時(shí)，三個(gè)關(guān)鍵步驟可以增強(qiáng)醫(yī)療系統(tǒng)的談判影響力：了解支持開發(fā)人員的股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)情況，建立對(duì)開發(fā)人員實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值設(shè)計(jì)能力的信心，并努力審查所有相關(guān)的法律文檔與項(xiàng)目。

通過(guò)了解開發(fā)商背后的股權(quán)來(lái)源的動(dòng)態(tài)，衛(wèi)生系統(tǒng)增加了為新項(xiàng)目談判最佳條款的可能性。盡管近年來(lái)股權(quán)來(lái)源對(duì)醫(yī)療保健發(fā)展項(xiàng)目的需求顯著增加，但股權(quán)投資的機(jī)會(huì)仍然低于衰退水平。醫(yī)療保健發(fā)展市場(chǎng)在2008年達(dá)到頂峰，美國(guó)私人醫(yī)療保健建筑支出為404億美元，截至2015年11月，它仍然低于此時(shí)的23%，為310億美元。

在一個(gè)市場(chǎng)資金投入機(jī)會(huì)有限，利率低，以及追求醫(yī)療保健房地產(chǎn)的大量債務(wù)和股權(quán)的市場(chǎng)中，開發(fā)商收益率繼續(xù)壓縮最具競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，以至于醫(yī)療保健開發(fā)商不太可能通過(guò)“朋友和家人”的投資為新項(xiàng)目提供資金。相反，尋求競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商正在尋求最積極的資金來(lái)源，這些資金來(lái)源通常采用養(yǎng)老基金和公開交易的房地產(chǎn)投資信托(REITs)的股權(quán)形式。

雖然養(yǎng)老基金在當(dāng)今市場(chǎng)上的資本成本最低，但他們對(duì)新項(xiàng)目的承諾與項(xiàng)目的地理位置和衛(wèi)生系統(tǒng)的信譽(yù)密切相關(guān)。最活躍的國(guó)家養(yǎng)老基金，通常通過(guò)投資經(jīng)理向醫(yī)療保健房地產(chǎn)分配，包括阿拉斯加州，亞利桑那州，肯塔基州，馬薩諸塞州，密歇根州，新澤西州，威斯康星州和

得克薩斯州。由于公共養(yǎng)老金將其資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向“稟賦模式”，而“稟賦模式”在歷史上已經(jīng)擁有更高的替代資產(chǎn)配置，我們預(yù)計(jì)這種資本來(lái)源會(huì)相應(yīng)增加對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的配置。養(yǎng)老基金主要尋求房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)，包括通過(guò)投資級(jí)信貸支持的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的衛(wèi)生系統(tǒng)。雖然養(yǎng)老基金可能有非常具體的標(biāo)準(zhǔn)，但它們通常能夠?yàn)獒t(yī)院保薦人的遠(yuǎn)期股權(quán)承諾，地面租賃結(jié)構(gòu)和購(gòu)買選擇以及醫(yī)生租戶的所有權(quán)模式提供更大的靈活性。

盡管公共房地產(chǎn)投資信托基金的靈活性低于養(yǎng)老基金股權(quán)，但它們通常具有較長(zhǎng)期穩(wěn)定性。作為資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)投資信托基金通常不會(huì)出售其擁有的設(shè)施，因?yàn)槠渫顿Y組合中的每項(xiàng)資產(chǎn)都提供支持向股東派發(fā)股息的租金收入。作為房地產(chǎn)的潛在無(wú)限持有者，房地產(chǎn)投資信托基金歷來(lái)曾作為衛(wèi)生系統(tǒng)的首選股權(quán)來(lái)源。然而，房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)開發(fā)商的利率敏感度高于任何其他股權(quán)來(lái)源，并且通常無(wú)法提前12個(gè)月為任何項(xiàng)目提供固定遠(yuǎn)期股權(quán)投資。房地產(chǎn)投資信托基金的股票價(jià)格往往與固定收益率相反，例如10年期國(guó)債。隨著利率下降，房地產(chǎn)投資信托基金的股價(jià)往往會(huì)上漲，因?yàn)樗麄兿蛲顿Y者支付股息，通常浮動(dòng)4%至5%。面臨利率上升的投資者傾向于從股息生成股票轉(zhuǎn)向收益率更高的期權(quán)。

選擇醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金與10年期國(guó)庫(kù)券

BALANCING設(shè)計(jì)成本

在開發(fā)者提案選擇過(guò)程中，衛(wèi)生系統(tǒng)應(yīng)該注意，最低產(chǎn)量并不總能產(chǎn)生最低的租賃率。衛(wèi)生系統(tǒng)通常強(qiáng)調(diào)租賃常數(shù)或開發(fā)商產(chǎn)量，但不太關(guān)注等式中的其他變量，例如建設(shè)成本或雜項(xiàng)費(fèi)用。

衛(wèi)生系統(tǒng)應(yīng)該問(wèn)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，開發(fā)人員在提供最先進(jìn)的設(shè)施時(shí)是否具備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值設(shè)計(jì)(TVD)的經(jīng)驗(yàn)。TVD通過(guò)設(shè)計(jì)過(guò)程為衛(wèi)生系統(tǒng)提供價(jià)值，同時(shí)認(rèn)識(shí)到施工成本等限制因素的重要性。TVD是日本在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的20世紀(jì)90年代普及的目標(biāo)成本實(shí)踐，旨在創(chuàng)造高質(zhì)量，低成本的設(shè)施。該流程旨在通過(guò)排除設(shè)計(jì)和構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)方法，促使開發(fā)人員，架構(gòu)師和總承包商實(shí)現(xiàn)卓越和創(chuàng)新。使用財(cái)務(wù)目標(biāo)和考慮衛(wèi)生系統(tǒng)的預(yù)期價(jià)值可以推動(dòng)創(chuàng)造力和解決問(wèn)題。在提交提案之前，開發(fā)人員通常不會(huì)選擇他們的建筑師或總承包商，以確保醫(yī)院幫助選擇這些職位并支持他們。通過(guò)審查開發(fā)商提議的建筑師和總承包商的簡(jiǎn)短清單，醫(yī)院可以在選擇過(guò)程中增強(qiáng)其標(biāo)準(zhǔn)作用幫助衡量他們?cè)趯?shí)現(xiàn)TVD方面的歷史成功。

作為選擇過(guò)程的一部分，衛(wèi)生系統(tǒng)不僅可以通過(guò)比較雜項(xiàng)費(fèi)用來(lái)分析開發(fā)商的費(fèi)用，例如可行性研究，項(xiàng)目管理，租賃和融資等。如果在選擇開發(fā)商之后出現(xiàn)雜費(fèi)，整體預(yù)算就會(huì)增加，衛(wèi)生系統(tǒng)最終會(huì)以更高的租金率來(lái)應(yīng)對(duì)。

在開始開發(fā)人員選擇過(guò)程之前，衛(wèi)生系統(tǒng)應(yīng)確定其優(yōu)先級(jí)。諒解備忘錄應(yīng)明確說(shuō)明諸如購(gòu)買設(shè)施的未來(lái)選擇權(quán)，首次拒絕租賃空間的權(quán)利，特定地面租賃控制規(guī)定和醫(yī)生所有權(quán)模型等問(wèn)題的偏好。衛(wèi)生系統(tǒng)應(yīng)在選擇過(guò)程的最后一輪中與開發(fā)者的簡(jiǎn)短列表共享此文檔，并應(yīng)要求開發(fā)人員的法律顧問(wèn)提供紅線評(píng)論。在選擇過(guò)程的這一點(diǎn)上，通常向相關(guān)各方提供關(guān)鍵的法律文件，例如開發(fā)商協(xié)議，地面租賃(如果適用)和空間租賃，以進(jìn)行最終選擇。雖然開發(fā)人員可能正式提出提案，法律文件通常用于評(píng)論支持開發(fā)商的股權(quán)來(lái)源。關(guān)鍵步驟是衛(wèi)生系統(tǒng)在仍有杠桿作用的情況下審查紅線評(píng)論，以便在股權(quán)來(lái)源回應(yīng)任何與衛(wèi)生系統(tǒng)目標(biāo)相沖突的評(píng)論時(shí)加強(qiáng)其談判立場(chǎng)。

結(jié)論

通過(guò)從一開始就具備杠桿作用，從一開始就運(yùn)行詳細(xì)且具有競(jìng)爭(zhēng)力的流程，健康系統(tǒng)可以從更簡(jiǎn)化的流程中受益，并在為新項(xiàng)目選擇開發(fā)人員后從最小化的風(fēng)險(xiǎn)中受益。

腳注

一個(gè)。租賃常數(shù)：開發(fā)商和租戶就一個(gè)因素(稱為租賃常數(shù)或開發(fā)商收益率)達(dá)成一致，將其乘以項(xiàng)目的總開發(fā)成本，以確定初始年租金。例如，如果租賃常數(shù)/開發(fā)商收益率為9%，而75,000平方英尺的醫(yī)療辦公樓的項(xiàng)目成本為2000萬(wàn)美元，則初始租金為180萬(wàn)美元，即每平方英尺24美元。

關(guān)于作者：Chris Bodnar于2003年加入CBRE，是投資房地產(chǎn)部門的執(zhí)行副總裁，并與他的商業(yè)伙伴L(zhǎng)ee Asher共同領(lǐng)導(dǎo)CBRE Healthcare Capital Markets Group。Bodnar先生在投資銷售方面受到紀(jì)律處分，自2010年以來(lái)，他代表客戶參與處理超過(guò)1000萬(wàn)平方英尺的商業(yè)資產(chǎn)，總價(jià)值超過(guò)30億美元。