美聯(lián)儲(chǔ)為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新鮮空氣

經(jīng)過2018年末的平靜后，美聯(lián)儲(chǔ)的利率變化為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新鮮空氣，活動(dòng)預(yù)期小幅回升。這不一定會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。

將于周五公布的2月份全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)(NAR)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)將證實(shí)這些預(yù)期房屋銷售將從1月份的三年多來的低點(diǎn)回升。

市場(chǎng)一直非?？膳?，但今天我們可以預(yù)期會(huì)有小幅改善，“Market Securities首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼策略師Christophe Barraud表示，預(yù)計(jì)前者的銷售額將增長9.9% 2月份的預(yù)測(cè)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期的+ 3.2%。

2月份宣布的1月份銷售承諾已經(jīng)顯示出市場(chǎng)改善的初步跡象，增幅遠(yuǎn)高于預(yù)期，增幅為4.6%。

這一預(yù)期的反彈，受到12月和1月寒潮以及美國政府關(guān)閉的負(fù)面影響的加劇，將使2月份的房屋轉(zhuǎn)售量達(dá)到543萬，根據(jù)估計(jì)市場(chǎng)證券，仍然遠(yuǎn)低于2005年9月的725萬高峰。

在房地產(chǎn)和金融泡沫的高峰期，房地產(chǎn)價(jià)格在2007年的高峰時(shí)期肯定已經(jīng)恢復(fù)了30%左右，但在“次貸”危機(jī)之前，房地產(chǎn)價(jià)格從未恢復(fù)活力。駁回了中產(chǎn)階級(jí)的房屋所有權(quán)。

2017年美國人口的住房份額從危機(jī)前的69.5%的峰值降至62.9%的低點(diǎn)。

“從2008年的危機(jī)中走出來，我們知道購買房屋將長期遭受損失。價(jià)格有所上漲，但業(yè)主數(shù)量在2017年前一直在下降。從那時(shí)起，事情就要發(fā)生了只是好一點(diǎn)，我們?cè)谀瓿趸氐搅?5%，“VRF研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)家VéroniqueRiches-Flores說。

房價(jià)上漲至少是2015年以來工資增長速度的兩倍，加劇了這一趨勢(shì)，因?yàn)樵?018年3月達(dá)到峰值6.7%之后，他們的節(jié)奏開始僅在最近開始放緩。

Case-Shiller指數(shù)價(jià)格的上漲在2月份回落至4.2%，因供應(yīng)上漲，銀行監(jiān)管在2018年5月有所緩解。

2018年剪刀的影響

在這個(gè)現(xiàn)在由機(jī)構(gòu)和散戶投資者主導(dǎo)的市場(chǎng)中，對(duì)信貸狀況特別敏感的參與者，在貨幣政策正?；谋尘跋?，利率的激增已經(jīng)嚴(yán)重拖累了對(duì)住房的需求。 。

Christophe Barraud總結(jié)道：“我們?cè)诮?jīng)濟(jì)放緩和其他(......)2018年底利率上升之間有一點(diǎn)剪刀”。

但相反，自美聯(lián)儲(chǔ)開始宣布暫停其加息周期以來，抵押貸款利率下降至4.22%，而峰值為4.80 11月中旬 - 迅速恢復(fù)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的需求并穩(wěn)定了市場(chǎng)。

樂觀主義者，市場(chǎng)證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將溫和復(fù)蘇。

“在2018年，我們必須吸收稅制改革的負(fù)面影響，已經(jīng)犧牲了房地產(chǎn)行業(yè)的改革，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)整體應(yīng)該是在2019年比2018年更好，”他說，同時(shí)注意到該部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將是有限的。

它預(yù)測(cè)今年美國GDP增長2.2%，而去年為2.9%，同時(shí)回顧住宅投資目前僅占GDP的5%左右，而70%供消費(fèi)。

除了價(jià)格，他指出，在就業(yè)方面在美國的新聞是相當(dāng)市場(chǎng)支撐元件，肯定與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的速度放緩，但工資增長的加速。

房地產(chǎn)信心的復(fù)蘇反映在房屋開發(fā)商指數(shù)(NAHB)中，從12月的56上升到2月的62，以及ETF ishare美國房屋建筑(ITBUS)的表現(xiàn)。自今年年初以來已占15%。

以低潮流呼吸

VéroniqueRiches-Flores也認(rèn)為市場(chǎng)應(yīng)該略有改善，但它將是溫和的，沒有未來。

“我們可以有一個(gè)趨勢(shì)呼吸不能保持為看跌，第二季度，這將使進(jìn)入復(fù)蘇期的印象，這將再次在特朗普管理小號(hào)的身體健康美國經(jīng)濟(jì)，“她說。

由于價(jià)格和租金處于“過高”水平，不僅家庭不再購買，而且投資者維持足夠回報(bào)的能力很低，只有低利率維持活動(dòng)。

“市場(chǎng)完全沒有喘息，但只要利率不動(dòng)，它就不會(huì)受到崩潰的威脅，”她說，并補(bǔ)充說，在這種背景下，房地產(chǎn)已成為一個(gè)變數(shù)。對(duì)增長和價(jià)格上漲幾乎保持中立。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家VRF Research加入了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)(NAR)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯•尹(Lawrence Yun)最近指出，經(jīng)過十年的房價(jià)明顯高于工資住房無法承受住房，限制了未來幾年的進(jìn)一步增長。