美國最受歡迎的房屋貸款正在卷土重來

克里斯梅爾教授為房主提供了一個(gè)教訓(xùn)：反向抵押貸款讓年長的美國人在沒有出售或搬家的情況下獲得房屋凈值，并不像有些人說的那么危險(xiǎn)。在一個(gè)在線視頻中，他撇開了“常見的誤解”，包括擔(dān)心失去你的家。

哥倫比亞商學(xué)院的房地產(chǎn)教授邁耶并不是一位公正的觀察員。他是一家出售反向抵押貸款的公司的首席執(zhí)行官。他正在努力恢復(fù)美國最受譴責(zé)的金融產(chǎn)品之一 - 這是更廣泛推動(dòng)的一部分，這種推動(dòng)部分依賴于對(duì)抵押貸款行業(yè)感興趣的學(xué)者。

Mayer的演講主持人是美國金融服務(wù)學(xué)院，這是一所培訓(xùn)理財(cái)規(guī)劃師和保險(xiǎn)代理人的學(xué)校。直到最近，它還有一個(gè)由反向抵押貸款公司資助的工作組，每個(gè)公司每年貢獻(xiàn)4萬美元。它們包括Mayer的公司，Longbridge Financial和Quicken Loans的One Reverse Mortgage。

為了顯示反向抵押貸款的必要性，行業(yè)網(wǎng)站引用了波士頓學(xué)院退休研究中心，該中心由克林頓政府財(cái)政部教授兼前助理部長Alicia Munnell負(fù)責(zé)管理。她曾經(jīng)在Mayer的公司投資了15萬美元，盡管她已經(jīng)賣掉了她的股份。

這個(gè)有六年歷史的特遣部隊(duì)列舉了重要的成功經(jīng)驗(yàn)。主流出版物刊登的文章引用了對(duì)貸款的積極研究，而理財(cái)規(guī)劃師也越來越樂于推薦這些貸款。金融業(yè)監(jiān)管局(證券業(yè)自律機(jī)構(gòu))在2014年撤回了警告，反向抵押貸款通常應(yīng)被用作“最后的手段”。

Mayer和Munnell表示，他們已經(jīng)在研究，出場(chǎng)和采訪中充分披露了他們對(duì)貸款人的經(jīng)濟(jì)利益。哥倫比亞大學(xué)和波士頓學(xué)院都說他們批準(zhǔn)了這些安

教授和行業(yè)官員表示，這些政府支持的抵押貸款值得再看，部分原因是近年來旨在保護(hù)納稅人和消費(fèi)者的一系列聯(lián)邦改革。

“我們希望幫助人們負(fù)責(zé)任地將房屋凈值納入他們的退休計(jì)劃，”Mayer談到Longbridge。

反向抵押貸款允許房主按月分期付款，信貸額度或一次性付清。隨著時(shí)間的推移，余額會(huì)隨著借款人的死亡而增加，此時(shí)他們的繼承人可能會(huì)在出售房屋時(shí)償還貸款。借款人必須繼續(xù)繳稅，保險(xiǎn)，維修和公用事業(yè) - 如果他們不這樣做，可能會(huì)面臨止贖。

雖然批評(píng)人士表示，抵押貸款對(duì)某些客戶來說可能是有意義的，但他們表示，這些貸款仍然過于昂貴，并且可能會(huì)誘使老年人提前花掉他們的房屋凈值，然后再將他們用于醫(yī)療費(fèi)用。

基于20萬美元房屋的10萬美元貸款的費(fèi)用總計(jì)可達(dá)10,000美元。由于費(fèi)用通常包含在抵押貸款中，因此它們會(huì)隨著時(shí)間的推移而加息。需要現(xiàn)金的房主可以更好地出售并轉(zhuǎn)移到更便宜的地方。

“利潤很重要，監(jiān)督很少，貪婪可能對(duì)老年人不利，他們應(yīng)該受到政府計(jì)劃的保護(hù)，而不是作為獵物的目標(biāo)，”去年抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官戴夫史蒂文斯和專員說道。為奧巴馬政府的聯(lián)邦住房管理局。

學(xué)術(shù)界代表了一個(gè)長期依賴?yán)淆g化名人的行業(yè)的新面孔。美國參議員兼法律與秩序演員弗雷德·湯普森(Fred Thompson)代表美國顧問集團(tuán)(American Advisors Group)，該集團(tuán)是該行業(yè)最大的參與者。這些天，同一家公司傾向于演員Tom Selleck。

“就像你一樣，我認(rèn)為反向抵押貸款必須有一些吸引力，”塞萊克在一個(gè)在線視頻中說。“然后我做了一些功課，發(fā)現(xiàn)它不是那些。這不是銀行獲得房屋的另一種方式。“

邁克爾·道格拉斯在Netflix(納斯達(dá)克股票代碼：NFLX)系列片“科明斯基方法”中的金球獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)表演中，諷刺了這樣的宣傳。他的經(jīng)濟(jì)上絕望的角色，一位表演老師，因?yàn)闊o法忍受劇本而放棄拍攝反向抵押廣告。

在2016年的行政訴訟中，美國消費(fèi)者金融保護(hù)局指控美國顧問以及另外兩家公司運(yùn)行欺騙性廣告。在不承認(rèn)或否認(rèn)這些指控的情況下，American Advisors同意在其廣告中添加更多警告并支付40萬美元的罰款。

公司發(fā)言人Ryan Whittington表示，該公司此后已對(duì)其進(jìn)行“重大投資”。他說，反向抵押貸款是“高度監(jiān)管，可行的金融工具”，所有客戶在購買之前必須接受第三方咨詢。

聯(lián)邦住房管理局已支持超過100萬個(gè)此類反向抵押貸款。房主向保險(xiǎn)基金支付相當(dāng)于房屋價(jià)值2%的前期費(fèi)用，以及每年額外的半個(gè)百分點(diǎn)。

在最后一次房地產(chǎn)崩盤后，由于反向抵押貸款損失，納稅人不得不彌補(bǔ)17億美元的虧損。在過去五年中，政府一直在收緊規(guī)則，例如要求房主表明他們可以負(fù)擔(dān)得起稅和保險(xiǎn)金。

為了回應(yīng)公眾關(guān)注的問題，反傾銷抵押貸款公司Security 1 Lending的高管Shelley Giordino于2012年共同創(chuàng)立了Funding Longevity Task Force。后來成為賓夕法尼亞州Bryn Mawr的美國金融服務(wù)學(xué)院的附屬機(jī)構(gòu)。

Giordino現(xiàn)在為Mutma of Omaha的反向抵押貸款部門工作，她描述了她作為積極反向抵押貸款研究的“頭號(hào)拉拉隊(duì)長”的角色。One Reverse Mortgage首席執(zhí)行官Gregg Smith表示，該集團(tuán)正在推動(dòng)“真正的學(xué)術(shù)研究”，包括沒有行業(yè)關(guān)系的教授的工作。

根據(jù)副總統(tǒng)詹姆斯·N·卡圖尼斯(James N. Katsaounis)的說法，1月份，美國大學(xué)與專案組斷絕關(guān)??系，因?yàn)閷W(xué)校作為一家非營利性機(jī)構(gòu)，不愿意與支持產(chǎn)品的組織建立聯(lián)系。“適當(dāng)?shù)耐诵萃顿Y組合是一個(gè)平衡和多元化的投資組合，可能包括也可能不包括反向抵押貸款，”他說。

哥倫比亞大學(xué)教授兼反向抵押貸款公司首席執(zhí)行官邁耶表示，許多老年消費(fèi)者可以從這些貸款中受益，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)價(jià)格暴跌，他們也不會(huì)欠他們房子的價(jià)值。

曾任波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，獲博士學(xué)位。來自麻省理工學(xué)院的Mayer于2004年加入哥倫比亞大學(xué)，現(xiàn)任哥倫比亞大學(xué)保羅米爾斯坦房地產(chǎn)中心的負(fù)責(zé)人。他在1994年寫了他關(guān)于反向抵押貸款的第一篇論文，那時(shí)FHA產(chǎn)品已有五年了。

2012年，Mayer共同創(chuàng)立了位于新澤西州Mahwah的Longbridge，并于2013年成為首席執(zhí)行官。他是全國反向抵押貸款協(xié)會(huì)的董事會(huì)成員。他說，他的公司為10,000筆貸款提供服務(wù)，但由于未繳納房產(chǎn)稅或保險(xiǎn)費(fèi)而沒有完成止贖。

雖然許多大學(xué)讓教授從事外部商業(yè)活動(dòng)，但研究學(xué)術(shù)利益沖突的馬薩諸塞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授杰拉爾德愛潑斯坦表示，哥倫比亞大學(xué)可能需要密切關(guān)注梅耶爾的安排。

“當(dāng)人們擁有這種雙重忠誠時(shí)，他們真的應(yīng)該小心，”他說。

哥倫比亞表示，它監(jiān)督Mayer作為抵押貸款公司的首席執(zhí)行官的職位，以確保遵守其政策。商學(xué)院的發(fā)言人克里斯卡什曼說：“邁耶教授通過披露外部關(guān)系來證明了對(duì)開放性和透明度的承諾?？ㄊ猜硎?，梅耶有一個(gè)“特別約會(huì)”，這會(huì)減少他的工資和教學(xué)負(fù)擔(dān)，并限制他在長橋的工作時(shí)間。

同樣，波士頓學(xué)院表示，它審查了Munnell教授對(duì)Mayer公司的投資，該公司從2012年到2014年在其董事會(huì)任職.Munnell表示，2016年的另一輪投資者以額外的4,000美元的利息購買了她在Longbridge的150,000美元股權(quán)。

她說她現(xiàn)在更喜歡另一種做法：允許老年人推遲繳納財(cái)產(chǎn)稅的國家。她說，優(yōu)點(diǎn)包括“免費(fèi)，無文書工作，沒有銷售人員”。從某種意義上說，她很高興她退出了反向抵押貸款投資。

“任何時(shí)候我都有這樣的談話，我不得不在開頭說我在長橋有15萬美元，”她說。“我必須一直這樣做。在我的學(xué)術(shù)生涯中，我很高興出去。“